太原试行住宅小区物业服务项目退出办法

为规范物业服务市场秩序，维护业主与物业服务人的合法权益，做好住宅小区物业服务有序承接、退出，日前，太原出台《太原市住宅小区物业服务项目退出办法(试行)》(以下简称“《办法》”)。今后，无论是物业企业服务合同期满不再续约，还是小区居民不满意物业企业服务要求辞退，都要按照《办法》的规定，依法有序，平稳交接。

《办法》明确，物业服务人退出住宅小区物业管理包括但不限于以下情形：前期物业管理阶段，首次业主大会成立后，经业主共同决定，业主或业主委员会与新的物业服务人签订的物业服务合同生效的；物业服务期限届满后，双方均表示不再续约的；不定期物业服务合同履行期间，一方已提前六十天通知对方，决定解除物业服务合同的；业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人，并已依照合同约定期限通知物业服务人的(如合同未约定通知期限，则业主已提前六十天书面通知物业服务人的)；对于因物业服务人履约不到位、侵占业主利益，经属地房产主管部门或乡镇(街道)调查、了解，作出限期责令改正后，拒不整改或到期仍无法达到整改标准的，重新核定物业服务等级后，依旧矛盾不可调和的，由乡镇(街道)指导业主、业主大会按照法定程序解聘物业服务人的。出现上述几种情形之一的，物业服务人应当在限定期限内退出小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝退出。同时，业主大会应从保持项目管理的稳定性和长远利益出发，慎用辞退权，保证广大业主的正常生活秩序。

关于退出程序，《办法》明确，物业服务人、业主及业主大会作出解约(解聘)决定后，应当将拟解除合同原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式通知对方，并在小区显著位置进行公示，公示时间应不少于七个工作日。接到书面通知后，双方应当在三十日内就物业服务人退出项目管理的时间、交接等事宜进行协商，形成交接方案。物业服务人、业主及业主大会应当在作出解约(解聘)决定和形成交接方案后，分别将有关事宜在3日内书面报告所属居(村)民委员会、乡镇(街道)和县(市、区)房产主管部门。

原物业服务人在作出解约决定或接到解聘通知后，应当继续按照合同约定履行义务，并做好退出物业项目的相关准备工作；应当在确定的退出之日起七个工作日内退出物业管理区域，并将《太原市物业管理条例》第三十六条规定的相关财物资料交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者指定的人，同时与新的物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

业主及业主大会在作出解聘决定或接到解约通知后，应当督促业主按时交纳物业费至双方约定的退出时间；应当按照《太原市房产管理局关于进一步规范太原市物业承接查验工作的通知》(并房〔2018〕84号)的规定，配合新的物业服务人做好承接查验工作；业主、业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，按照法定程序共同决定选聘新的物业服务人，在双方约定的退出时间一个月前完成选聘工作，并在小区显著位置进行公示，公示时间不少于七个工作日，公示结束后应当及时与新的物业服务人签订物业服务合同；业主、业主委员会应当与原物业服务人做好承接查验工作(也可委托新的物业服务人办理)，形成相关记录或报告，并与原物业服务企业签署确认。新的物业服务人接管后，业主、业主委员会应当将承接查验的财物、资料移交给新的物业服务人，并与其签署确认。原物业服务人不得以任何理由拒绝办理交接和履行退出义务。