千万豪宅盘“日光”，深圳楼市回暖了吗？

近日，位于深圳前海的豪宅项目再现“日光”，270套千万豪宅仅用6小时全部售罄。随着豪宅盘“日光”，深圳新房是否火爆、市场是否已回暖也引发市场关注。

千万豪宅盘“日光”

近日，深铁集团在深圳前海开发的项目“深铁前海时代·尊府”（前海时代三期）迎来入市。根据微信公众号“深铁置业”消息，此次推出的270套高端住宅产品仅6个小时全部售罄，销售金额57.38亿元。

根据公开信息，该项目于2023年12月16日-12月19日进行了意向登记申请工作，截至12月20日，项目冻资入围人数达553批，由于该项目仅推出270套房源，因此，在选房前该项目便被市场认为提前锁定“日光”。

据了解，前海时代三期此次推出的户型为189平方米至249平方米，备案均价约9.9万元/平方米，最低单价约8.4万元起，总价区间约1606万元/套-2855万元/套。

值得一提的是，前海时代过去三次开盘也引发市场高度关注。据公开报道，2014年11月，前海时代一期开盘，均价4.2万元/平方米，共计675套房源，彼时吸引了近2000人现场抢房；2015年12月，前海时代二期CEO公馆开盘，备案价区间在6.5万-9.8万元/平方米，550套房源当天售罄。2021年3月，前海时代二期20套尾盘开卖，单价区间在8.74万-11.05万元/平方米，同样当天售罄。

对于该盘受追捧的原因，深圳业内人士称，“该项目位居前海核心地段，前海本就是热门区域，产生了很多网红盘，市场关注度高；同时，项目此次推出的产品均为目前市场上比较稀缺的大户型产品，周边配套也相对成熟；价格上，项目定价不高，仍然有一定的溢价空间。”

据当地中介介绍，“前海时代三期与周边二手房相比，差价至少在3万元/平方米，二期现在的单价去到13万元-14万元了。”据贝壳找房APP显示，前海时代二期的政府参考单价为107100元/平方米。

新房打折促销仍是主流

微信公众号“深铁置业”发布的信息写道，近年来，深铁集团大力推动构建房地产发展新模式，落实市委、市政府“稳地价，稳房价，稳预期”的工作要求，本次深铁前海时代·尊府270套住宅全部售罄，成功担起了深圳楼市年末压舱石之重任。

纵观深圳整体楼市，美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，今年以来，深圳楼市一直处于自我调节的时期，已经走到回升的轨道上。加之9月及11月下旬深圳放松了楼市政策之后，市场的活跃度有一定提升。

从新房项目看，据深圳美联物业数据，11月份，深圳一手住宅共计备案成交2773套，环比上升4.5%，同比上升7.1%。

何倩茹提到，“目前深圳的项目，主要看品质和性价比，两者兼优的项目，销售情况会比较好。另外，在深圳二套首付比下调之后，改善型产品及豪宅产品的销量均有上升。”

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，从近两年新房市场看，豪宅产品去化相对更好。“今年深圳日光项目两个为豪宅盘，主要还是限价因素，豪宅产品一二手价格倒挂更为明显。但也不是所有豪宅都受追捧，还是要区位匹配产品。少数豪宅品质及价格可以，但区位一般，周边二手价格也不高，一二手没有倒挂，销售就没那么好。”

“新房的去化情况，整体并不算太理想。今年以来，只有个别项目凭借自身的优势表现较为出色。”何倩茹说道。

深圳一新房代理中介表示，“当前，新房市场折扣力度还是挺大的，普遍都在九折左右，加之年末很多开发商要完成销售目标，都会给予一定的折扣。从我们代理的几个盘来看，目前位于南山西丽片区的总章翡翠公馆的带看量比较多，一天带看能有百组左右，项目也是推出了九三折的折扣，很多新盘的表现并没有那么好。”

此前，深圳龙华区一项目就因推出“0.5成首付”活动冲上热搜。虽然开发商发布声明称“0.5成首付”活动为不实信息，但该盘去化慢是不争的事实。该项目入市近一年，去化率不到15%。

郑叔伦提到，当前深圳新房市场分化较大，核心区域去化明显更好。南山、福田多数项目表现都不错，前海、香蜜湖区域最受追捧。其他区域则看重性价比，东部区域关注度不高，普遍去化不佳；西部热点片区价格低位的项目表现亮眼，如沙井珈誉府、凤凰城深房光明里等。

二手房成交量有所回暖

二手房市场而言，降二套首付、调豪宅标准后，深圳市场有明显回温。

根据深圳公布的新政，自今年11月23日起，深圳调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。对于普通住宅的认定标准则调整为“取消750万豪宅线”。

根据深圳市房地产中介协会统计，11月，深圳全市二手房录得（录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）4305套，环比增长率为15.8%，相比去年同期，增长率为61.7%。

从新政落地后的市场表现看，根据深圳市房地产中介协会统计，第48周（11月27日—12月3日），深圳全市二手房（含自助）录得1115套，环比上涨15.5%，二手房录得量明显上升。

深房中协指出，政策经过一周时间的落地转化，单周二手房录得量有明显回升，周成交量突破千套关口。

据深房中协统计，第48周、第49周（12月4日-12月10日）、第50周（12月11日-12月17日），深圳全市二手房（含自助）周成交量连续3周超千套关口，整体走势“高位”企稳。

郑叔伦提到，当前，深圳房地产市场有所回暖，降二套首付政策后二手房成交量有明显提高。“主要还是政策的驱动，不仅是近期的降二套首付、调豪宅标准，也包括之前指导价、认房不认贷等政策的影响，政策效果不断叠加，市场信心有所提高。”

不过，第51周（12月18日-12月24日），深圳全市二手房（含自助）录得984套。深房中协指出，随着政策效应减弱，周成交量跌破千套关口，市场活跃度出现一定程度下降。

深圳市房地产中介协会根据公开在售二手房源量数据统计，截至12月25日，深圳全市共有58561套有效二手房源在售，较前一周减少449套，在售量继续回落。

深圳中原一经纪人表示，“从感受上来说，今年二手房市场是在逐步回暖的，一系列政策落地对市场有所推动。加之深圳楼市之前已经低位运行很长一段时间，观望的客户，特别是刚需客户开始逐步入市。”

何倩茹提到，“当前二手房市场，可以讲是百花齐放，刚需、刚改及换房、购买二套的客户都有出手。全年的情况看，500万元左右的刚需房仍然是成交主力；但11月后期至今受利好政策影响，总价1000万-1500万元的物业成交量有比较明显的提高。”

深圳业内人士表示，当前，市场对后续政策继续放宽也有期待，市场预期有所改善。同时，年前不少开发商加大促销力度，购房者也加快了入市步伐，整体楼市是稳中向好的。