环比大跌，二手房又“凉”了？

“没想到成交量蹿升的势头，一个月就结束了。”有北京房产经纪人如此感叹。

今年，在经历春节假期到3月下旬这一轮成交量快速上涨之后，多位在北京的房产经纪人感受到，此前一度火热的市场，再度回归“冷寂”，不论是成交量还是带看量，比此前都出现较大降幅。

北京的情况并非个例。数据显示，杭州、南京、合肥等城市，今年4月二手房市场成交量，环比跌幅均超过30%。

环比大跌

在今年3月楼市“小阳春”之后，多个主要城市的二手房交易数据，快速下降，部分城市环比下跌接近甚至超过三成。

公开数据显示，4月份，上海二手住房成交17334套，环比下降26.71%；北京二手房住宅网签13997套，环比下跌37.3%；杭州二手住宅成交5883套，环比下降32.7%；南京二手房成交11318套，环比下跌13%；合肥二手房成交量2127套，环比暴跌40%。

3月二手房市场火热的广州和深圳，也出现一定降幅。

广州市房地产中介协会数据显示，今年4月（统计周期为2023年3月26日至2023年4月25日），广州市二手房住宅整体（中介促成+自行交易）共网签10041宗，虽与去年同期相比增长38.04%，但环比下降18.10%。

深圳房地产中介协会数据显示，2023年4月深圳二手房备案网签3744套，环比下跌24%。

价格方面，中指研究院数据显示，2023年4月，全国100个城市二手房住宅平均价格为15826元/平方米，环比下跌0.14%，跌幅较上月扩大0.09个百分点。

往年春季，特别3月和4月，往往是房产成交量激增的时期，有着“金三银四”的说法。因为这一阶段临近小学入学报名和“小升初”，学区需求、置换需求等多种需求叠加。

但今年“金三”之后，“银四”却迎来褪色。

在不少市场人士看来，这与今年这波楼市“小阳春”提前到来息息相关。

“今年上海市场二手房市场回暖从1月底就开始了，因为今年过年早，所以市场活跃的周期也比往年来得更早。”上海一位房产经纪人对中国新闻周刊表示。

上海今年3月份楼市成交活跃，交易量达到2.4万套，创下19个月以来的最高值，2月份的成交量也达1.9万套，高于往年同期水平。

“对上海来说，单月交易量1.5万套是条‘荣枯线’，成交低于1.5万套时市场是偏‘冷’。今年4月虽然成交量下降，但也达到1.73万套，只是没有了成交火热的‘银四’，仍在正常范围内。”上述上海房产经纪人分析。

广东住房政策研究中心研究员李宇嘉也认为，今年“银四”缺失的原因之一，与需求释放时间相关。

“根据我们调查，很多购房需求在1月份就开始释放，早于往年同期。不过这波购房需求，来时规模大，但‘来得快，去得快’，这在过往很少见。”李宇嘉对中国新闻周刊表示。

待恢复的市场

部分城市成交量环比大跌的同时，不少城市二手房挂牌量却在攀升。

据贝壳研究院数据，4月青岛二手房住宅成交6140套，环比下降26.5%。与此同时，青岛二手房市场上，新增挂牌量已经连续第三个月维持在1.5万套左右，4月青岛二手房挂牌量新增14767套。

近期，上海不少购房群都流传着“上海二手房挂牌量超40万套”的传言，根据中原地产和链家数据，上海二手房挂牌量约在20万套左右，比前几年有所增长。业内人士分析，不少置换需求的购房者，自住二手房开始不断流向市场。

不少主要城市，二手房挂牌超过10万套，是不争的事实。比如青岛，早在去年11月份，二手房挂牌量已经超越10万套。同样在去年11月，多家房产经纪平台线上数据显示，北京二手房挂牌量已突破10万套关口。

今年以来，广州、南京、杭州、西安等多个城市，二手房挂牌量正持续增加，比如广州二手房挂牌量突破13万套、南京二手房挂牌突破15万套、西安二手住房挂牌超过11万套。

诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月，其所监测的10个重点城市（北京、佛山、东莞、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门）二手房住宅挂牌量为212.3万套，环比上涨8.5%，同比上涨高达124.78%。

在李宇嘉看来，地产市场回暖的主要标志之一，就是刚需和换房能形成良性循环，如果以套现为主，市场不能算回暖。他说，“此前3月的‘楼市小阳春’，主要依靠疫情以来积聚的购房需求带动，但此后，需求的接续能力较差。”

中金公司5月公布的地产行业研报预测，伴随着积压释放需求边际走弱，4月二手房成交量价和卖方价格预期均边际下行，预计短期内成交量还将有所回落。

“一方面因为大家对房价预期仍然不乐观，另外一方面，刚需和换房人群，受疫情和经济结构调整的影响，购买力受到影响。”李宇嘉说。

而一旦交易量下降，市场行情“冷却”，为了促进交易，未来市场可能会出现越来越多“以价换量”的行为。

易居研究院研究总监严跃进表示，市场行情不好时，确实会出现“以价换量”的情况，但市场更担忧的是，出现恐慌性下跌。

严跃进认为，目前部分城市楼市还存在限购政策，应该逐步放开。他说，“目前市场现状，无需担心炒作问题，甚至刺激都未必起作用，限购的意义早就不同以往。”

“政策包”会管用吗？

随着市场行情不断走弱，为了促进楼市成交，中央和各地均出台了不少新政。

住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局5月8日对外发布的相关意见，从十方面明确监管措施，加强房地产经纪行业管理，保护交易当事人合法权益。

上述意见指出，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。为规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展，现提出以下意见。

上述意见称，将严禁操纵经纪服务收费，具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用；同时将严格实行明码标价，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，不得混合标价和捆绑收费。

不少业内人士认为，此前部分中介服务收费较高问题，在一定程度上影响市场交易，目前楼市行情疲软，所以国家要进一步打通交易流通环节上的阻碍。

近期，国家还出台“带押过户”等政策，简便了二手房交易手续，进而促进市场活跃。

此外，为活跃市场，不少地方政府也出台多项购房补贴。比如，安徽省滁州市最近发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知。通知称，对在滁州市购买首套商品住房，年龄在35周岁以下，在列入市重点产业领域工作的，给予普通高校本科毕业生、初级职称专业技术人才、高技能人才购房款10%最高20万元的购房补贴；给予大专（含高职院校）毕业生购房款8%最高20万元的购房补贴。

不过，在李宇嘉看来，楼市最终能否回暖，最关键的还是在需求端。

“目前来看，新市民和年轻人的购房需求和潜力依然较大。但是恰恰是这部分人群，疫情以来，收入和就业受到影响较大。楼市回暖可能还要等上述人群购买力逐步恢复，这可能需要一定时间。”李宇嘉说。

作者：赵越