六折抛售，中海南京三项目“割肉”清盘，行业龙头为何“先降为敬”？

5月21日，稳居行业头部位置的中海地产，旗下在南京多个楼盘被指以“骨折价”抛售房源，因此成为市场关注的焦点。

记者了解到，近期中海地产在南京的三个主力项目均价直降约四成，包括中海•观江樾、中海•观文澜以及中海•和山，大幅降价后，已有楼盘几近售罄。

这其中，位于江北区的中海•观江樾项目因降价幅度过大引发老业主维权，而备受关注。

“我们现在是做尾盘清盘，是小区最后一部分房源，共200套左右。现在就是不分楼层、户型，都是一口价，全部按照均价2.3万元/平方米的均价卖，同时带装修并赠送车位，如果不要装修的话，均价是2.2万元/平方米。目前在售户型面积有100平方米、118平方米、128平方米，以及142平方米。”中海•观江樾项目销售人员告诉记者。

公开资料显示，该项目2022年首次开盘时，带装修房源的销售均价高达3.6万元/平方米；此次单价下调到2.3万元/平方米，单价下降约1.3万元/平方米，相当于打了六折，总价下降近百万。

宣布降价清盘后，该项目吸引了大批购房人。据上述楼盘销售人员介绍，短短几日，该项目已经售罄了其中3栋楼。“我们项目是现房，降价后客户很多，最近几天已经卖了100多套，现在剩余房源还有几十套。”

不过，该项目降价热销的同时，也引发了老业主们展开维权。该楼盘另一位项目置业顾问告诉记者，因降价引发观江樾老业主维权，项目也被相关部门约谈。

“由于老业主维权，清盘活动也许只能持续三天，后续可能因为舆论压力再回到3万元/平方米的单价。”上述置业顾问称。

记者在采访中了解到，除中海•观江樾，位于栖霞区的中海•观文澜也在打折进行清盘。

“中海•观文澜推出的是项目最后的100多套房源，单价为2.4万元/平方米并带装修，户型包括108平方米、110平方米、180平方米，楼层可选。”中海•观文澜项目一位置业顾问告诉记者，本次打折就是想把楼盘房源全部清掉，本次卖完后续就没有房源销售了。

据其介绍，该项目2022年开盘入市均价为3.6万元/平方米。此次降到2.4万元/平方米，也是相当于打了六折。

而中海位于江宁区的中海•和山项目，打折力度更大。据该楼盘置业顾问介绍，项目在售房源均价降至1.7万元/平方米，并带装修。

据了解，中海•和山2022年开盘时，销售均价在3万元/平方米左右，此次价格降到1.7万元/平方米，价格几乎是“腰斩”。

“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。打折之后，项目卖的非常快，这两天几乎已经清盘，目前只剩下一套还未售出。”上述置业顾问称，由于和山这个项目价格降得很低，加上在售套数也比较少，因此这几天很快就卖完了。

值得关注的是，中海此次在南京打折，价格几乎是贴着地价在卖，利润空间被极大压缩。

其中，观江樾地块是中海在2021年以逾36亿元的价格获得，平均楼面价超过2.1万元/平方米。以此计，目前中海•观江樾部分房源的价格降至2.3万元/平方米，单价只比地价高出2000元/平方米。

业内人士表示，中海•和山地块也是如此。据悉，该项目是中海在2022年摘得，平均楼面价超过1.5万元/平方米，现在部分房源以1.7万元/平方米的价格清仓，同样只比地价贵了约2000元/平方米。

那么，中海地产前述三个南京项目，为何要在市场上以如此低的“骨折价”清盘呢？

对此，一家房产机构不愿具名的分析师向记者表示，原因之一是南京二手房取消限售，引发二手房挂牌量激增，当地部分板块在低位徘徊背景下，部分区域市场出现阶段性供大于求，使得二手房价下行压力增大，并将这种压力传导到新房市场。

例如，中海观文澜所在的栖霞区域，安居客线上5月二手房挂牌均价20955元/平方米，环比4月下跌0.39%，同比去年下跌10.94%。

另据中指院数据，2025年4月，南京新房商品住宅成交套数2381套，环比28 94套下降17.7%；成交面积30.39万平方米，环比下降15.4%。而今年4月，南京二手房成交量高达9626套，环比增加1.6%；成交面积90.58万平方米，环比增加2.7%。

前述几个楼盘降价的第二个原因，上述分析师告诉记者，是项目区域竞品的影响，也迫使中海打折。例如，江北核心区在新规之后出让的地块，容积率更低、产品更具竞争力，而中海•观江樾等老项目因规划及产相对滞后，购房者对其关注度有所下滑，其只能通过打“价格战”来实现销售突围。

业内人士认为，另一个原因，是企业战略层面的考量。“2024年至今，中海在南京没有加大土地储备，反而是向一线城市重点倾斜资源，其很可能是通过本轮降价以快速实现库存去化，并强化向核心城市的资源聚焦。”

“从本质上来看，出现打折现象，是局部市场供需阶段性失衡、企业战略调整、产品竞争等多重因素，共同作用的结果。在这样的局面下，企业通过降价来快速去化库存，缓解区域性资金压力。”上述分析师在接受记者采访时说。

在公司业绩层面，中海地产公告显示，今年前4个月，公司累销售额约665.83亿元，同比下跌18.8%；累计销售面积约292.8 9万平方米，同比下跌0.9%。