二房东的生意，不太好做

作者：曾思怡

“省事，挣钱，几乎零投入。”

于骁在一线城市当地从事二房东业务，也在社交媒体上教大家怎么做二房东。

他向时代周报记者描述二房东的生意经：市场月租均价2000元的房子，和房东商量1500元拿下，并申请一定时间的免租期用于房屋装修改造，最后以2500元租出，“按照押二付一算，收到租客付的7500元，基本可以覆盖给房东的房租和装修改造费用，从此月月收取租金差价1000元”。

不过实现月月收租挣钱，需要满足三个前提：房东愿意以低于均价500元租出；租客愿意高出均价500元租下；而且要尽快找到租客，因为装修免租期一过，每延后一个月，成本就是1500元。

而在当前的租房市场，能满足上述条件的房源实在不多。

在同一个城市，从事房产中介业务的李羽向时代周报记者直言，近两年来，其所负责的区域房屋租赁市场量价齐跌，“同一个小区，去年这个时候基本租完了，但是今年价格普降一两成，还有110多套挂在平台上”。

（图/unsplash）

租赁市场承压，比房东们更受冲击的，就是二房东。

“房子砸手里了，有的直接跑路，有的交易是我们门店促成的，后来房东来店里说（二房东）欠租几个月，租客来店里说被克扣押金，我们有一段时间不敢接二房东的业务了。”李羽说。

作为房地产发展的产物之一，“二房东”自诞生以来就在陷于争议的泥潭，“变相租金贷”“长收短付”“高价水电”“甲醛房”等负面标签如影随形。

不过另一边，无暇对接租赁事务的房东，以及在月租预算、居住环境、通勤时间中艰难权衡的租客，都给市场提供了土壤，让二房东在这片“泥潭”中站稳脚跟、甚至一度疯狂生长。

不过当下，伴随着城市空置房源增加、房租下跌，叠加保障房增量供应、大品牌长租公寓跑马圈地，留给二房东的市场土壤还有多少？“租金差”的算盘，还打得响吗？

租赁行情下行

要理解二房东的处境和前景，必须先看清当下的租房市场。

地产经济学家邓浩志对时代周报记者分析，因为经济周期和外贸波动的原因，大城市就业供给能力有所影响，但生活成本依旧相对较高，一部分人群从大城市回到小城市或者老家，大城市租赁需求整体下滑。

与此同时，房屋的供应端增量显著。在推进租房市场平稳发展的背景下，多地政府加大力度供应保障性租赁住房，也有一些城市长租公寓经营规模几年内翻倍增长，加之新建商品住宅入市、二手房市场表现欠佳，也在一定程度推高租房市场房源总量。

供需决定价格。整体来看，当房屋租赁市场需求下行，供应持续增长，房租下降成了近期趋势。

据中指研究院，2024年受保租房大规模入市及居民收入预期偏弱等因素影响，住房租赁市场仍处于调整阶段。当年1—11月，全国重点50城住宅平均租金累计下跌2.7%；而进入2025年，一季度50城租金累计再下跌‌0.44%，租金下行压力突出。

其中，‌2025年一线城市一季度租金与去年同期基本持平，但2024年累计下跌2.82%‌；二线城市‌2024年则累计跌幅达‌3.56%‌，2025年一季度再下跌0.70%。

专业平台房天下发文表示，房租市场租金回归到了10年前的水平。其中北京、上海、深圳等一线城市，租金已经回到2015年至2017年的水平，广州的租金降至2014年的水平。

下班高峰期。（图/unsplash）

这个时候，比房东更愁的，恐怕就是二房东。

“过去几年，二房东在大城市如雨后春笋般冒出来。”邓浩志观察指出，但二房东行业亏损居多，包括一些机构长租公寓，其实也是亏损的，“很多人参与是因为门槛比较低，而且当包租公轻松悠闲，但深入了解不难发现，这个行业几乎没有什么生存空间，尤其是这几年”。

李羽透露，“以前高位拿房的二房东，现在只能降价才租得出去，基本无利可图，要是空置了，就相当于房子砸手里，而这样的情况还不少，所以有的直接跑路，房东和租客找不到人、就来我们店里要说法。”

还需要二房东吗

“虽然不好做，但二房东还是多。”

李羽说，其所从业的区域，基本每个小区都有二房东的房源出租，大概占挂租房源的一到两成。

而在以独栋楼房为主的城中村，二房东渗透率更高。

石牌村是广州中心城区最为知名的城中村，周围是摩天大楼和顶级商超，这也是其在租房市场的优势——交通便利，周边人口和企业集聚带来庞大客源，五条人、丁磊也曾在这里偏安，因此石牌村也被形容为广州最贵、最知名的城中村。

“村里大部分房源都是交由二房东打理，差不多的单间，本地房东挂租1000—1100元，但是二房东打理一番，就能出到1300—1500元。”当地一房东阿兴告诉时代周报记者，不过近年，因为租客减少，村里的房子不论出租率还是出租价格，都有明显下降。

钟宁也是房东，在广州某地铁站附近有一座独栋楼房。她告诉时代周报记者，村里的房子，几乎都交给二房东打理了，“租给他们，一签就是10年，（不然）自己租的话又要照顾租客”。

“只要有这些无暇顾及房屋租赁及后续服务的房东，市场就永远需要二房东。”这是于骁从事二房东三年来的结论，不止城中村的独栋房东，还有不少商品房房东，要么是人在外地或者外国，要么是手里的房子数量多，没空打理和对接租客，“这部分房东数量比你想象的多”。

待租公寓房源。（图/曾思怡摄）

不过对于这部分客源，于骁们也有竞争对手。近年持续做大的大品牌长租公寓，和二房东一样在市场寻找有潜力的房源用于长租业务，而且越来越多租客愿意为其品牌和品质买单。

而在不同小区零散分布的单个房源，因为不利于规模化管理和经营，未纳入大品牌长租公寓的收房视野，但诸如链家、贝壳等房屋租赁买卖平台，也推出了房屋代管业务，业主定期对其支付一定管理费用即可化身“甩手掌柜”。

但于骁表示，个人二房东有无法替代的竞争力，“总有愿意为更好的装修环境、家具配套及后续服务支付更高租金的租客，关键在于（二房东）能不能提供好服务、有没有好的改造审美”。

这部分人群的确存在。多位房产中介都对时代周报记者表示，在通勤便利但房龄居高的情况下，较好的房屋装修和家具配套，可以让月租提价几百甚至上千元，“但很多房东算不明白这笔帐，前期不愿投入装修，二房东愿意”；同时，在城市核心地段上班但苦于通勤的租客，也有不少愿意住进二房东打造的就近隔断房。

城市老旧小区一角。（图/曾思怡摄）

也有的时候，因果是动态颠倒的。

在一部分租客眼里，当一个区域租赁房源被二房东高度渗透，不仅可能倒逼周边市场房租集体上涨，这时候选择二房东房源也更多是一种被动行为，因为缺乏直租房源可供选择。

李羽也表示，也有租客在找房时，会明确提出，“只看直租房源”。这背后，高价水电和维修费用，劣质装修快速出租的“甲醛房”，亦或者退租时押金拿回难，在社媒被列入年轻人到大城市打拼的“避坑指南”。

避坑指南

多名地产专家对时代周报记者指出，虽然租房市场表现平淡，但结合租客差异化租赁需求来看，行业依旧有可增长、待满足的细分赛道。

举个例子。大概半年前，盘古智库高级研究员江瀚结合彼时发布的上海租赁数据分析指出，尽管租房市场整体表现平淡，但家庭型和品质型租赁需求却在逆势上扬。根据相关数据，以月租4000—6000元价格段为例，关注人群占比全人群段的29%，但这个价格段的供应占比却占比全价段的26%，于是中间就出现了3%左右的需求真空；类似的，以120—140平为例，这个面积段供应占比全面积段的5.7%，但需求端这个面积段占比全面积段接近10%。

大量入市的保障性租赁住房，因为租金优势，将在市场上揽走一部分租客。但于骁观察到，周边区域的保障性住房主要面向较低收入人群，并不会争夺有较高居住条件要求的租客，“我主要收一些优质房源，月租2000—4000元不等，这部分客源并不会被保租房分流”。

于骁还说，自己通过二房东业务已经实现财富自由。当前，他手上有房源约150套，租出率超九成，每套月利润在500—1000元不等。

“有一部分是城中村独栋房源，有团队去管理，我主要投资拿分红，一些零散的小区房源就是我自己来（管理），大部分挂3天就能租出去，我也只收这种房源。”

被问及租不出去的房源如何处理时，他同样斩钉截铁，“用来做民宿，有的反而更挣钱，我有朋友拿单间做民宿，1间房1个月收入1万元”。

提到市场走势，他坦言确实在下行，但他随后又提到，“这种时候我们往往更兴奋，因为收房的时候，议价权更高了。现在大浪淘沙，没能力不学习的只能出局”。

在他的朋友圈，2025年前3月，每个月发布“大量收房”的动态；而在社媒平台，他更频繁地发布二房东教程，“教你搞被动收入”。

不过着眼整个市场，于骁这只是少数个例。多位房产中介告诉时代周报记者，因为租赁行情不好，还在扩张的个人二房东并不多，“建议先别入行”。

邓浩志表示，租赁市场增长高峰期已过，目前的二房东行业面临的是大规模淘汰阶段，而且这个阶段还可能继续持续一段时间，无论是长租、短租、民宿都会陆陆续续淘汰，之后市场可能会进入一个相对稳定期，供需关系会稳定下来，“但这个要基于经济稳定，经济不稳定，收入就业不稳定，那租赁市场、租赁需求、人口流动这些都不会稳定，租赁市场自然也会有波动”。

严跃进认为，现在租赁市场存在的问题，是很多房子租不掉，因此二房东的存在意义就降低了，“整体来看，做租房租赁的话，规模小反而容易赚钱，比如说有五套左右的房子是最好的。以前有些房东想扩大规模，却发现并不好做，因为监管成本、管理成本都会随之增加”。

（图/unsplash）

二房东市场蛋糕变小，已经成为业内共识，二房东负面标签傍身，也成为常见论调。但同样显而易见的是，市场依旧需要二房东，更关键的在于，如何规范化其发展？

多年前，一些长租公寓通过“长收短付”、“变相租金贷”等模式做大现金流，用以短期大规模扩张，也埋下金融隐患，在2020年前后频频暴雷，房东和租客成了最后的冤家。国家和地方政策随之跟进，明令禁止“长收短付”“变相租金贷款”，同时建立租金监管池等，在一定程度上将市场拉回正轨。

类似的，现阶段频受诟病的“甲醛房”“高价水电费、维修费”“提灯定损”，一样需要更大的决心和更精细化的管制措施进行规范。

严跃进表示，大城市住房租赁市场虽然正在经历调整，但其规模不会减少，反而会增大。其中保障房的房租比同类产品便宜，但相比市面上部分二手房源还是偏贵，而且地段不一、受欢迎情况也不一，地段好的房子更受欢迎，地段不好的房子更便宜也可能市场表现不佳，“从不同租客差异化租赁需求看，二房东的角色仍然重要”。

他建议，现在很多地方都在推行以旧换新政策，政府会收购一些房源，但政府没有专业力量来管理这些房源，所以可以积极引导一些二房东注册公司，来帮政府管理这些项目，并不一定非要找特别大的公司，也就是说，政府对于二房东和国有企业收购存量房用作保障房和长租公寓的政策要契合。

从区域分布来看。他认为，在大城市，二房东会多一些，因为租赁市场更活跃，而且住房租赁活跃的地方主要是在核心区域；而在小城市，由于住房租赁市场表现一般，所以二房东的数量可能会少一些。

或许这正是大城市带来的可能性，其实二房东们最开始也是来大城市打拼的年轻人，不知道什么机缘巧合，就变成了二房东，只是这些故事里，有悲也有喜。

（应受访者要求，于骁、李羽、钟宁均为化名）