多重政策推进 城市更新按下“快进键”

国家发展改革委等多部门近日印发方案，推进城市社区服务设施建设。在城市社区、小区公共空间嵌入养老、托育等功能性设施和服务。与此同时，城市更新在建设、用地等方面迎来更多政策支持。近期，自然资源部发布政策指引，提出要以国土空间规划为引领，在国土空间规划体系内强化城市更新的规划统筹。记者了解到，此轮城市社区嵌入式服务设施建设，其新增建筑规模有望不受规划容积率指标制约。

业内指出，土地一直是城市更新中的难点问题，近期多部门出台支持政策，有望在复合土地利用、土地配置方式等方面迎来突破。

记者近日来到刚刚完成改造的北京市东城区天坛街道天坛东里南区，只见小区内道路全面进行了翻新硬化和铺设、公共区域安装了晾晒杆，整体居住品质显著提升。

天坛东里南区“楼龄”40余年，近年来出现不同程度的墙体脱落、上下水管线老化、公共区域设施破损、停车秩序混乱等困扰居民的问题。“街道2021年将这个小区的改造项目纳入计划，2022年10月启动施工建设，2023年10月完工。”天坛街道办事处副主任李俊健介绍，此次共对小区内5栋高层建筑进行了改造，涉及居民594户，改造面积3.5万平方米，“主要针对居民的诉求，包括粉刷楼梯间和外立面、楼内上下水管线更新、道路铺装、绿化补建、智慧社区监控安装等。”

今年以来，以老旧小区改造为代表的城市更新加快推进。据住建部数据，2023年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个、涉及居民865万户。根据各地统计上报数据，1—10月份，全国新开工改造城镇老旧小区5.28万个、惠及居民870万户，按小区数计开工率99.6%。

与此同时，相关部门还进一步补齐设施和服务短板，改善城市人居环境。近日，国务院办公厅转发国家发展改革委《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》，在城区人口超过100万的大城市优先推进，通过在城市社区、小区公共空间嵌入养老托育、社区助餐、家政便民、健康服务、体育健身等功能性设施和适配性服务，不断完善社区功能。

“‘宜居城市’建设成为我国城市高质量建设的主要目标之一”，中国城市规划设计研究院总规划师张菁说，社区嵌入式服务设施正是关注“宜居”城市中“人民”的发展需求，满足居民对社区公共服务设施从“有没有”向“好不好”的需求转变，是实现居民在“家门口”就近享有高品质社区公共服务的重要举措。

住房城乡建设部建筑节能与科技司副司长张雁表示，下一步，将指导各地在城市更新中，统筹利用存量资源，合理确定建设工程，把社区设施落实落细。其中，在城镇老旧小区改造中，将通过补建、购置、置换、租赁、改造等方式，完善配套设施，改善生活环境。在完整社区建设中，将聚焦“一老一小”服务设施短板，实施老年服务站、托儿所、幼儿园等一批建设项目。

值得注意的是，城市更新在建设、用地等方面迎来更多政策支持。近日，自然资源部印发《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》，提出要以国土空间规划为引领，在国土空间规划体系内强化城市更新的规划统筹。上述实施方案明确，政府建设的社区嵌入式服务设施作为非营利性公共服务设施，在符合国土空间详细规划，不突破国家和地方相关政策技术标准、规范的前提下，试点城市可结合实际放宽规划条件，支持相关项目落地实施。

自然资源部空间规划局副局长杨浚表示，为保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施类项目，在对周边不产生负面影响的前提下，可考虑其新增建筑规模可不受规划容积率指标的制约。

“城市更新中土地一直是难点问题，部分地区处理土地历史遗留问题成为城市更新面临的第一道槛，在更新后复合土地或混合土地获得方式、地价测算、使用年限、缴费标准等具体操作方面问题也比较多。”中国宏观经济研究院国土开发与地区经济研究所研究员黄征学说，此次相关部门政策在这些方面都有所涉及，有望在历史遗留问题处置、复合土地利用、土地配置方式、土地税费计收、地价计收规则等方面有所突破。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此前土地的规划、用途面临刚性管制，很难调整，如果碎片化改造，又会导致土地利用效率较低。若在国土空间规划体系内强化城市更新的规划统筹，对土地用途、功能以及容积率管控等进行统筹，有利于“肥瘦搭配”，更好地把一些低效用地整合起来，为城市更新释放空间，调动各方主体的积极性。

黄征学表示，本轮城市更新不同于政府包办、大拆大建的方式，要建立“政府引导、市场运作、公众参与”的多主体协同模式，完善城市功能，提升城市品质，增强城市发展活力。所以，本轮城市更新更加关注环境品质提升、公共空间优化等内容。他建议，下一步，城市更新需要更多投资、税收、土地等政策的协同配合。