中银证券：销售均价持续提升，投资降幅再度扩大

5月17日，中银证券发布房地产行业2023年1-4月统计局数据点评。

国家统计局发布2023年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况。4月销售面积7690万平，同比增速+5.5%（前值：+0.1%）；开发投资金额9540亿元，同比增速-7.3%（前值：-5.9%）；新开工面积7099万平，同比增速-27.4%（前值：-29.0%）。本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。。以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。

核心观点

1.商品房销售：

销售均价持续提升，东部地区修复程度好于中西部。1）商品房销售额增速持续提升。4月销售面积7690万平，同比增长5.5%，增速较上月提升了5.3个百分点；销售金额9205亿元，同比增长28.0%，增速较上月提升了19.2个百分点。一方面是因为核心城市销售持续复苏，另一方面是受到去年低基数的影响。不过，销售面积与销售金额绝对值仍处于历史低位。2023年4月单月销售面积低于2015-2021年同期水平，销售金额低于2017-2021年同期水平，4月销售面积与销售金额较2021年同期分别下降46.2%和39.6%。2）从结构上看，住宅销售金额单月同比涨幅超过三成。4月住宅销售面积6715万平，同比增长8.1%；住宅销售金额8373亿元，同比增长30.7%。3）当前房价回稳的趋势明显。4月商品房销售均价11970元/平，环比增长17.5%，同比增长21.4%；其中住宅销售均价12469元/平，环比增长18.7%，同比增长20.9%，从绝对值来看，均处于历史最高位。我们认为，这主要是因为东部地区市场的较快修复带动全国销售均价同比持续上涨。4）从区域来看，区域分化进一步加剧，其中东部地区销售修复显著。4月东、中、西部销售面积同比增速分别为17.4%、-2.4%、-11.1%，其中东、中部地区较3月提升了10.2、8.1个百分点，西部地区降幅较3月扩大了9.3个百分点。4月东、中、西部销售均价同比增速分别为20.3%、9.7%、18.9%，其中东部地区销售均价涨幅最大。在量价提升的带动下，4月东部地区销售金额同比增长41.2%，增速较3月提升了23.6个百分点。中、西部4月销售金额同比增速也均为正，同比增速分别为7.1%、5.7%，较3月分别提升了16.7、1.8个百分点。我们认为以高能级城市为主的东部地区市场需求相对坚挺，其销售修复更加显著。3-4月核心城市利好政策不断推出，例如北京、广州、上海、厦门、杭州、长沙、合肥、苏州等城市均有宽松政策出台，有利于进一步带动本身基本面较好的核心城市的需求释放。1-4月累计全国商品房销售面积3.76亿平，同比下降0.4%；销售金额3.98万亿元，同比增长8.8%；销售均价10562元/平，同比增长9.2%。我们预计2023年全年商品房销售面积同比增速在0-5%。

房地产开发投资、新开工、竣工：单月投资同比降幅扩大；其中东部地区投资同比增速转正。4月单月开发投资金额9540亿元，同比下降7.3%，降幅较上月扩大1.4个百分点。从区域来看，以核心城市为主的东部地区单月投资增速转正，一方面东部地区仍是房企投资的重点地区；另一方面，东部地区销售热度相对较高，房企或为增加供货加快该地区的开工。4月东、中、西部投资额同比增速分别为1.3%、-15.5%、-21.8%，其中东部地区增速较3月提升了4.5个百分点，由负转正，中、西部地区降幅较3月分别扩大了9.0、8.9个百分点。在房企新开工、拿地意愿均偏弱的情况下，房地产开发投资额难出现改善。4月新开工面积7099万平，同比下降27.4%，降幅虽较3月收窄了1.6个百分点，但新开工体量为2007年来的同期最低值。1-4月累计投资3.55万亿元，同比下降6.2%；累计新开工面积3.12亿平，同比下降21.2%。我们预计2023年投资和新开工面积同比增速分别为0%、5%。

竣工持续改善，单月同比涨幅超过四成。4月竣工面积4256万平，同比增长41.8%，增速较上月大幅扩大了9.7个百分点，一方面持续受去年同期低基数的影响，另一方面各地项目保交付持续推进。1-4月累计竣工2.37亿平，同比增长18.8%。我们预计2023年竣工面积增速或达7%。

3.开发商资金：

受到销售修复影响，房企到位资金同比增速持续提升。4月房企到位资金1.04万亿元，同比增长3.6%（前值：+2.8%）。1）房款6050亿元，同比增长28.5%（前值：+15.7%），受益于销售修复，定金及预收款、个人按揭贷款同比分别增长31.2%、23.4%，增速较3月分别提升了17.7、3.6个百分点。2）非房款4397亿元，同比减少18.2%（前值：-10.0%）。其中，国内贷款同比下降11.7%，增速较3月下降了17.8个百分点。自筹资金降幅24.3%，降幅较3月扩大了6.9个百分点。1-4月房企到位资金4.52万亿元，同比下降6.4%。我们预期到位资金将逐步修复，一方面，销售修复将持续带来房款的回升；另一方面，房企融资政策环境仍将持续宽松，待投资意愿回升后，房企的融资需求也将有所改善。

投资建议

尽管需求出现恢复迹象，4月销售均价持续提升，但房地产投资仍在下降，房地产市场整体处于调整期。区域分化进一步加剧，4月高能级城市的销售与投资均有所修复。我们认为，随着经济发展动能逐步修复、政策显效、市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳，行业销售改善的持续性得到进一步巩固后，预计投资端也将在一个季度后有所回升。

具体标的，我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）主题性投资机会，包括REITs相关：大悦城、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。

风险提示：

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。