江苏南京：全市唯一，这里如何做示范？

小西湖历史风貌区。秦历萱供图

□南京日报/紫金山新闻记者 秦健严玲田诗雨

近日，自然资源部公布了首批自然资源节约集约示范县（市）名单，秦淮区作为南京市唯一代表成功入选。

“特而精，最南京”，秦淮区区划面积49.11平方公里，2022年常住人口74.21万人，是江苏省最小的县级行政区，土地空间资源紧缺问题尤为突出。

自然资源节约集约首先要看土地利用效能。老城更新、秦淮硅巷、南部新城……在上级部门的指导下，秦淮区在诸多发展领域无一不围绕城市存量土地做文章。“从去年申报到今年获得荣誉，秦淮最终靠保护历史文化资源和着力提升民生福祉相结合的理念胜出。”南京市规划和自然资源局秦淮分局四级调研员李海莉表示，秦淮区精耕细作，开创性开展了基于历史文化保护和民生改善的存量资源要素盘活利用新方式，其创新实践对于全国具有示范价值。

更新老城，提升百姓宜居品质

2月14日晚，小西湖举办浪漫2·14特别活动，当晚的街区灯彩璀璨，热闹非凡。

小西湖居民许庆和老伴一起，在街区周围溜达消食。“小西湖每天都会吸引众多来自各地的旅客，隔三岔五就有活动，也丰富了我们居民的生活。”许庆说。

8年前的小西湖还是老城南的一处棚户区，房屋缺少厨卫设施，年久失修、充满私搭乱建。4.69公顷的街区内共有810户居民和25家工企单位，居住人口超3000人，人均居住面积仅10平方米。历史文化遗产保护与居民生活改善迫在眉睫。

2015年，小西湖地区开启更新改造，成为闹市区一块“试验田”。“拆改留”转向“留改拆”，政府告别完全主导权，建设方、专家、居民等多元主体协商，探索出了全新的“小规模、渐进式”有机更新路径。

城市更新惠及片区百姓，许庆也积极参与。2021年3月，许庆家成为小西湖片区第一例自主更新的私人产权房屋。老房子一分为二，设计成前店后宅的形式，前面引进一家餐饮，许庆老两口就住在后面。在原有的地块上，既提升了许庆家的居住条件，又新增了一家餐饮店。这是土地节约集约利用的一个缩影。

据建设单位历保集团前期开发部经理张剑介绍，小西湖片区创新提出由两个层级构成的管控体系：第一级是由街巷围合的“规划管控单元”，明确基本的规划设计要求；第二级则是基于细密地块肌理的“更新图则”，明确实施更新活动的最小单元。分级管控体系有效支持了不同产权人在共同规则下渐进展开更新活动，也为规划管理和土地流转提供了基本依循。

在分级管控体系支撑下，小西湖片区居民一半选择留下，腾出的空间引进了欢乐茶馆、精品民宿、餐饮、虫文馆、顾业亮大师工作室等新业态，新旧融合共生共荣，土地开发获得更好利用。

小西湖微更新试点一举获得国内外多项荣誉，联合国教科文组织授予该项目2022年度亚太地区文化遗产保护奖。

近年来，秦淮因地制宜，不断创新更新思路。在石榴新村，片区采取以原地重建、回迁安置为主，异地置换、货币回购、优先购买原地商用房屋相结合的更新方式，破解了不具备征收条件的城中村危旧房改造及城市更新难题。

建设新城，规划引领高效用地

2月15日上午，位于南京南部新城的中芬合作交流中心项目工地上一派繁忙的建设景象；不远处，前不久正式投用的南京市不动产档案馆里，不少市民正在办理房产登记等业务；南部新城南京外国语学校已建设完成，今年将投入使用……南部新城整体开发建设逐渐显露成效。

其中，总面积约100公顷的机场跑道，规划打造集产业发展、文化聚集、城市观光、健康休闲、生态景观地上地下一体化的跑道公园。机场跑道周边地下空间定位于建立复合集聚、立体融合、高效便捷、统筹综合的站城一体地下空间典范，致力构建体系完善、空间集约复合，独具南京历史文化特质的地下特色空间。

地下空间总面积约12.5万平方米，通过横贯东西、贯穿南北的地下公共通道网络，串联4条地铁线及开发地块200万平方米的地下空间，与地上跑道公园形成一体的文化客厅。

此外，结合“小街区、高强度开发”的区域特点，南部新城运用贯穿工程规划设计、建造、运维的全寿命周期理念，构建了以干、支综合管廊为支撑，缆线管廊为重点的管廊体系，实现市政管线的集约化、现代化和智慧化。综合管廊共14条，总长约26公里。

以院士团队担纲设计，在近10平方公里可建设用地上，南部新城高水平确定用地利用方式，在“十三五”时期，基础设施、公建配套及由土地出让带动产业投资实现约929.6亿元，实现了“零增地”土地资源的增量增效。

创新突围，完善产业提质增效

年收入从2021年的7万元，增长到2022年的1400万元；员工人数从最初的2人增加到60多人……在秦淮硅巷·悦动新门西，2020年11月成立的科舸物联科技有限公司一边品味着快速成长的喜悦，同时也面临着“成长的烦恼”。

“公司在悦动新门西陆续搬了两次家，最初是泊寓众创空间一套10平方米的办公室，后来搬到园区稍大一点的办公房，现在的工作地点上下两层共3000平方米。”科舸物联科技有限公司创始人、执行董事陈晓天说。

老厂房“孵”出高科技产业。2017年，秦淮硅巷·悦动新门西在南京老棉纺厂旧址上“蝶变而生”，闪耀创新活力，园区引进联通物联网、科舸物联、丰疆智能、和尔泰等新兴物联网企业。目前，悦动新门西已集聚约30家科技型企业、近10家科研合作中心、4家高新技术企业，并提供超2200个就业岗位，2022年税收达1亿元。

在2022年度全省194个省级及省级以上开发区土地集约利用综合评比中，白下高新技术产业园区名列榜首。“适时修编园区控制性详细规划；13家企业低容积率的工业用地，按照修编后的园区控制详细规划调整为高容积率的科研用地；积极推进‘城市硅巷’工作；将‘棚户区’拆迁后，调整为科技人才配套公寓。”白下高新区相关负责人表示，园区在“小而精”的物理空间里做出“高而新”的大文章，连续7年在江苏省省级高新区综合评价中保持第一方阵。

保护更新老城、建设开发新城、科技创新突围……离不开体制机制的大胆尝试。南京市规划和自然资源局与秦淮区先行先试，2021年5月，率先成立全市首个区级城市更新办公室，建设、房产、财政、文旅等多个部门共同参与，与南京市规划和自然资源局秦淮分局合署在一栋楼里办公。“协调各项工作效率大为提高。”有关人士对这一创新举措颇感满意。

目前，秦淮正强化空间规划对城市更新的引领作用。南京市规划和自然资源局秦淮分局局长、秦淮区更新办常务副主任李建波表示，秦淮逐步建立“城市体检+全区更新规划研究+‘十四五’城市更新单元规划+项目更新设计方案及控制性详细规划优化调整”的城市更新规划管控框架，探索形成“可研方案+更新实施方案+更新设计方案及控详图则调整”的更新项目规划实施制度。

采访中记者了解到，在人口稠密、地形“九曲十八弯”的门西片区，居住着2100多户居民的荷花塘街区城市更新项目正在开启。更新项目保护规划及控详调整、设计方案已通过市规委办、市名城办会议审议，正在深化完善荷花塘自主更新实施细则和操作流程，管廊试验段已进场施工。

作为明清传统民居的“活化石”，10.5公顷面积的荷花塘现状片区共存省级文物保护建筑1处（刘芝田故居）、市级文物保护单位3处、区级文物保护单位3处、不可移动文物建筑19处，历史建筑8处，历史街巷14条，古树名木、古井若干。

基于这样的历史基底，保护与再生方案提出，保留70%以上居住功能，鸣羊街沿线打造生活街道，水斋庵沿线发展城南特色美食，同时打造文化体验线路等。未来，秦淮将把荷花塘打造成文化特色鲜明、功能设施齐备、场所活力充沛的老城南复合型生活街区。

首批全国自然资源节约集约示范县（市）示范期为2023年至2025年。据了解，今年区政府工作报告中，秦淮区提出设立10亿元城市更新基金，助力城市结构优化、功能完善和品质提升。

秦淮区将持续引领推动城市更新实践不断深入，推动建设用地总量控制和减量化战略的落实，促进节约集约用地水平和土地资源配置效率的提升。

做更有温度的城市更新，让群众更有获得感，这是秦淮全区上下已形成的共识。

一条老城焕新之路正越走越宽。

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