无人出价！宝能旗下11亿元上海物业流拍，债务困局何解？

2月6日南都·湾财社记者留意到，日前位于上海市奉贤区的一处物业法拍活动宣告结束，因无人出价而未能成交。行业专家分析，此物业流拍的原因不仅在于其本身所处的地理位置不具优势，更是上海本地市场高库存、资方资金承压等多重因素共同作用的结果。

值得注意的是，这处物业所有人为上海凯粤投资有限公司，曾用名“上海宝能投资有限公司”，是“宝能系”宝能地产股份有限公司（以下简称“宝能地产”）全资子公司。近一年来，宝能系旗下多处物业被强制执行法拍，其中不少遭遇了流拍。

天眼查显示，截至目前，宝能集团、宝能地产以及姚振华等宝能系主体所面临的被执行金额显著增长，这一高企的债务困局如何解决，不仅成为了市场观察者的热议话题，更是宝能债权人所关注的焦点。

宝能地产旗下上海一处物业流拍

阿里法拍网显示，2月4日上午十点至次日上午十点，上海市奉贤区青高路333号1-29幢工业房地产和上海市奉贤区青村镇1街坊58/8丘国有建设用地使用权及地下隐蔽工程正经历法拍。

图源：阿里法拍

据网站介绍，此次拍卖的标的物包括29栋建筑物，建筑面积177405.17㎡，其中地上建筑面积合计123808.9㎡，地下建筑面积合计53596.27㎡，土地使用权面积为78029.50㎡；此外还有另外一宗土地使用权被拍卖，使用权面积为23103.10㎡。上述标的整体打包拍卖，评估价10.984亿元，起拍价打七折，为7.6888亿元。

在拍卖公告中，湾财社记者留意到，目前标的物正由被执行人管理使用。而这处物业之所以受到一些关注，也是因为其所属人正是备受争议的宝能系。据网站介绍，拍品所有人为上海凯粤投资有限公司，天眼查显示，该司曾用名“上海宝能投资有限公司”，是宝能地产全资子公司。

具体来看，标的部分楼栋在疫情期间被征用为方舱医院，堆放了医疗床位、医疗废品、排水排污设施、临时电力设备等物品，对此，奉贤区青村镇人民政府已启动搬离清空程序，法院负责清场交付。另有部分房屋被上海升白实业有限公司占用，该司书面承诺于拍卖成交后一周内搬离，占用人不搬离的，法院将强制清场。

值得注意的是，公告提醒，标的物涉及《关于推进宝能产业园项目专题会会议纪要》，其中要求，标的物A4栋9楼、10楼与11楼作为青港园区管委办公区域使用，A3栋1楼北侧前厅区域用于青港园区的整体规划展示与对外迎宾。上述区域免费提供给青港园区使用，竞买人需承受上述义务。此外，据被执行人告知，标的物业费共欠费365.06万元，欠费须由买受人承担。

最终，这场法拍被64人设置提醒，吸引3295次围观，但直至拍卖结束无人报名出价，宣告流拍。

针对标的物业流拍，行业专家分析，原因不仅在于其本身所处的地理位置不具优势，更是上海本地市场高库存、资方资金承压等多重因素共同作用的结果。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进向湾财社记者指出，该标的物业的位置不是特别好，在上海的外环线以外，且这个片区也不属奉贤更具价值的南桥新城，区域优势不明显。“只能说，这块地未来可能随着上海临港新片区发展或青浦、奉贤的发展得到成长机会。但是短期来讲，这个地方特殊优势不大。”

另一方面，严跃进认为，上海市场目前存在库存压力，购置物业的资金方也普遍存在一些资金压力，种种因素使得潜在买楼、买地的需求明显减少。“像这类法拍还存在一些债务纠纷，这些方面也会产生不确定性，增加拍卖难度。”

南都·湾财社记者留意到，目前，该处物业已重新上架，起拍价再降至评估价不到六折，即6.1511亿元，将于3月4日上午十点开拍。

近一年宝能多处物业流拍，数百亿债务如何偿还？

南都·湾财社记者从公开层面了解到，近一年来，宝能系除了上述上海物业遭遇流拍，还有不少被强制执行的资产法拍遇冷。

据阿里拍卖官网显示，2023年1月10日至13日，深圳南山宝能城花园47套房源公开竞拍，截至1月11日晚间，30套房源因无人出价，遭遇流拍。其中2套曾有竞买人报名，但并未出价。

资料显示，参与拍卖的47套标的房源，起拍总价均为评估价的85折，单价在9.3万-10.2万元间，多数低层标的物单价低于市场指导价9.85万元/㎡。

同年6月28日，安徽省合肥市滨湖新区华山路以西，南宁路以北土地使用权项目流拍，起价40.03亿元。同时，滨湖新区井冈山路以东，杭州路以南土地使用权及地上建筑物项目流拍，起价10.75亿元。

据悉，前者为合肥滨湖宝能城的住宅用地，后者为宝能城的MALL及酒店部分。上述涉案房地产地价款已缴清。不过截至2023年3月，上述项目累计欠缴相关税费1237.17万元，须由买受人垫付。

同年9月13日，深圳市南山区宝能城花园（东区）四期工程1单元1301等260套公寓一拍流拍。资料显示，该项目起拍价25.98亿元，项目评估价37.11亿元，房屋性质为市场化商品房，房屋用途为商务公寓，均为大平层户型，每套建筑面积170㎡以上，为毛坯房。涉案房产曾存在改建等情形，后已拆除，按标的物房屋现状拍卖。

据了解，宝能城花园房源曾多次被抵押拍卖，此前宝能城花园三期的房源在2018年到2022年期间曾多次抵押给平安银行深圳分行和前海世纪基金管理有限公司。

同年10月27日，深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花园(东区)四期工程3G01房产（酒店）一拍流拍，起拍价约4.12亿元，标的评估价约5.89亿元。

据悉，上述标的物位于深圳市南山区留仙大道北侧，权利人为宝能城有限公司，建筑面积为17071.06㎡，用途为酒店。此标的因已对外房租，拍卖期间涉及合同纠纷。而此次挂牌为第一次正式拍卖，因无人出价而流拍。

两个月后，12月22日，南宁市邕宁区龙岗大道9号宝能城市广场办公A共938处、办公B共288处的不动产项目一拍也遭遇流拍，当前价5.88亿元。

每一宗遭遇冷遇的法拍资产背后，都隐藏着焦头烂额的债权人。据天眼查最新数据显示，截至2024年2月4日，宝能集团被执行金额高达381.02亿元，其下属的宝能地产也面临224.62亿元的被执行压力，而姚振华个人更是背负着385.67亿元的沉重债务。这一连串庞大的数字，如同悬在债权人头顶的达摩克利斯剑，每一次轻微的晃动都牵动着他们的敏感神经，让化解债务的每一步都显得尤为关键和迫切。