公募REITs跌幅惊人！支撑逻辑正在破灭了

最近不少朋友看到了公募REITs下跌的新闻。没想到不买股票不买主动型基金，买个REITs也还能亏钱

还记得，当时机构宣传公募REITs的时候，经常喜欢用“躺着收租”或者“人人都是包租公”之类的夸张标题来吸引大家购买。

但如今看来，市场并没有想象般这么美好。买了REITs不仅不能躺平，还得多操不少心。据统计，中证REITs指数今年以来居然跌了28%，远远跑输沪深300指数。

为什么本来只想收个租金，最后却亏了本金？

首先，很多REITs本质上只是价值回归。

虽然REITs在海外已经非常成熟，但在A股只发展了两年多。作为新生事物，向来都能受到资金的追捧。这也就导致了当时REITs交易的价格普遍高于净值，溢价率高的离谱。

去年8月的时候，我写过一篇公募REITs的科普。下面是我当时做的表格，可以看到当时很多REITs的溢价率都非常夸张，很多甚至在40%以上。

换句话说，100块的东西需要付出140块的代价来买，这本身就是不合理的。

还记得几年前科创板刚创立的时候吗？当时打科创新股也很热门，随便一个新股上市都可以涨100%甚至200%，不少新股中一签可以赚十几万。

背后的逻辑是一样的，本质上就是“钱多货少”。随着市场不断扩容，供给增加，原来REITs夸张的溢价率必然回归到正常价格。

不合理的溢价不会长期维持，这是最基本的经济规律。

其次，市场也开始担忧REITs的稳定性。

REITs的底层资产经营情况并不是一成不变的。就像我们买汽车股要跟踪出厂销量，买游戏股要跟踪流水，那买REITs就要跟踪底层资产的经营情况。

虽然REITs的风险比股票低一些，但不代表没有风险。以美国为例，REITs也是属于高风险高收益的资产，在经济受冲击时期回撤并不比股票小。

比如说产业园区和仓储物流，他们都是要通过出租场地来赚钱。但如果租赁市场供过于求，导致大量空置租不出去，就会严重影响收入。而且就算租出去了，还要考虑租户的信用风险，会不会拖欠租金。

举个真实的例子，某个产业园区REITs，当时发行的时候出租率高达96%，没想到今年租户大幅度退租，出租率一下子跌到了64%。

看到出租率暴跌，大家肯定纷纷抛售，REITs的价格自然也就跌跌不休。现在这只REITs的价格跟出租率一样，已经快腰斩了

从稳定性的角度看，保障房和能源发电等官方主导的行业稳定性要更强一些，而高速公路和产业园等行业对宏观经济更敏感一些，更容易出现业绩大变脸。

有机构做了一个排序，大家可以进行参考，抗周期能力由强到弱分别是：保障房>能源发电>厂房类产业园和仓储物流>研发办公类产业园>高速公路

站在当前时点，REITs无疑是政策大力支持的方向，因为REITs对于城投化债和保障房建设等都非常重要。

随便举个简单例子，以前要弄一条高速公路，是地方出面，找银行机构贷款借钱。高速公路的收益权归当地方，银行机构享受利息收益。然而当高速公路经营不善收益下降，地方还不起钱给银行，类似的事情多了，就会引发一系列的金融风险。

但现在我们有了REITs，同样是修高速公路，可以向市场募集资金，收益分红权归这笔资金所有。这样一来，高速公路的收益和风险都从地方和银行转移到了A股市场。

短期来看，随着公募REITs的价格持续回调，部分品种其实也跌出了性价比，这里面很可能有错杀的机会。

但是大家注意背后的风险，特别是未来REITs大量上市很可能良莠不齐，并不是躺平收租这么简单的，因为可能不小心买到垃圾资产。这跟买收息股不能只看股息率，是一个道理。

长远来看，REITs是值得我们多多研究的方向。像美国这样的成熟市场，REITs可以包罗万物，包括零售住宅、医疗保健和数据中心等等。

相比起来，我们这边的REITs目前只涉及了存量的传统赛道，无论从数量还是种类上，都还有很大的发展空间。