共有地段产生公共收入 210万“大礼包”回馈业主

本文转自：羊城晚报

广州市海珠区嘉鸿花园的全体业主喜得实惠

共有地段产生公共收入 210万“大礼包”回馈业主

共有资金回馈业主仪式现场

文/图 羊城晚报记者 李春炜

3月6日，位于广州市海珠区的嘉鸿花园业主喜领210万元“大礼包”。这笔由小区共有地段产生的收入，将根据《广州市物业管理条例》及《广州市业主共有资金管理办法》相关办法，用于物业管理费抵扣。预计不同产权面积的小区业主也可在未来8到10个月内免交相关费用。

共有收入支持小区运作

6日上午，在嘉鸿花园一座居民楼的楼下，聚集了十几名业主代表及小区物业管理服务人员。业主代表们都非常兴奋。业主陈女士介绍：“我们这次‘创举’不但海珠区罕见，在广州全市也没几例。”

上午10时30分左右，业委会代表周志文把一张210万元的巨型支票模型交到管理小区的盛孚物业广州分公司负责人盛齐美手上。现场十几支手拉礼炮响起。部分业主代表激动地互相拥抱、握手。

据业委会成员介绍，小区第一届业委会在2017年成立后，于2018年1月21日通过招投标方式选聘新的物业服务公司，同时业委会便开始利用共有区域进行经营，所产生共有资金全部归入小区业主共有资金账户中。

目前，小区共有收益主要有两大部分：一部分是每季度包括电梯、户外广告、仓库、场地占用费的租金收入，约16万元；另一部分是每季度收取的临时停车费用，约8万元。这两项收入，让小区每年可进账96万元。

本次使用的资金还包括前物业公司侵占共有资金一案的96万元赔偿，及占用单车房一案的21万元赔偿。

据介绍，以上共有资金除用于小区的设施、设备翻新和维护、改善小区绿化居住环境外，还用于业委会每年组织的联欢活动、节日派发的慰问品等。

截至今年3月份，小区共有资金除扣除物管公司押金等之外，还结余约300万元。据介绍，其中30%根据有关规定需保留应急。另外210万元如何回馈业主成为了业主大会议题。小区业委会通过上门、面谈、摆摊、电话访问等方式，在小区业主中广泛征求意见，最终选定抵扣物管费这个方式。

业委会运作起来不容易

周志文介绍，能实现共有收入“反哺”业主实属不易。嘉鸿花园最早一期楼宇于1999年建成，距今22年。

2016年6月28日，小区围墙突然被推倒，当时因小区没有业委会这个主体，造成业主多次维权受阻，让业主明白了成立业委会的重要性和必然性。2017年3月1日，在街道主管部门和小区业主努力下，小区终于成立了业主委员会。

周志文回忆，2022年1月17日，小区举行第四次业主大会同时须换届选举。根据相关规定，业主大会需使用“广州市物业管理”电子投票系统。“因为此前都是纸质投票，很多业主不理解，担心电子投票系统导致个人信息会被盗用”。

业委会通过公众号、宣传栏等方式宣传，但绑定率还是不理想。业委会和工作人员没有放弃，开始每天晚上挨家挨户上门派发资料，耐心让业主接受并开始绑定投票系统，从开始绑定率不足15%，经过2个月的努力，提高到70%。

此外，第四次业主大会刚好遇上农历新年，有部分业主提前离开广州回乡与家人过年团聚，增加了投票难度。业委会和工作人员只能舍弃与家人欢聚的时间，从年初五开始，通过分派任务“扫楼”催票。

在距离投票快结束时，距离有效结果还差100多票。周志文说：“大家都豁出去了，每天都在出入口摆摊到深夜11点。”最后投票结束，小区业主大会以68%的参与率换届成功，并通过了用210万元共有资金返还全体业主的会议决定。

获取共有收入有“秘诀”

6日到场人员，无论是小区业委会人员还是物业服务公司的负责人，都觉得这次的经验对全市同类物业都有参考价值。

盛孚物业广州分公司负责人盛齐美介绍，嘉鸿花园属于市内有代表性的较早一批电梯小区。这些小区如今“三十而立”，问题逐步显现，电梯维修、绿化保养都需要大量资金。这些资金如果通过向业主募集、筹措不易。但如果通过自身共有收入，可以解部分燃眉之急，甚至“自力更生”。

如何顺利成立业委会并获得共有收入？现场有业委会人士介绍，一要紧靠政府，二要落实制度。他说，小区要成立业主委员会，街道、社区相关部门支持是必不可少的，“随着科学技术和法律法规的不断进步和完善，小区业委会选举过程中票数的取得、计算、公示等，每一步都必须依法依规，只要产生一点瑕疵，就可能令选举作废，这些都离不开上级部门主动提醒”。

业委会选举要合法，管理同样也要合法。他以共有收入为例指出，此前部分小区用于派发贺年平安米及礼包的做法目前已属违规。共有资金必须按照《广州市物业管理条例》《广州市业主共有资金管理办法》有效使用。