北京土拍“马甲”套路深，建议提高报名企业注册资金和运营年限

在地价触顶即转为摇号的规则下，想要在北京拿到好地，开发商们除了实力，还需要一定运气。

要提高这种实力之外的运气成分，还有一种办法就是增加“马甲”，储备摇中地块的砝码。但眼下一个不得不接受的残酷事实是：北京的好地块，是一种花钱也不一定能买到的存在。

3月底，北京土拍市场又出现了一张稍显生疏的面孔——石家庄创世纪，其以触顶价30.93亿元摇号竞得昌平区中关村生命科学园三期地块，一时间“马甲”传闻再起。

一直以来，北京土地市场并没有禁止外地企业参与，但去年6月起，出现在北京土拍现场的生面孔越来越多，个别热门场次的竞拍，单看报名企业，甚至无法判定是哪个城市的土拍，这种情况下就很难界定哪个参拍者是“马甲”。因为并不是每一张生面孔都叫“马甲”，合理利用土拍规则也无可厚非。

然而，一次次“马甲”传闻坐实，就令企业开始质疑公平问题。于是，就是否考虑通过政策调整来遏制“马甲”拿地现象等问题，记者两次向北京市规划和自然资源委员会发去采访函，但截至发稿尚未得到回复。

曾参与土拍的北京某开发商人士向记者坦言，“马甲”这个操作，业内都是心知肚明的，它其实是违规的。我们对“马甲”拿地的现象普遍存在忧虑，这种行为影响了市场竞争秩序，减少了真正有实力的、想认真做产品的开发商获取优质地块的机会。“外行和尚好念经”？

值得一提的是，来北京参加土拍的不仅有“外来和尚”还有“外行和尚”，后者是指房地产之外的企业。其中最出名的一次便是“防水一哥”东方雨虹从华润置地、中铁建等8家房企“虎口夺食”。

2023年10月18日，东方雨虹以40.14亿元拿下了丰台南苑地块，成交楼面价约4.89万元/平方米，溢价率15%。一时间业内哗然。果然，一个月后，东方雨虹将项目公司95%股权转让给了苏州竹辉。再之后，该地块案名公布，即如今的某头部房企的“公元里”项目。

而早在去年6月1日，大热的顺义新城19-69地块竞拍之前，包括中国金茂、龙湖集团、越秀地产、中海地产、建发房产等在内的45家房企报名，最终却被成立还不到一年、股权关系十分干净的福建雄旺摇号竞得。

据企查查，福建雄旺拿地后不到一周，北京兆祥房地产开发有限公司注册成立，大股东为厦门益悦置业有限公司。

后来，顺义新城19-69地块的项目案名公布，正是厦门头部房企的“观云”。

去年6月14日，石家庄创世纪首次出现在北京土拍市场，与华润置地、龙湖集团、中海地产、保利发展、招商蛇口等21家房企竞拍顺义新城第2街区地块，并最终以11.04亿元竞得该地块。

这宗地块后来的项目案名是御湖境二期。

去年8月3日，一家名为湖州中石的公司从绿城中国、中海地产、天恒集团等开发商中杀出重围，摇号竞得北京市大兴区三合庄一宗住宅地块，成交金额38.18亿元+现房销售面积25000平方米。该公司成立于2001年6月，是一家以房地产为主业的企业，注册资本26288万元，为宇诚集团旗下子公司。

三合庄后来的项目案名竟是另一家头部房企的“晓月和风”，首开销售193套，成交金额12.6亿元。

去年9月27日，朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-678地块迎来33个竞买主体现场争夺，最终被成通京置业（上海）有限公司（以下简称成通京置业）拿下。拿地之时，这家公司距离注册成立只有40天。

不久，十八里店1303-678地块项目公布案名，即是某头部房企操盘的“朝央和煦”。

据记者观察，北京土拍市场一年多来频频出现的“外来和尚”多数有以下共性：企查查等平台股权穿透后，可以发现与某家或多家知名开发商的股权关联，甚至有异地合作前例；法定代表人或高管在（或曾经在）其他知名开发商任职，或者同为对方的高管/股东；最难辨别的情况是，拿地前突然注册成立，与大房企无直接关联，但拿地一个月或数个月后，会tui出或与其他知名开发商合作操盘，发布项目案名，才水落石出。

这些生面孔，也一度令多家此后在资质、资金、操盘能力等方面更胜一筹的合作开发商被市场质疑有“马甲”操作之嫌。

有业内人士在接受记者采访时表示，开发商为了能多拿几块地，联合一些小公司来参与竞拍，这样一来，他们拿地的机会就大大增加了。这种做法听起来挺聪明，但实际上对市场公平性是有影响的。

记者在采访中了解到，一般情况下，“马甲”拿地后与大开发商有两种合作形式，一种是股权合作，比如你运气好中了后，我入股80%，剩下20%是你的；另一种是我给你一大笔钱，相当于中介费，然后主要我来操盘。

不过从实际操作看，要从土拍规则上堵住“马甲”参拍这一漏洞确实有一定难度。特别是在上下游供应商也参与土拍的背景之下，拿地之前很难辨别参拍企业到底是不是“马甲”，或者是哪家房企的“马甲”。

北京某在建新盘

建议提高报名企业注册资金和运营年限要求

事实上，北京土拍已禁“马甲”多年，之前一直都是要求“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”。

到了去年4月，北京市规划和自然资源委员会在丰台区青塔地块挂牌公告的补充公告提到，对竞买人资格的要求，由“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”，调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司（含全资公司、控股公司）。”

相关负责人表示，此次竞买人资格调整正是对市场主体提出的合理化建议做出的回应，调整后的竞买人资格要求较之前更为严格，更有利于促进市场公平竞争。

不难看出，其实北京市规划和自然资源委员会做出这一补充公告调整的本意，就是为了杜绝“马甲”或同集团关联公司的不公平竞争，保证土拍市场的公平性。不过，此后的市场变化出现了新情况。

就是否考虑过通过政策调整来遏制“马甲”拿地现象，以及是否倒查有“马甲”之嫌的拿地企业等问题，去年11月和今年3月27日，记者两次向北京市规划和自然资源委员会发去采访函，但截至发稿尚未得到回复。

事实上，同为一线城市，上海在规范土拍市场方面要严厉得多，也被许多业内人士评价为“其他城市抄作业的模版”。

3月28日，中指研究院分析师孟新增在接受记者采访时表示，去年四季度多个城市相继取消地价上限，今年以来部分城市也继续放松土拍条件。如上海、深圳优化或取消“90/70”政策，杭州取消销售限价，青岛提出土地出让金余款分期缴纳等，多方面提升企业拿地意愿。

孟新增表示，为促进房地产市场平稳健康发展，土拍政策仍有优化空间：一是随着改善型需求逐渐成为市场重要支撑，可加快优化郊区项目容积率1.0限制，匹配市场改善需求；二是限价优化，核心城市考虑进一步放开项目销售价格限制，价格市场化，更有利于企业打造高品质住房；三是下调土地保证金比例、分期缴纳出让金等，也有利于在一定程度上缓解房企参拍资金压力问题。另外，还可在计容规则、装修标准、企业参拍门槛、土地供应结构及节奏等方面做出优化调整。

前述开发商人士向记者表示，建议有关部门能够设置一定的准入门槛，提高注册资本金要求，提高企业运营年限要求比如成立时间5年以上等，以缓解“马甲”拿地带来的市场混乱。

上述业内人士也认为，“马甲”过多，土地价格可能会被扭曲，不能真实反映供需关系，这对政府调控来说其实是个难题。建议有关部门出台一些补充规则来限制这种行为，保证市场的公平和透明。

“另一方面，开发商也得自觉，靠实力和创新来赢得市场。毕竟，长远来看，一个健康有序的市场环境对大家都有好处。”

不过，前述开发商人士也提到，在北京这样高度关注的城市，核心优质资产是所有有实力的开发商的向往。但“马甲”问题比较敏感和复杂，我们也能理解有关部门在制定相关政策时仍面临较大挑战。