房地产融资“第三支箭”聚焦债券

过去的11月，房地产融资端利好政策暖风频吹，地产“三支箭”相继落地。

“三支箭”的落地，确认了地产的政策底，从“第一支箭"信贷支持，"第二支箭"推进发债，到"第三支箭"股权融资松闸，三"箭"齐发确认了房企融资环境的拐点，房地产基本面已然具备复苏的前置条件。

在即将到来的2023年，“三支箭”所释放出的积极信号已经毋庸置疑，在需求侧和供给侧政策的双向推动下，明年房地产行业能否迎来复苏？

“三支箭”落地，房企“久旱逢甘霖”

11月以来，“金融16条”、“三支箭”等利好政策接连落地，供给端正在全力支持房地产行业融资修复，对于流动性仍然受限的房企来讲，此轮政策支持无异于“久旱逢甘霖”。

9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对于居民合理购房需求的“第一支箭”信贷支持力度进一步增强。

11月8日，银行间交易商协会继续推进民营企业发债融资，多家民企在增信模式的支持下成功发行债券。

11月23日，央行、银保监会正式发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》即“金融16条”，提出六个方面共16条具体措施，作为对“金融16条”的落实，国有6大行率先向优质房企提供万亿元级授信额度。

随后不久，11月28日，证监会宣布调整五项措施，支持房地产企业股权融资，并自即日起实施。这标志着房地产融资“第三支箭”发出，相对于“第一、二支箭”，股权融资无需增加企业负债，只是在现有的资产基础上进行优化重组工作。

至此，“第一支箭”支持信贷、“第二支箭”聚焦债券、“第三支箭”股权融资松闸，三箭齐发房企融资环境迎来拐点。

在信贷投放方面，中指院12月27日数据显示，目前已有超120家房地产企业获得银行授信支持。从银行端来看，超60家银行落实政策精神，积极向房企授信总额度超过4.8万亿元，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等，受益房企名单已延伸至民营企业及地方企业。

值得注意的是，目前银行对房企的授信只是协议授信，并不等同于实际放款金额。从目前的落地情况来看，万科获得的授信银行数最多，为15家；其次是绿城13家；然后是美的置业12家。从获得授信额度来看，万科、绿城均超过4000亿元，碧桂园超过3000亿元，美的置业1000亿元。

债券融资方面，在政策落地的2天后即11月10日，交易商协会受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行。11月29日，龙湖集团20亿元中期票据完成簿记，至此宣告“第二支箭”首单成功发行。目前交易商协会已受理龙湖集团、美的置业、新城控股、万科、金地、金辉储架式发债申请分别为200亿元、150亿元、150亿元、280亿元、150亿元、20亿元。此外，中债增进公司也已收到近百家房企增信业务意向。截至目前，已经披露的8家房企储架式注册发行总金额达到1210亿元。

中指研究院数据显示，继11月末“第三支箭”政策发布后，一个月的时间已有32家涉房上市企业发布再融资计划。《华夏时报》记者从多家房企股权融资公告中发现，多数房企融资的主要用途是用于偿还境内外债务、补充流动资金及项目开发等。如世茂股份、华夏幸福等在内的十余家房企明确表示募集的资金将用于“保交楼，保民生”。

三“箭”齐发效果如何

回溯楼市调控的历史，如此密集又重磅的调控实属罕见，虽然监管层对资金的使用有一定的限制，但是所释放出的积极信号已经毋庸置疑，然而在销售端难有起色，在房企流动性风险加剧的情况下，这些政策能否成为拯救房企的“及时雨”？

“三支箭”的推出还要溯源到2018年，彼时，受到中美贸易摩擦和金融去杠杆等因素的影响，叠加国内监管政策趋严，民营和小微企业经营和融资都遇到较大困难。

在防范化解金融风险的过程中，部分金融机构对民营企业抽贷断贷，导致企业流动性困难甚至停业。为了解决民营经济发展中遇到的困难和问题，为民企创造良好的发展环境，监管层开始对此前的工作思路进行了纠偏。

为了让资金流到“缺水”的民营企业手里，2018年11月6日，央行行长易刚在接受媒体采访时表示，央行会同有关部门，从债券、信贷、股权三个融资主渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径，推动解决民营企业和小微企业融资中存在的堵点、梗阻和瓶颈问题，切实疏通货币政策传导机制，打通“最后一公里”。

2021年年末，监管部门开始推出稳楼市政策，试图在执行层面开始纠偏。到2022年这种尝试仍在持续。据中原地产统计，1至11月，已有超300个城市和地区出台楼市利好政策上千条，频次创历史新高。

从政策力度来看，在2022年的地产调整周期，央行推动了多轮货币和信贷政策宽松，采用增加再贷款再贴现额度、降低存款准备金率、降息并引导LPR利率下行、降低个人住房按揭贷款利率下限，降低首付比例等方式，保持流动性合理充裕。需求端购房者的信贷门槛已经降至历史新低。

但由于疫情防控和经济波动等多重因素影响，房地产市场并未真正回暖。据克而瑞数据统计，今年1至11月，百强房企的累计销售业绩，无论从全口径、操盘口径还是权益口径，同比下降皆超过四成。此外，今年最终销售能过千亿的房企预计只有20家，相较于2020年和2021年43家“千亿级房企”，今年的数量接近腰斩。

此外，在公开披露年度目标的规模上市房企当中，多数企业截至11月末的目标完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。绝大多数企业前11月的目标完成度均大幅低于2021年同期，部分企业目标完成度较2021年同期的降幅大于20%。12月房企货值供应、销售去化压力进一步放大。

从成交面积来看，11月份房地产市场继续探底，全国重点30城成交面积环比下降14%，同比跌幅扩大至30%，与此同时，11月百强房企销售规模环比继续下降，TOP50房企中，仅越秀和万达量价销售为正向增长，其他房企销售还在继续下探。

央行12月27日发布的《2022年第四季度城镇储户问卷调查统计》显示，约2万户调查样本中，有约18.5%的居民预期房价还是会降，信心不足的储户比三季度增加了2.2%。此外，有61.8%的居民倾向于更多的储蓄而不是消费和投资，相较三季度增加3.7%。

对于“三支箭”的政策效果，业界有不同的看法。一种观点认为，一些已经出现了债务违约，并引发一系列连锁反应，此时出台的金融支持效果还有待观察；另一种观点则认为对于目前仍在积极自救，基本面尚可的房企来讲，政策下达后，对于房企流动性支持积极的一面不容小觑。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，从统计局发布的11月70城房价数据来看，市场依然处于底部徘徊阶段，虽然11月政策频出，尤其是房企侧的融资压力得到了明显缓解，但购房者的信心依然处于底部，单边的政策效果明显并不足以支持市场整体复苏。

中信证券首席FICC分析师明明指出，三箭齐发将确认房企融资环境的拐点，房地产基本面已然具备复苏的前置条件。市场底最为重要的观察点将回到商品房销售，在需求侧和供给侧政策的共同推动下，我们认为商品房销售有望在明年二季度显著复苏，对应居民信贷修复、社融回暖和宽信用落地。

此外，明明还表示：“这一轮房地产的复苏比之前都要困难，从政策底到市场底的时滞也被拉长，市场底最为重要的观察点将回到商品房销售。房地产企业将逐步恢复拿地和开工的信心，地产投资的收缩幅度或较今年有所下降。”

“三支箭”落地后，市场提高了对房地产行业的信心，也让人们看到了希望。可以确信的是，保交楼、保民生、保稳定成为底线，房地产行业的政策倾向也已经确认。满足行业的合理性融资需求，支持优质房企改善债务问题，将成为未来一段时间的重要工作。