美国8月重要房价指数再创新高，连涨七个月，但高利率或抑制未来涨势

数据显示，美国8月标准普尔凯斯席勒（S&P/CS）全国房价指数经季调后创下历史新高，已连续第七个月上涨，8月环比上涨0.9%，同比增幅则高达2.57%。

同时，标准普尔凯斯席勒20城房价指数8月环比上涨1.01%，高于预期的0.8%，连续第六个月上涨。这也导致20城房价指数8月同比增长2.16%，创下今年1月以来新高。

其中，芝加哥、纽约、底特律的房价分别同比大涨5.0%、4.9%和4.8%，亚特兰大、波士顿等多个大城市房价创下历史纪录，供应紧缺是推升房价的主要原因。相比之下，拉斯维加斯、凤凰城和旧金山的房价则同比下跌4.9%、3.9%和2.5%。

美国联邦住房金融局（FHFA）也于同日公布数据显示，美国8月房价环比上涨0.6%，同比则上涨5.6%。其中，美东大西洋中部的房价涨幅最大。

分析认为，目前房贷利率较高，让许多潜在买家望而却步，限制了房屋成交数量，而且房主也不希望放弃较低的房贷利率、将房屋上市出售。因此，房屋库存吃紧是推升房价的主要原因。

分析师表示，今年房贷利率大涨的确压制了房产购买需求，但多年的低利率环境，似乎对房屋供应的压制更为严重。如果房屋供给无法增加，或出现其他重大事件，房价波动不会太大。

数据显示，房产交易数量下滑导致美国房价今年以来增长5.8%，增幅远超过去30年全年增长率的中位数。而与去年同期相比，全美房价8月上涨2.6%，增幅高于7月同比的1%。

不过，根据Redfin的数据，房屋库存紧张的问题近期似乎有轻微缓解。在截至10月22日的四周时间内，新上市房屋数量同比增长0.3%，为2022年7月以来首次增长。而房贷利率8月以来一直上涨，30年期房贷利率目前已经接近8%，买家也在房贷利率继续攀升前竞相出手。分析师表示，高房贷利率和季节趋势将导致未来房价环比涨幅缩小，冬季甚至可能出现下滑。

财经博客ZeroHedge也持同样观点，认为目前房贷利率一直增加，房屋库存已经降无可降，买家对高房价望而却步，卖方则不愿放弃已经到手的低利率，双方处于僵持状态，预计未来20城房价指数将出现同比负增长。

Capital Economics分析师则表示，美国房价8月大涨说明成屋供应极端短缺，这一影响超出了房贷利率过高，认为在今年余下时间里，房价涨幅将放缓，因为房贷利率已经接近%，但因为库存仍然短缺，因此不能期待房价未来会出现下跌。

此外，8月的美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布的房屋可负担指数已经从上月的93.9降至91.7，创下1989年以来最低纪录，去年同期该指数高达110.5。该指数衡量的是普通家庭是否有能力用最多25%的年收入支付房价中位数20%的首付款，若该指数低于100，意味着普通家庭无法负担中位价格的房屋。