开发商未根本违约 逾期交房能否解约

本文转自：法治日报□ 本报记者 黄辉

□ 本报通讯员 陶然

开发商逾期交房，业主是否一律可以要求解约？江西省南昌市西湖人民法院近日判决一起房屋买卖合同纠纷案，法院认为被告某开发商虽有逾期交房的违约行为，但尚未构成根本性违约，遂从鼓励交易的角度，依法驳回原告季某要求解除房屋买卖合同的诉请。

法院查明，2018年8月31日，季某与某开发商签订《南昌市商品房买卖合同》，约定季某以98.9万元的价格购买某开发商建设的案涉房屋，季某支付房屋首期房款79.9万元，余款19万元申请贷款支付。合同还约定，某开发商应当在2020年9月30日前向买受人交付该商品房，逾期30日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，否则视为买受人放弃该项权利。

2020年3月9日，某开发商对外发出《不可抗力告知函》，申明案涉房屋的交付时间由于疫情等不可抗力因素可能将产生相应顺延。2021年2月10日，案涉房屋项目取得了工程竣工验收备案意见书。同年3月18日，某开发商向季某发出《交付通知书》。房屋验收过程中，季某认为开发商交付房屋未达到约定条件，并主张解除合同未果，故诉诸法院。

法院认为，某开发商未按约定期限交付房屋，确存在违约行为，但季某以此主张解除合同，依据不足，理由如下：其一，季某未在合同约定期限内，以书面形式向被告主张过解除合同；其二，原、被告双方签订的购房合同，交易标的物是商品房，季某的目的是获得房屋所有权，被告的目的是获得房款。虽然被告在履约过程中存在逾期交房的行为，但其在逾期交房后积极完成案涉房屋的后续工程建设和竣工验收备案，使得该房屋具备了交付条件，季某能够获得案涉房屋的所有权，其合同目的能够得到实现。综上，本案逾期交房尚不构成根本性违约，季某亦未行使约定解除权，从鼓励交易角度出发，季某诉请证据不足，不予支持。但季某仍可就被告逾期交房问题，另行主张相关权利。

据此，法院依法作出前述判决。判决书送达后，原被告均服判息诉。

遭遇逾期交房购房者可行使合同解除权

经办法官庭后表示，在商品房交易市场中，开发商逾期交房的现象很常见，司法实践中的很多房屋买卖合同纠纷都是由于开发商逾期交房导致的。那么，开发商逾期交房，购房者应该如何进行救济？

首先，与开发商进行协商。开发商逾期交房时，购房者可以选择先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用，并节约时间成本。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，购房者可根据自身情况继续履行合同，或在开发商协助下解除合同并办理退房手续。购房者如果选择继续履行合同时，按照民法典的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。购房者如果选择解除合同时，可以同时主张违约赔偿，即可以要求开发商退还自己所付购房款项及相应利息，并承担违约责任。

此外，购房者还可以行使约定或法定解除权。约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除。当事人也可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成立时，解除权人可以解除合同。而对于法定解除权，根据民法典规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

根据以上规定，在开发商延迟交房时，一种是在法定或当事人约定期限内行使合同解除权，无论法定期限还是约定期限，在性质上都属于除斥期间，解除权于预定存续期间届满当然消灭。另一种是在对方当事人催告后的合理期限内行使，即法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在“合理期限”内不行使的，可以视为其放弃解除权的行使。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对“合理期限”进行了明确：出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

具体在本案中，开发商逾期交房后，季某未行使约定解除权，即未能在合同约定期限内，以书面形式向开发商主张过解除合同，解除权于预定存续期间届满当然消灭。同时，案涉房屋的后续工程建设和竣工验收备案，使得该房屋具备了交付条件，季某能够获得案涉房屋的所有权，其合同目的能够得到实现，某开发商未构成根本性违约，故季某无法行使法定解除权。