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房企“金九”推盘积极性不足,新房去化压力是主因

类别:财经 发布时间:2024-09-14 20:18:00 来源:瘦子财经

“金九银十”素来是房地产市场的销售旺季,期间,房企做足营销工作,积极推盘促销,通过优惠政策和活动吸引购房者。每年9、10这两个月,房企的供应量和销售业绩通常也会明显优于其他月份。

然而值得注意的是,今年“金九”,房企的推盘积极性却一般。究其原因,与市场上销售下行态势未改,新房库存较高,去化周期拉长,土地成交规模收缩,房企资金存压等一系列因素有关。

推盘积极性不足

近日,房地产研究机构克而瑞调研的数据显示,9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积703万平方米,环比下降4%,同比下降59%,绝对量显著不及二季度月均水平,与一季度月均699万平方米基本持平。

分城市来看,仅一线城市供应量将环比增长10%,三四线同环比近乎腰斩。

一线城市中,北京、广州两个城市集中放量,新房供应量环比分别增长28%、33%,上海、深圳新房供应量的同环比均处于下降态势,其中,深圳降幅较大,环比下降22%,同比下降70%,供应量或将不足3000套。

二线城市供应量环比微跌5%,同比降幅超6成,分化持续加剧。其中,西安、长沙单月供应量较大,超过50万平方米,环比增长4%和79%。宁波、重庆、厦门三个城市的供应量虽然不及50万平方米,但环比增幅较大,分别为660%,79%,32%。剩下的二线城市供应量基本都保持同环比齐降态势,即便是前期热度较高的成都、杭州,9月的新房供应量也出现环比下降,房企推盘积极性并不高涨。

相比于一、二线城市,三、四线城市新房供应量则显著回落,同、环比降幅均在4成以上。克而瑞研究中心称,因低迷行情影响,三、四线城市基本都处于去库存阶段。

明源地产研究院认为,以前的房地产市场,淡旺季分明,年后有“三月小阳春”,延续到“五月黄金周”;六月至八月市场逐渐回归平淡,九月又重回高峰,“金九银十”由此而来。之所以有旺季,一方面与旺季期间房企集中推盘带来的联动效应有关,另一方面,在这些旺季,前面几个月淡市的需求积累爆发。而这几年疲软的市场需求,将所有的波峰波谷熨平,“金九银十”成色不再。今年八月份以来,新政的效果逐渐减弱,楼市的热度重新回落,房企对九月的成交没抱太大期待。

去化压力是主因

中指研究院企业研究总监刘水对第一财经表示,“金九银十”传统营销旺季来临,但今年房企的推盘积极性不如以往,主要还是受目前市场下行压力影响。“新房销售量下降态势未改,同时土地成交规模持续收缩,从而导致新房供应规模也保持在低位,加之房企目前的资金压力,导致房企在推盘方面更加谨慎。”

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经表示,“金九”开发商推盘供应积极性不高,背后的主要原因在于开发商手里的库存待售房源比较多,另外,开发商新盘去化率整体也比较低,去化周期比较长。据他统计,目前市场上大概有一半的新房是2024年之前就上市的库存。“这样的情况下,如果开发商仍然推新盘,销售不畅的情况下,只会导致市场预期更差,而且还会拉长开发商资金回款的周期。开发商当前的首要目标是先把手里的房子卖掉。”李宇嘉说。

李宇嘉也表示,在其调研过程中发现,当前开发商推盘的节奏也发生了变化:“以前是以楼栋为单位推出房源,现在有的楼盘则开始以楼层为单位,步子迈得比较小,这与9月房企推盘积极性不足的逻辑一致,背后的原因都是市场上库存较高,开发商去化困难。”

新房市场整体去化速度放缓,去化周期拉长,已是事实。9月上旬,房地产中介机构深圳中原的二级市场营销高峰论坛上,中原地产大陆区二级市场战略中心总经理任壮表示,在2016、2017年房地产市场行情好的时候,全国29个重点城市新房住宅项目开盘首周的去化率平均在70%左右,此后逐渐下降。今年“517政策”后,全国首付比例整体下调,市场行情好转,周度平均去化率升至33%。随着“517”新政效应减弱,8月,该数值已回落至29%。

房地产研究机构中指研究院测算结果显示,截至2024年7月,全国住宅“已开工未售库存”为25.2亿平方米,其中“竣工未售库存”为3.8亿平方米。尽管库存量有所下降,但从出清周期来看,目前“已开工未售库存”的出清周期约为3.4年,且呈现上升趋势,去化压力较大。

中指研究院认为,尽管当前的库存规模有所下降,但是与2016~2017年市场库存规模回落不同的是,2016~2017年的情况是“市场销售提升、库存水平下降,去化周期缩短,市场库存压力缓解”,而目前“虽然市场库存水平下降,但销售持续低迷,去化周期仍呈延长态势,市场库存压力攀升”。

今年5月以来,“去库存”已成为房地产的重要施策方向,多个城市相继发布了收储房源征集公告,但受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响,国企收储“去库存”模式整体仍处于探索阶段。

中指研究院认为,我国房地产销售仍面临调整压力,市场仍处于筑底阶段,“去库存”政策若在未来几个月加快落地节奏,将对房企现金流改善及居民预期将产生积极影响。住房端,国企收储是最直接的去库存手段,但政策细节仍有待优化,落地节奏有待加快。土地端,盘活存量土地、优化土地供应是主要政策方向,其中退地置换或成为改善土地库存结构的一种有效方式。

刘水表示,市场需求端,一线城市限购政策存在较大优化空间,同时继续下调房贷利率、提高房贷利息抵扣个税幅度等或成为需求侧政策优化方向,从而进一步降低居民购房成本。整体来看,随着“金九银十”传统旺季的来临,房企仍需充分把握这一时机,积极应对市场挑战以达到快速去化的目的。

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