占有不是自己的房屋，有何后果？

本文转自：人民政协报

基本案情

张某和王某是夫妻，两人名下共有三套房和若干存款。2018年两人诉讼离婚，法院判决房屋A和存款归张某所有，房屋B和C归王某所有。判决生效后，两人一直未办理房屋所有权变更登记。后王某准备出国留学，出国前将房屋B出租给李某，租期为一年，其间热水器不出热水，李某花钱进行维修。租期届满后，王某不同意续租，要求李某一周内搬离。李某知道王某不在国内无法了解具体情况，谎称已经搬离后继续居住，其间楼上因漏水泡坏屋顶，向李某赔偿了1000元，但李某未予维修。张某知道王某已经出国且房屋C正在闲置，于是将房屋C出租给不知情的赵某，租期为三年。受新冠疫情影响，王某中止学业提前回国，发现其房屋均被他人占有。请问，李某和赵某应就占有房屋的行为向王某承担什么后果？

法律评析

（1）李某对房屋B属于无权占有

本案中，李某在约定的一年租期内对房屋B的占有，是基于租赁合同而进行的占有，属于有权占有。一年租期届满后，王某明确表示不续租并要求李某搬离房屋B，李某明知不能继续使用但谎称已经搬离而继续使用房屋B，属于无权占有且是恶意占有。

李某在约定租期内使用房屋B，因热水器不出热水而维修，所产生的费用应根据与王某的租赁合同的约定进行分担，如果合同没有约定的，应由王某承担热水器维修费用。

李某在约定一年租期内因正常使用而导致房屋B的损耗、折旧等由王某负担，在约定租期届满后则应赔偿王某因使用而导致房屋B的损耗、折旧等。

王某回国后，可以向李某主张返还房屋B。如果李某在约定租期届满后因维修房屋B支出了必要费用的，不能主张王某承担该费用。

李某在租期届满继续使用房屋B期间，因楼上漏水泡坏屋顶，向李某赔偿了1000元。王某如主张赔偿屋顶，李某应将1000元赔偿金全部返还给王某，如果维修屋顶的费用为1500元，李某应赔偿500元的差价部分。

（2）赵某对房屋C属于善意占有

赵某基于与张某的租赁合同占有房屋C，对于合同相对人张某是有权占有，对于所有人王某是无权占有。在未变更房屋所有权登记的情况下，赵某不知张某和王某已经离婚且法院将房屋C判决给王某，认为张某有权出租房屋C并基于租赁合同占有房屋C，相对于所有权人王某，属于善意占有。

赵某因正常使用而导致房屋C发生损耗、折旧的，无需向王某承担赔偿责任。

王某回国后，可以向赵某主张返还房屋C。如果赵某因维修房屋C支出了必要费用的，有权要求王某承担该费用。

（3）就占有王某房屋的事实，李某、赵某应承担如下后果

李某和赵某应向王某返还房屋B和房屋C；

李某返还房屋B时，可以向王某主张维修热水器的费用，应当向王某返还楼上支付的1000元漏水赔偿金，如果赔偿金不足以弥补王某损失的，李某应向王某承担赔偿责任；

李某在约定租期届满后使用房屋B期间，如因正常使用造成其损耗、折旧等，应就该部分损害向王某承担赔偿责任，如对房屋B进行必要维修的，应自行承担维修费用；

赵某返还房屋C时，无需就正常使用造成的损耗、折旧等向王某承担赔偿责任，如对其进行了必要维修的，还可以向王某请求支付维修费用。