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开发商可以将车位打包卖给第三方吗？法院判决打包转卖合同无效
中国消费者报长沙讯（记者余知都）为快速回笼资金，湖南省宁乡市一开发商将小区车位使用权整体打包转让给一家公司，业主若想拥有车位，就得加价从该公司购买。5月16日，《中国消费者报》记者从宁乡市人民法院获悉，开发商这种打包转卖车位的做法被法院否定，该“打包转卖”合同无效，理由是“车位首先满足业主需要”。
宁乡市某开发商为快速回笼资金，分别于2020年12月和2021年9月与某公司签订两份《车位使用权转让框架协议》，协议约定，开发商将宁乡市某小区4栋房屋299个车位使用权作价935万余元转让给某公司，某公司需在约定时间内支付转让总价款，且由该公司承担所购买车位的物业管理费。协议签订后，某公司陆续向开发商支付了转让款600余万元。
此后不久，某公司认为开发商未交付符合条件的车位，且小区业主在知悉开发商以打包方式将车位转让给某公司后抵制情绪强烈，开发商也未积极妥善解决，可能导致车位难以出售，遂向宁乡市人民法院起诉要求解除合同。而开发商认为某公司未按照协议约定时间支付车位转让款，向法院提起了反诉。
宁乡市人民法院经审理认为，建筑区划内的车位、车库属于该区域内商品房的配套设施。虽车位、车库在物理上具有独立性，但其社会功用在于满足小区业主的居住需要，是对商品房提供的居住功能的延伸和拓展。
此外，住房和城乡建设部发布的第1190号公告中《城市居住区规划设计规范》（2016年版）规定“居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、库”，以国家标准的形式为建设单位等设置了设计、修建车位、车库，以满足业主需求的强制性义务。
《民法典》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，以民事基本法的形式规定了业主对小区内车位、车库的优先利益。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的当下，建筑区划内的车位、车库的强制配备应首先供业主使用，这是小区内业主享有的与商品房的占有、居住相关联的一种受法律保护的利益。对业主而言，相当数量的车位、车库的配备，亦是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益受到法律保护。
法院认为，转让车位使用权不得违反“首先满足业主需要”的法律规定，双方签订的《车位使用权转让框架协议》的目的并非满足业主需要，且有可能影响其他业主对车位的需求，违反了上述法律规定，应属无效，法院认定《车位使用权转让框架协议》自始无效。
据此，宁乡市人民法院判决299个车位转让协议无效，开发商向某公司退还转让价款600余万元。记者获悉，该案近日已生效。
审理此案的宁乡市人民法院蓝月谷人民法庭庭长胡鸿在接受《中国消费者报》记者采访时表示，相当数量的车位、车库的配备，是与业主居住权密切相关的一种生活利益，该利益受到法律保护。开发商不能因回笼资金的需要而将大量车位打包出售给他人而侵害业主的利益。同时，购买者也不要妄想通过购买大量车位以此囤积、加价转售，在开发商和业主间赚取差价，获取高额利润，这类行为往往会被法院认定为无效行为，到时不仅车位得不到，给付资金的占用利息也得不到法院的支持。
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快照生成时间：2024-05-17 12:45:16
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