商品房货不对板 开发商该赔偿吗

本文转自：云南日报

【案情】2021年3月，刘先生和某地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了某小区的一套商品房。合同里约定了该套房屋的价格及房屋结构、尺寸、布局、朝向。2年后，刘先生从开发商手上接房时，却发现他购买的这套房屋卧室屋顶中间有一根巨大的承重横梁，把房间分成了两半。无法接受这一情况的刘先生立马查看当时和地产公司签订的合同，发现不论合同内容还是设计图纸，都没有说明有这根横梁的存在。

刘先生认为，这根横梁不仅影响了房屋室内使用空间，也对房屋的价值有不利影响。于是，他将该房屋的开发商某地产公司起诉到昆明市五华区人民法院，要求该公司按照总房款的15%赔偿经济损失。

某地产公司认为，虽然双方签订的购房合同里没有说明室内有这根横梁，但这根横梁是承重梁，属房屋必要结构，设置该梁是出于对消防安全的考虑，也是公共安全的需要，且并未使房间面积或空间减损，该公司不应赔偿。

法院经审理后认为，某地产公司变更了商品房的规划、设计，但没有告知原告，属于违约。至于该公司称，设置横梁是为了公共安全，法官认为，这并不能成为变更合同约定的理由。买受人没有必要受到出卖人单方面变更合同之后义务的约束，所以，综合考虑横梁的设置及对使用空间还有房屋使用价值的不利影响，法院酌情按照总房款的5%支持原告刘先生的损失主张。

【释法】北京浩天（昆明）律师事务所律师晋鹏程认为，本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表达，不违反法律、法规的强制性规定，合同成立并生效，双方当事人均应诚信履行合同约定的各自义务。

住房和城乡建设部发布的《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应按批准的规划设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

该条款进一步明确，依据“设计变更”条款主张违约责任有2个条件：开发商经过法定程序（如报主管部门审批）对足以影响商品房质量或使用功能的设计（如结构、户型、朝向等）进行了变更；开发商未在合理期限内通知购房者。

该案例中，设置承重梁虽是出于对公共安全和消防安全的考虑，但横梁的出现实际上影响了房屋的室内使用空间与美观。就改变规划事宜，开发商对购房者负有告知义务。（李艳）