租房如何避免“提灯定损”纠纷

本文转自：北京日报

韩龙

一房东在租户退租时拿着灯仔细检查租赁房屋受损情况，并列出赔偿清单的事近期引起关注，并被网友戏称为“提灯定损”。该事件源自房东与租户之间的租赁合同关系，折射出租赁双方不同的利益诉求。租赁是非常普遍的一种民事法律行为，在生活中，退租时因应否赔偿相关损失产生的纠纷不在少数。对此，房东与租户应如何正确理解各自权责，避免纠纷及维护自身合法权益呢？

房东适度容忍避免吹毛求疵

胡女士租赁李先生房屋用于居住，双方签订了《房屋租赁合同》。胡女士交纳了租期内租金及押金，合同到期后因未续租，双方关于退房交接产生争议。胡女士称，李先生百般刁难，连马桶盖都要求更换，为避免纠缠，不得已买了全新的，但对方仍拒绝退还押金。胡女士诉至法院，要求李先生退还押金1.4万元并支付违约金8400元，另外由于在交接房屋过程中李先生对她多次辱骂，要求其赔礼道歉。李先生称，房屋交还时屋内留有胡女士的白色架子及垃圾，同时所租房屋内橱柜门开关不畅、热水器不加热、净水器不能提供净水、卫生间水龙头加装设备以及屋内多处墙面有损坏、纱窗及暖气片等有破损。李先生还提交了照片、视频、催告函、短信等大量证据，主张对其房屋的正常使用或出租造成了严重影响，因此提出反诉，要求胡女士赔偿房屋修缮费用2万元，赔偿租金价格差额7200元，并支付违约金8400元。

法院审理后认为，关于李先生所述屋内遗留有物品及垃圾、水龙头加装设备及橱柜门开关不畅等，均非租赁合同履行过程中的根本违约行为，其所述遗留物并非大件物品，举手之劳即可清理。另外，水龙头加装设备通过简单拆卸即可复原，橱柜门并没有破损，开关不畅通过调整合页或阻尼器等即可修复，李先生的相应主张不能成为其拒退押金理由，应按照合同约定退还胡女士押金。关于李先生提出的“净水器不能提供净水”“热水器不加热”等情况，由于未能提供充分有效的证据，且其未在租期内更换过净水器滤芯，因此不能证明胡女士对这些电器造成损坏。根据李先生所提交的录像资料，显示涉案租赁房屋内存在多处墙面破损的情况，其中就空调移机所产生的墙面破损，属于双方协商移机后所产生的，不应由胡女士赔偿。但就墙面其他部位的破损，因双方未在租赁合同中注明存在破损情况，因此应属于胡女士在使用过程中产生的，该破损确实影响了房屋的使用及美观，胡女士应当赔偿李先生相应的损失。对于李先生主张胡女士造成其他物品损坏的意见，法院根据案件情况均未予采信。最终，法院判决李先生退还押金1.4万元，胡女士支付对方损失2000元。

法官解读

我国民法典第七百一十条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。出租人对于其出租的房屋应当保持适租义务，同时也应保持一定的容忍态度，房屋装修及家具家电等物品在使用过程中必然存在损耗折旧，只要承租人属于合理使用，未故意毁损，不能当然认定承租人存在违约行为。出租人如能正确认识，避免吹毛求疵，则能减少与他人发生纠纷。

本案中，李先生应当认识到房屋是用来居住的，而居住过程中难免存在损耗，且房屋本身也存在折旧，对租户多一些包容，则租赁双方可以及时和气解决争议。

另外，笔者也提示租户，在承租时应当妥善办理交接手续，注意留存房屋及屋内各项物品、设备设施及装饰装修情况的相关证据，防止将来因证据不足陷于不利处境。因胡女士没有承租房屋时相关的视频或照片，合同中也未注意记载相关部位墙面存在破损，在胡女士无法举证的情况下，应当自行承担举证不能的不利后果，最终认定该部分破损是其居住使用期间产生，因此要赔偿房东的该部分损失。

怠于交接损失扩大自行承担

谢女士将闲置房屋出租给一家公司，该公司承租后给董事长一家居住，双方约定租期为两年，每月租金12万元，押金36万元。后该公司按期交纳了租期内房屋租金及税费，2020年2月13日合同期满前，公司多次联系谢女士表示不再续租，当月月底双方在承租房屋内办理交接，因家具损坏等问题发生争执，未完成交接。3月1日，该公司再次录制视频，展示承租房屋室内情况，并将钥匙放置在门厅柜抽屉内。谢女士称，房屋为精装修的新房，其分批购买了意大利进口的高档家具，仅家具就花费200多万元，该房屋自己从未入住，直至出租给该公司。谢女士提出，该公司租住期间使用不当，造成家具及装修损坏，其中包括地面瓷砖、地板有破损裂纹及高跟鞋踩踏痕迹，窗台裂纹，真皮沙发磨损，多处柜体磨损、划痕、漆面受损，餐桌桌面烫伤、有杯印、漆面损伤，台灯灯罩起毛，椅子受损等。该公司称，地面瓷砖和木地板有划痕、裂缝是搬家时磕碰的，一个窗台有损坏属于使用不当造成的。

谢女士诉至法院，要求该公司支付自合同期满至2021年1月14日的房屋使用费132万元，赔偿其家具损坏损失59万余元及室内装饰装修损失9万元，并支付拖欠的水电费。法院审理中，谢女士申请对该房屋室内家具及装饰装修损失进行评估，后其撤回对家具部分的评估，评估机构出具的结论为室内装饰、装修造价（包含铲除、恢复）市场价值为9万余元，该报告结果明细表中列明了实木地板拆除及新做等各项项目、工程量、评估单价及评估价格。在案件审理过程中，法院工作人员至该房屋现场勘验，查看了屋内装饰装修及家具情况。

法院审理后认为，通过在案证据可知，该公司在合同期满前即已要求谢女士进行交接，后双方实际于2020年2月29日至现场办理，因产生纠纷最终未能完成交接。谢女士主张家具及屋内装饰装修被损坏，即便相关物品存在损坏，也应待固定证据完成交接程序之后另行解决，不能以此作为拒绝交接的理由，因其消极履行交接义务，导致损失进一步扩大，相应责任应自行承担。法院根据案件实际情况，确定该公司应支付谢女士截至2020年2月29日的使用费，此后空置期间的损失，由谢女士承担。

关于谢女士主张的家具损失，法院根据现场勘验情况，认为其所述损失属于该公司在两年租期内的正常使用痕迹，相应痕迹未影响物品外观，也未影响其使用功能，仅个别柜体表面或内部有稍多的划痕、磕碰，法院根据当事人举证情况，酌情确定该公司赔偿谢女士该部分损失1万元。谢女士主张家具损失金额过高，对于过高部分，法院不予支持。关于谢女士主张的室内装饰装修损失，法院根据勘验情况，确定对于破损的地面瓷砖、窗台板、淋浴室石材及磕碰较为明显的几处木地板，应由该公司予以赔偿。最终，法院根据现场勘验情况，并结合评估报告、当事人举证等案件实际情况对该部分损失支持2万元，谢女士主张的其他损失，法院不予支持。因谢女士还收取了36万元押金，扣除该公司应付款项后，应将剩余押金退还。

法官解读

民法典第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。如上，出租人不宜过分追求装饰装修及家具等物品仍保持未出租前的状态，而对于承租人来说，应当爱惜并正当使用租赁物，如果造成严重损害的，应当赔偿出租人相应的损失，及时提出赔偿方案避免纠纷。

本案中，谢女士将其新居出租，同时配有豪华的家具，应当注意到人员长期居住期间难免留下使用痕迹，不应苛求仍然完全如新，不允许任何细微瑕疵。而该公司如有使用不当，超出正常合理使用范畴造成的损坏，比如磕碰致地砖碎裂、窗台破损、部分柜体有较重划痕等，则应当赔偿出租方的损失。

同时笔者也提示租赁双方，在租赁期满房屋交还时均应积极配合，即便双方就部分事项存在争议，也应待固定证据完成交接程序之后另行解决，否则因怠于履行交接义务扩大的损失应自行承担。就如本案中的谢女士，因双方产生争议长期不予收房，此后产生的巨额空置损失，其无权向租户索赔。

租户用电不当致失火应赔偿

成女士租赁张女士的房屋自住，某日，租赁房屋发生火灾，造成屋内家具、家电及装修部分程度毁损。张女士称，成女士将吹风机一直插在插线板上没拔，插线板也是对方买的。张女士诉至法院，要求成女士赔偿其财产损失6.9万元。法院经向消防部门调查，起火点位于房屋床铺上的衣物处，屋内有通电状态插线板，起火原因是电气线路故障引燃衣物所致。法院审理后认为，应当认定成女士对于事故发生具有过错，本次火灾致使房屋装修及屋内物品受损，张女士有权向成女士主张相应赔偿，最后根据在案证据等情况判决成女士赔偿损失3万元。

法官解读

民法典第七百一十四条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。可见，承租人在租赁期间应妥善使用租赁物，尤其对租赁物为房屋的，更应当注意用火、用气、用电的安全。如果因租户使用不当造成租赁物毁损的，将根据租户的过错程度承担相应的赔偿责任。

本案中，因成女士使用不当发生火灾，给他人带来损失，其应当进行赔偿。司法实践中，还有一些案件如租户违规使用煤气罐，引发泄漏爆炸；或者违规在房屋内给电动自行车电池充电等，致使租赁房屋受损，租户均应赔偿房东相应损失。

法官寄语

明晰权责防患未然

房屋租赁是引发纠纷的高发领域。无论是出租方还是承租方，均应明晰各自的权责，树立证据意识，防患于未然。同时，出租人应当注意适度的容忍，避免“提灯定损”、吹毛求疵；而承租人也要注意正当使用租赁物，像爱惜自己物品一样合理使用。在出现争议时，双方应保持有效沟通，防止矛盾升级，避免为后续处理纠纷付出更多成本。（作者单位：北京市朝阳区人民法院）