哈尔滨市公积金个人住房公积金个人贷款套数认定标准

10日，记者从哈尔滨住房公积金管理中心获悉，为规范哈市商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款业务，防范贷款风险，保证资金安全，今起，《哈尔滨住房公积金管理中心商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款管理办法（试行）》正式实行。同时，市公积金中心根据该《办法（试行）》等有关规定，已制定《实施细则》，对“商转公”的申请贷款条件、贷款利率和额度等进行了详细规定。

商贷正常还款超12个月且无逾期记录可申请“商转公”

根据《实施细则》，申请商转公贷款除符合现行住房公积金个人贷款相关规定外，还应同时符合下列条件，即：

在哈尔滨市行政区域内购买自住住房办理的商业贷款，借款申请人为原商业贷款（暂不包括组合贷款）的借款人，且原抵押房屋处于抵押状态；

借款申请人在哈尔滨住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）缴存住房公积金，且首次申请公积金贷款，共同还款人无此限制；

原商业贷款尚未结清，已正常还款12个月（含）以上，且近12个月还款期间无逾期记录；

原商业贷款银行同意借款申请人办理商转公贷款手续并提前结清贷款。借款申请人选择以顺位抵押方式的，原商业贷款银行同意借款人以顺位抵押方式办理商转公贷款手续，并出具《顺位抵押方式办理商转公贷款同意书》；

申请商转公贷款的房屋已取得不动产权证或房屋所有权证，原商贷放款银行为该抵押房屋的唯一抵押权人，该抵押权必须全部基于此笔商业贷款债权而设定，且权属明晰，无查封、保全、设定居住权等权利受限的情形，并能办理抵押登记或顺位抵押登记手续（借款申请人应为公积金贷款抵押人）；

原商业贷款房屋为共有产权的，共有人情况必须为夫妻之间共同共有，且公积金贷款申请共有人情况应与原商业贷款保持一致。

商转公原抵房屋建成年份不超过30年，贷款年限与房龄之和不超过50年

根据《实施细则》商转公贷款额度、期限和利率按以下标准确定，即：

商转公贷款额度按现行住房公积金个人贷款政策核定（原商业贷款余额不计入负债范围，无需从可贷额度中扣除），不得超过原商业贷款本金余额减去两个月的还款额，原商业贷款本金余额及月还款额以受理当日金额为准；

商转公贷款期限按现行住房公积金存量房个人贷款政策核定，原抵押房屋建成年份不超过30年，贷款年限与房龄之和不超过50年，且与原商业贷款已还年限合计不超过30年（原商业贷款已还年限按年向上取整）；

商转公贷款利率按照中国人民银行规定的公积金贷款利率标准执行，认定为首套贷款的，现为1-5年执行2.6%，5年以上执行3.1%；认定为二套房贷款的，现为1-5年执行3.025%，5年以上执行3.575%。

同时，商转公贷款套数按现行住房公积金个人贷款政策的套数认定标准核定，原商业贷款抵押房屋不计算在套数认定范围内。

商转公贷款可选“先还后贷”和“顺位抵押”两种方式办理

根据《实施细则》办理商转公贷款有先还后贷和顺位抵押两种方式，借款申请人可根据实际情况选择其中一种方式。

其中，借款申请人选择先还后贷方式，原商业贷款银行为公积金中心非受托银行的，借款申请人应采用“先还后贷”方式进行办理。为此，借款申请人可通过公积金中心官网、微信公众号、12329服务热线、各经办机构咨询电话、窗口咨询等方式咨询商转公贷款政策，符合条件的，可通过公积金网上营业厅、微信公众号等自助渠道预约办理。并按照提交申请，房产评估，贷款审批、结清商贷并解押，签订借款合同，抵押登记，银行放款等相关流程进行办理。

对于借款申请人选择“顺位抵押”方式的，即原商业贷款银行与承办公积金贷款业务受托银行为同一家银行的，借款申请人可以采用“顺位抵押”方式进行办理。借款申请人在进行贷前咨询和预约办理后，可按照提交申请，房产评估，贷款审批，办理银行同意顺位抵押手续，预存资金（即，原商业贷款银行出具《顺位抵押方式办理商转公贷款同意书》后，借款申请人将原商业贷款本金余额及应还利息超出商转公贷款差额部分，以自有资金足额存入原商业贷款银行指定账户，用于提前结清原商业贷款），签订借款合同，办理顺位抵押，贷款发放，结清商贷并撤押（即，原商业贷款银行自收到公积金贷款资金1个工作日内结清公积金借款人原商业贷款，并承诺向其出具结清证明，积极配合办理抵押解除手续，公积金借款人向不动产登记管理部门申请办理抵押注销登记手续，抵押权人自动变更为公积金中心）。

原抵押房屋被法院等查封？将停办“商转公”

根据《实施细则》，原商业贷款借款申请人婚姻状况为离异，经法院判决、裁定或离婚协议中明确其房屋产权归属已不在原商业贷款借款申请人名下的，原商业贷款借款申请人不能办理商转公贷款；自公积金中心审批通过之日起至放款期间，借款申请人及共同借款人的公积金账户余额不得提取。

同时，借款申请人申请办理商转公贷款过程中，有下列行为之一的，公积金中心将停止办理商转公贷款：借款申请人公积金账户被人民法院等有权机关冻结、扣划；变更原抵押房屋所有权人；对原抵押房屋设定其他抵押，原商业贷款银行不是唯一抵押权人；原抵押房屋被人民法院等有权机关查封、扣押、冻结；影响公积金中心抵押权实现的其他行为。

此外，违反本细则及相关规定的，公积金中心有权按照借款合同约定，提前终止借款合同并要求公积金借款人立即结清全部贷款本息。

根据《实施细则》公积金中心个人住房贷款发放率连续6个月高于85%（含）时，公积金中心将暂停受理商转公贷款业务，已受理的，继续办结；当公积金中心个人住房贷款发放率连续6个月低于85％时，公积金中心将重新受理商转公贷款业务。当公积金中心个贷率连续四个月高于85%（含）时，公积金中心提前发布将暂停商转公贷款提示通知，及时通过住房公积金网站、服务大厅办事窗口及其他公开渠道向社会公布。