容积率新规施行，为何都说是利好？权威解读来了

12月13日，杭州市《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》（以下简称“新规”）正式开始施行，施行后成交的出让项目、取得划拨决定书的划拨项目以及新立项的改建和扩建项目，均按照该通知要求执行。也就是说，包括目前已挂牌未成交土地在内，杭州新建、改建、扩建项目均可享受面积认定新规。

容积率是地块开发容量的表征指标，也是城市更新过程中平衡成本与收益、决定开发增值等变量的敏感要素之一。

新规对杭州房地产市场影响有多大？老百姓能不能因新规获得实实在在的好处？它又将如何持续推动杭州城市更新发展？记者采访了各方专家以及房地产开发企业，从反馈来看，新规不仅将很快在设计层面落实，且将长久地影响城市公共空间和人居风貌。

9条计算新规，增、补有度

新的计算规则共9条，涉及停车、门厅、阳台等多处功能空间，其中引起最多讨论的主要是3项内容。

首先是停车空间。第1条中，“用于满足停车配建最低标准的停车空间（包括独立设置的且专门用于停车的停车楼、居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间、位于建筑内部的多层停车空间）不纳入容积率计算”，被认为是明确鼓励多样化的停车形式。

“其实征求意见稿出来后，我们就已经在讨论迭代方向了，还去其他城市参观相关项目，接下去拿地肯定会考虑在建筑设计上做升级。”一家杭州本土房企相关负责人表示，新规施行后，小区内外公共空间的设计迭代很快会出现。

其次是阳台。第4条明确，“邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线，以及规划有特殊要求的居住建筑，在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的1/2计算容积率”。这意味着新规后在规划设计端就解决了目前临高架、高铁等有噪音干扰的小区“封阳台”之争，且购房者的实际得房率也增加了。

之后是奖励。第7条、第8条都涉及建筑面积奖励：前者鼓励商业商务用地范围内的地铁出入口、地面以上的站厅、向公众24小时开放的空中连廊与建筑结合设置，连廊设置楼层不超过地上3层；后者对于在满足自身配建要求的基础上，按规划要求配置的公共服务配套设施，其设置位置应对外开放且具备便捷的公共可达条件——两者都可以“做一补三”，即给予不超过建成后无偿移交相关部门管理部分3倍的建筑面积作为奖励。

记者 曹坚 摄

平衡成本与收益，加强保障与公益

新规施行后，可以预见的变化之一就是有公建化立面要求的楼盘，其实际得房率将明显提高。比如邻近高速、高架等要求封闭式阳台的单元，同样的建筑面积，购房者实际可使用的套内面积更大。

“要为新规点个赞，它对杭州的建筑规划、设计以及住宅产品等都将产生积极影响。”浙江省城乡规划设计研究院高级工程师姚银萍毫不掩饰看到新规后的感慨，因为此前很多因为规划限制而不得不放弃的设计尝试，如今都有了变为现实的可能，“但后续的细化详规肯定还要再跟进，比如架空停车层的相关消防要求，架空停车屋顶的绿地、地面人车分流的控制要求，具体的标准规范需要进一步明确。”

在姚银萍看来，政府也通过新规传达了控制项目投资造价、提升建设品质的信号，以吸引更多开发企业加入推动城市更新。以地下停车空间为例，通常造价高达4000-5000元/平方米，占了项目投资额的很大一部分，如果转为地上，则成本可以降一半，对开发企业平衡成本与收益是非常有意义的。与此同时，在规划层面又对街道界面风貌控制、绿化率、消防要求制定更详细规定，控制投资成本、保证居住品质、提升城市风貌。

“鼓励开发企业做楼宇和公共交通设施之间的公建，对城市的交通规划和便捷是有很大好处的。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，新规中明确“利用城市公共空间并向公众开放的公共连廊，不纳入容积率计算”“位于用地范围内，设置在室外一层、无围护结构、顶盖宽度不大于3米的开放式风雨连廊，不纳入容积率计算，同时不计算建筑密度”等计算方法，在香港、新加坡、东京等高度繁华的城市中心区域都有实践案例，“把楼宇架起来，给未来城市的发展留出更多想象空间。”

市场的反应或许很快会直接表现在土地成交上。12月19日、12月31日分别有两场土拍共9宗涉宅地块将陆续出让，包括钱二地块、滨江西兴单元地块等热门地块，都将按照容积率新规执行。一位近期正在看地的开发商告诉记者，虽然前期已经看好的地块还是会参拍，但可以预见，“接下去的拍地竞争肯定会更激烈。”

记者 曹坚 摄

规划探索，为城市界面“创新”留出空间

在杭州市规划和自然资源局官网的新规政策解读中，开宗明义，出台新规是：为进一步提升杭州市建设项目开发品质，打造好房子，改善人居环境，激发市场活力。

事实上，包括杭州在内，最近一年间已有多个城市出台容积率新规，调整容积率计算办法。

2023年11月，《广州市建筑工程容积率计算办法》印发实施，明确住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深。随后，多个项目调整设计，重新报批建设工程规划许可证。短短一年，广州市面上的住宅产品得房率从80%逐渐超过100%，个别项目甚至开始向125%、130%突破。

今年5月，深圳发布2024版《深圳市建筑设计规则》，过去计入“公摊”面积的两大部分，修订后将把避难层、机房等公共空间列为“不计容积率建筑面积”，放松阳台尺寸限制，增加凸窗尺寸，明确减少住宅公摊面积、有效提高得房率，并对住宅和宿舍实行150米限高等。

“深圳已经不少有利用地面垂直空间打造公共绿化、提高居住品质的成熟项目，相信杭州很快也会有，在城市更新发展的背景下，未来在规划条件上的探索肯定会持续。”姚银萍说，在新规的引导下，必然会有很多项目愿意大胆地尝试创新设计，为提升居住品质找到更多可行之路。

与其他城市相比，杭州的新规把更多目光放在了建筑规划红线与公共空间的衔接与过渡上——两条“做一补三”规定，以及“鼓励在详细规划层面将街区范围内绿化、公共服务设施、人防工程统筹开发和集中设置，除居住用地绿化率以外的上述地块指标可在不跨越规划单元的街区范围内进行区域统筹平衡”，都是将建筑放置于城市公共空间之内通盘考虑。

毋庸置疑，这些都是基于城市发展的格局和远见。如何体现一座城市的“创新”，如何展现环境的宜居，如何让居住者认可“好房子”？在建筑上，解放风雨连廊、架空层、阳台等诸多“灰度”空间，让个人空间保持私密，让公共空间可停留，同时让城市界面更加融合、开放——在城市更新的过程中，创造新的需求，这也是另一种层面上的供给侧结构性改革。