成交量上升，新政效果有待继续观察

本文转自：浙江日报

杭州全面放开二手房限购一周多，记者探访楼市——

成交量上升，新政效果有待继续观察

本报记者 詹丽华 夏丹

3月14日，杭州全面放开二手房限购，一时间，市场的目光再次聚焦杭州。

杭州市住保房管局官网数据显示，截至3月21日晚10时，杭州新政出台后共成交二手房2145套，日均成交约268套。以7天为一个短周期看，相比楼市新政出台前，实际成交数据有所增长，放量正在进行中。

这次政策调整带来了怎样的信号？它能不能带动整个市场流动起来？为此，记者采访了相关人士与专家。

买卖双方都在试探

从贝壳、我爱我家等主流中介机构的监测指标来看，市场活跃度正在攀升：新政出台首周新增客户咨询量环比增加15%以上，新增挂牌房源增长18%，下定量环比也增长超18%。

二手房成交量的面上数据也有所体现。从3月14日杭州全面放开二手房限购后，杭州二手房日成交量总体呈现上升趋势，最高的一天是3月18日，达316套。

受新政影响，杭州楼市开始产生微妙的张力。

3月18日上午10时多，我爱我家滨盛路店店长鲁江（化名）正在替一位房东更新报价，这套年前挂牌450万元的二手房，刚刚被提价到460万元。尽管鲁江并不赞成房东这么做，但对方还是决定试试水。鲁江说，新政出台后，门店带看量翻了一倍，“看房的人多了起来，房东心态也有所变化。”

正说着，老胡夫妇走进门店，鲁江热情地迎了上去。老胡夫妇住在彩虹城，想置换一线江景房或者中式合院，“新政出来，来看看，说不定有合适的新房源。”

从业12年，鲁江经历过几轮调控，他的心态很稳。“年前，一套二手房成交从首次看房到签约，短则两三个月，长的要一年，今年2月底开始，当月看房当月成交的多了。”鲁江说，今年门店成交最快的一单前后只花了一周。

但是，这种情况是不是新政“立竿见影”的效果尚未有定论。因为每年春节过后，楼市都有一波传统“小阳春”行情，2023年3月的“小阳春”甚至创下了近两年来杭州二手房成交量的峰值：10190套。

“如果真想验证，最直接的就是看近期成交房源的买家户籍和社保信息。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长金细簪说，新政明确在杭州全市范围内购买二手住房不再审核购房人资格，如果新成交中非杭州户籍的购房者相较之前占比更高，那么基本可以判断，新政对激活市场效果明显，“当然成交需要时间，在这短短一周内不会很快出结果，更多还是表现在带看量和挂牌量上。”

组合拳效果有待继续观察

“每次新政出台，前期因为政策限制被积压的需求肯定会释放，但它的持续性有多强？”这是研究城市经济与房地产经济的金细簪最关心的问题。

本次楼市新政效果如何，持续时间多长？这也是现阶段市场各方最关心的话题。

目前，杭州二手房存量偏大。截至2024年2月底，杭州二手房挂牌量为14.99万套。同时，成交量也在收缩。

以杭州之前的调控效果为例来观察：如从2021年7月开始，二手房成交量进入明显下降通道，到2022年挂牌量达到近十年峰值，一度突破22万套，而全年月均成交约4400套，若以此速度测算，消化库存周期需要三四年。2022年5月17日，杭州发布楼市新政，以放宽限购和调整税费来调动二手房市场活跃度。当月，杭州市区（不含临安）二手房成交量达4877套，紧接着，6月成交6732套，创下2022年全年单月成交最高纪录。

纵观近十年的杭州楼市，一年成交量最高峰出现在“小阳春”的比例超过50%。这次，杭州趁着传统成交高峰期打出一波“组合拳”。新政出台第二天，新挂牌8宗宅地，除新街、江南科技城取消限价，还有两块主城板块价格也往上提了提。这对有拿地计划的房企是个好消息，对二手房市场也是个利好，尽管幅度不大，但基本面上的托底效应有了。

与此同时，热门新盘相继领出预售证。有媒体统计，3月1日至12日，杭州十区仅领出4张预售证。而3月14日至22日，杭州市住保房管局官网显示已核发和公示中的预售证有13张。官方数据显示3月新批准预售房源有5566套，约占今年以来新增供应总量的一半。

“目前来看，杭州楼市‘小阳春’持续到4月是大概率事件。”杭州贝壳研究院院长上官剑认为，杭州针对二手房市场精准施政，且没有对新房放松限购，在全国有其示范意义，“或许其他库存较高的城市，也会跟进。”

调控工具箱仍有余力

杭州发布的新政，后续是否仍有余力？

“政策走势是底线不失、趋向宽松。”杭州相关监管部门负责人表示，楼市政策“工具箱”尚未清空，是否追加看市场行情。

从全国范围看，北京、上海等城市还没有放开核心区限购的先例。

2月6日，北京优化了执行八年多的通州区购房“双限”政策，明确“一区一策”方式由房山区试点，但核心区域并未放开。

上海今年以来已两次调整楼市政策，一次是放开了外环以外区域（崇明区除外）的限购，3月15日又对执行了18年的“7090”政策正式松绑，但同样未触及外环以内核心区的限购。

即便是在楼市优化调整方面走在一线城市前列的广州，目前也仅仅放松了非核心区限购等政策。

虽然杭州同样还未放开核心区域的一手房限购，但一手房与二手房的温差似乎越来越接近消弭。

“在这一波楼市走势里基本是刚性需求在主导行情，新房和二手房的成交比原本是7∶3，现在差不多是5.6∶4.4，接近持平。”在金细簪看来，这意味着曾抑制二手房交易活跃性的重要因素——新房和二手房价格倒挂，在很多地方实际上已经趋于平衡。