唤醒沉睡的“房屋养老金”

本文转自：安徽日报

房屋维修资金又称“公共维修资金”或“专项维修资金”，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，可以通俗地理解为“房屋养老金”。

这项资金是百姓老有所养、住有所居的重要保障，涉及群众最关心最直接最现实的利益，关系人民群众人身财产安全和公共安全。

“表决难”“难统一”

维修资金使用难

阜阳市置诚公馆小区建成于2015年，仅六七年时间多栋建筑就出现外墙大面积脱落，小区居民们反映强烈。不少居民反映，外墙脱落不仅难看，还有安全隐患，下雨刮风都不敢出来，生怕掉落的墙皮砸到车或人。

怎么办？质保期过了，开发商不管，只能启用维修资金自己修。可是，想用这笔钱可不容易！

首先表决难，按照规定，小区业主必须超过三分之二表决同意才能启动维修资金，其次，居民利益诉求不同，意见分歧很大，很难达成统一意见。

小区物业经理孙奎至今仍然记得，整个小区7栋楼，他挨家挨户跑了一个多月，“一晚上只能跑十几户，有的业主还不支持。”

“维修资金使用难，主要堵点是业主表决难，统一意见难。”阜阳市房屋管理局党组成员、副局长姜宁介绍道，小区业主意见不统一，往往是影响维修资金使用的关键。

“目前，涉及楼栋业主共同利益的维修事项，意见比较一致。但是一旦有楼顶漏水、墙皮脱落等情况，与部分业主没有直接利害关系的时候，意见就会分化。”阜阳市某小区业委会主任告诉记者，如加装电梯的时候，一楼住户用不到电梯，就不愿意出钱；屋顶虽然是整栋楼的顶，但是漏水只直接影响到顶楼住户，楼下住户不愿意参与解决，这些都会造成使用难题。

依据《民法典》规定，使用专项维修资金应经“双2/3业主”表决同意——经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意。在具体实施过程中，由于业主参与意愿不高，表决参与率较低，常常达不到表决门槛，导致“维修急”与“表决难”并存的尴尬局面，维修资金使用难，无法有效发挥作用。

建立应急维修清单

开辟绿色通道

为破解维修资金“使用难”问题，阜阳市修订了《阜阳市物业专项维修资金管理办法》，出台了《阜阳市物业专项维修资金使用业务规程》，建立了物业专项维修资金应急使用制度，针对外墙渗漏、电梯故障、消防设施毁损、楼体外墙脱落等八种紧急情形，建立应急维修清单，取消业主表决程序，提升申请效率。

阜阳市房屋资金和物业管理事务中心主任孙景宇介绍，针对维修资金表决难，阜阳市优化表决规则，采用“不表异议、即为同意”的异议表决，在应急维修项目中取消业主表决环节，从根本上破除表决障碍，提升维修资金决策效率。“由业委会申请，公示后业主无异议即可启动维修资金，实现了业主‘零表决’，突发情况下还可以先抢修，再补报，从而为维修资金使用开辟了绿色通道。”

制度突破，问题迎刃而解。很快，置诚公馆小区的维修申请获得通过，小区7栋建筑外墙以330万元招标价启动招标。

去年3月份提交提取申请，4月份项目挂网招标后，装修队就进场施工了，到去年12月底，整个小区的外墙施工全部完成，小区面貌焕然一新。

居民王莉丽高兴地说：“以前外墙脱落，出门都没有安全感，有些家还出现了墙面渗水的情况。现在墙面修好了，大家安心多了！”

“去年阜阳市维修资金使用规模超1亿元，主要投向外墙脱落、消防无水小区、电梯更新改造以及屋面漏水防水等。”孙景宇介绍，去年该市组织开展建筑外墙脱落、消防无水小区、应急维修项目等三项专项排查治理行动，共计投入5600万元用于港利上城国际、万霖花苑、置诚公馆等34个小区建筑外墙脱落维修，投入4300万元用于中泰名城、易景国际等16个无水小区消防设施改造，投入385万元用于中清丽景、宝龙城市广场等25个小区67部电梯维修更新，以及其他1000余个应急维修项目的维修，惠及10多万户业主。

破解维修资金续交难

激活资金效能

阜阳新大陆小区是一个有20多年历史的老旧小区，其中15号楼的两部电梯严重老化，故障频发，居民反映电梯出现过困人、冲顶，甚至滑梯等现象，居民们更换意愿强烈。

物业公司在代为申请使用维修资金过程中，业主们经查询发现原老小区维修资金交存低，更换电梯费用不足，申报进程受阻。业主马伟告诉记者，由于年代久远，当时交存额度较低，有一部分居民甚至没交，资金不足居民们只能自筹。

在主管部门的帮助指导下，小区业主制定自筹方案，使用维修资金更换电梯得以快速实施。“花了20多万元，换了新电梯，现在老人小孩出门安心多了。”马伟说。

维修资金的续交也是一个难题。以阜阳市为例，从2007年开始，该市陆续建设高层建筑，而之前的小区因为楼层低，基本都没有维修资金，随着房龄的增加，大量的房屋进入维修期，没有维修资金，房屋出现问题就面临维修难，只能靠业主自筹。

“续交维修资金，要求业委会作为筹资主体，目前阜阳市业委会成立率还不到30%，即使成立了业委会，他们对于续交维修资金积极性也不高。交存率低，一旦房屋质量出现问题，就面临无钱可用的问题。”孙景宇说。

孙景宇介绍，阜阳市目前带电梯的小区维修资金交存是每平方米110元，一栋100平方米的房子维修资金达11000元，以置诚公馆小区为例，维修资金总额1000多万元，这么一大笔资金睡在银行里，可惜了。

阜阳市利用资金存储规模产生的超额增值收益，建立统筹资金，专项用于消防、电梯等应急维修项目费用，破解资金筹集难题。2023年度，阜阳市城区建立统筹资金近亿元。

同时，维修资金的使用，也与房屋质量息息相关。“有的房屋质量好，用20年、30年都不出问题，甚至不需要使用维修资金。解决房屋维修的问题，还要从源头上把控房屋质量。”孙景宇说。（记者 范克龙）