房产交易“跳单”案有了统一裁判尺度

本文转自：法治时报

鞍山中院出台类案裁判要旨

房产交易“跳单”案有了统一裁判尺度

□ 本报记者张国强 韩宇

□ 本报通讯员 黄绘如

委托人安某在享受A房产中介公司（以下简称A公司）提供的房源筛选、带看房、沟通磋商等服务，看中一处房屋后，却“跳单”选择了B房产中介公司（以下简称B公司）购买了该房屋。A房产中介公司将安某告上法庭，要求支付为委托人提供购房服务的报酬。

近日，在辽宁省鞍山市中级人民法院组织召开的此案二审庭前会议上，合议庭关于“A公司提供的交易机会对房屋买卖合同的订立起到了实质性作用，该公司的报酬请求就应当得到法律的支持”的解释，让委托人信服，表示服从一审判决，撤回上诉，并当庭支付了一审判决的给A公司的报酬。

为起到“办理一案，治理一片”的效果，近日，经鞍山中院审判委员会表决通过，分别向市内两家房产中介公司、市房地产经纪服务行业商会和市住房和城乡建设局发出司法建议，旨在加强企业管理、行业自律和行业监管。同时，鞍山中院审判委员会还研究通过《关于委托人利用其它中介机构“跳单”类型案件的裁判要旨》，推动辖区类案裁判尺度的统一。

委托人“跳单”被诉

2022年6月，安某通过A公司员工白某选购二手房。根据安某的需求，白某先后推荐了几处房屋并带其看房，帮助其与房主议价沟通，在安某询问中介费标准时，还提出了对折收费的优惠。

当年6月15日，在帮助安某与一处意向房屋的房主将价格协商至41.8万元后，白某本以为可以顺利签约，没想到安某再也联系不上了。直到6月19日，安某回信表示已于16日通过B公司购买了该房屋。

A公司认为安某此举属于“跳单”行为，将其告上法庭，要求支付报酬。一审法院支持了A公司所主张的部分报酬，安某不服判决，上诉至鞍山中院。

在安某看来，她并非直接与房主完成房屋交易，而是通过B公司订立的房屋买卖合同，并且已经支付了B公司的中介费用；同时，她自始至终未与A公司签订书面合同，不应向A公司支付报酬。

撤回上诉当庭履行

今年4月16日，鞍山中院庭审优质化小组以示范观摩庭的形式开庭审理本案。

安某与A公司是否成立中介服务合同关系？安某与房主签订房屋买卖合同，与A公司提供的交易机会和服务是否具有因果关系？安某是否应当向A公司支付报酬？

“为优化庭审，提高庭审质量和效率，先召开一个简短的庭前会议。”庭前，合议庭通过双方当事人提交的上诉状和答辩状对案件争议点进行了整理和固定，让庭审聚焦到3个争议问题上。

为查清事实，合议庭追加B公司作为辅助型无独立请求权第三人参加诉讼，并对安某发出当事人本人到庭令。庭前会议上，合议庭与三方围坐在圆桌法庭，围绕争议点组织证据交换，在沟通间适时进行法律释明和心证公开。

“虽然未签订书面中介合同，但被上诉人提交的双方聊天记录可以证明，上诉人接受了A公司员工白某提供的房源筛选、带看房、沟通磋商等服务，根据民法典第四百九十条第一款的规定，在合同书签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，合同成立。”合议庭解释道，如果A公司提供的交易机会对房屋买卖合同的订立起到了实质性作用，依据民法典第九百六十五条的规定，A公司的报酬请求就应当得到法律的支持。

在合议庭的释法说理下，安某表示服从一审判决，撤回上诉，并当庭支付了一审判决酬劳。庭前会议仅历时40分钟，纠纷得到了实质性化解。

发出多份司法建议

“跳单”引发的纠纷并非个案。根据审判大数据分析研判，近3年鞍山市两级法院审结涉中介服务纠纷案件133件，其中委托人“跳单”引发的纠纷数量居高不下。为了从源头上预防和减少类案多发高发，维护市场秩序与消费者权益，鞍山中院主动延伸审判职能作用，以本案审理为契机，针对从一起案件办理中发现的共性问题，向房产中介公司、行业协会、监管部门分别发出司法建议。

与此同时，鞍山中院审判委员会还研究通过了《关于委托人利用其它中介机构“跳单”类型案件的裁判要旨》，推动辖区类案裁判尺度的统一。

案件合议庭成员、民二庭公司保险类审判团队审判长霍健告诉《法治日报》记者：“民法典第九百六十五条仅对委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的情况作出明确规定，而对选择其他中介人与第三方订立本合同的情况留有空白。在本案中，前中介人的中介行为对促成本合同订立具有实质性作用，应对该条规定进行目的性扩张解释，补充构成要件为‘委托人选择后中介人而与第三方订立本合同’，基于此，应支付前中介人的报酬请求。如果存在多家中介人报告情形的，应按中介人的参与内容和原因力确定报酬比例。”

“践约守诺，既是市场交易秩序得以维护的重要支撑，更是社会主义核心价值观倡导的价值准则。这也应该是我们法院在审理类似案件时，向社会传递的鲜明价值导向。”鞍山中院院长陈林在该案中担任审判长，他向参与庭审观摩的法官们说道：“要敏于善于从审理的每一个鲜活案例中发现、总结和提炼有价值的裁判规则、理念和方法。要在庭审优质化改革的推进过程中，将‘如我在诉’‘能动履职’‘一次性解决纠纷’的司法理念贯穿到每个个案处理上，真正增进当事人的诉讼体验感和获得感。”