物业账目扭亏为盈，公共收益业主共享——小区自管：贵在“真诚”，成于“明白”

中国江苏网讯 “您的账户入账人民币75元。”近日，南通市崇川区学田街道南川园社区金鑫苑8号楼203室业主的手机银行跳出到账提示，这是该小区业主委员会委员庄榕芳完成的最后一笔网银转账。最近，她按照金鑫苑业委会决定，将今年前5月停车收益发给业主。

这笔钱虽不多，对于金鑫苑却具有重要意义——首次实现公共收益全体业主共享。物业费收缴率低、公共维修基金几乎为零、环境脏乱差、管理一团糟、矛盾纠纷不断……两年前的金鑫苑，一直被居民吐槽。一度入不敷出，如今扭亏为盈，这个老旧小区如何实现收益共享？

先干事再收费

6月22日，端午节假期第一天，金鑫苑就来了客人——学田街道果园社区党委副书记王毅带着南川园新村、蔷薇园两个小区业委会代表上门“取经”。

王毅此前在南川园社区工作，对金鑫苑知根知底：小区1999年建成，共11栋楼292户，常住人口782人，前后换了4家物业公司，物业费收缴率不足30%，第四家物业公司于2021年9月撤出后，再没“下家”愿意接手这个“烫手山芋”。

“这么下去不是办法！”南川园社区党委书记倪燕提出，要解决小区管理问题，首先要组建新的业主委员会。社区党委牵头，召集居民代表，研究制定业委会成员民主选举办法，先以楼道为单位推选30名楼道代表，再由楼道代表推选11名楼长，即业委会委员，最后由业委会委员推选出主任、副主任。2021年11月13日，新的业委会成立，经第一次全体业主代表大会讨论决定：小区实行自主管理。

新业委会上任，难题接踵而至。

没有物业公司，物业费怎么收？《民法典》明确了物业公司收取物业费的权利，对业主委员会收取物业费的情况并没有提及。经前期广泛征求意见，金鑫苑全体业主代表大会通过《全体业主代表授权业委会收取和使用物业费的决定》。经所在社区备案，业委会成功在银行开设账户，打通物业费收支渠道。

“业委会收支物业费，在法理上行得通。”江苏高仁律师事务所律师徐海兵认为，《物业管理条例》规定业委会的一项职责是履行“业主大会赋予的其他职责”。金鑫苑业主大会决定自管自治，业委会为提供物业管理的服务人，有权向全体业主收取相关费用，业主大会决定对全体业主具有约束力。

实现基本运转，物业费定多少？业委会算了一笔账：按照需要1名管家、3名保安、2名保洁测算，每人每月工资分别为3500元、2500元、1500元，全年人员工资支出约17万元。再加上3万元绿化维护费、2万元公共维修费支出，维护小区正常运转，每年至少需要22万元，折算下来，每平方米每月收费不能低于0.6元。

“之前物业费才五毛钱，现在价格涨了，估计更没人交！”业主代表们提出质疑。金鑫苑业委会主任施伟认为，物业费收多收少，关键在于业委会工作干多干少。新班子刚成立，居民们都在观望，不能等收了物业费再干活，得先把事情干起来，“哪怕拿我的退休工资垫，先把保安、保洁员配起来。”

半个月后，保安、保洁员上岗，小区管理开始重回正轨。2021年12月初的一天晚上，有居民在业主群中留言：刚进小区大门时，看到传达室的灯又亮起来了，久违的情景，这才有回家的感觉。

每月晒“两笔账”

业委会班子达成共识：上一届业委会之所以干不下去，原因无外乎决策不透明、账目不公开、缺乏公信力，决不能重蹈覆辙。

支出物管人员工资14500元，停车费收入4320元，活动室租金收入4500元……6月7日，业委会将“五月份收支明细表”发送至业主微信群。每月10日前后，小区财务收支“两笔账”都会如约而至，物业费收支、结余等账目情况一目了然，供全体业主查阅。

“物业费定多少，得大家说了算。”2021年12月中旬，第二次全体业主代表大会上，业委会拿出每平方米每月0.5元和0.6元两套物业费收费标准方案，能收多少钱、能办多少事，让全体业主代表自己选。物业费收费标准、收费办法事先公示，广泛征求意见。最终，全体业主代表一致通过“0.6元收费方案”。

去年1月17日起，物业费收缴工作启动。庄榕芳打开手机，向记者展示今年年初业主微信群里的聊天记录，里面是业主们上传的网银转账截图。庄榕芳根据截图开具收据，每月汇总收费信息后制成表格发至业主群，收费过程全程公开，接受所有业主监督。

新业委会成立后，居民提出最想要解决的是乱停车问题。金鑫苑地处南通主城核心区，紧邻商圈综合体、城市主干道，周边办公楼林立，车流量较大。“白天回来，基本找不到车位。”居民周丽萍告诉记者，小区安装门禁道闸前，每天都有“陌生面孔”进来“蹭车位”。

业委会调查发现，金鑫苑车位仅91个，日常实际停车需求约180辆。去年，在南川园社区支持下，金鑫苑实施停车位改造，车位增加至187个，小区里每天上演的“抢车位”成为过去。设置“价格门槛”，挡住外来车辆。去年11月，经全体业主代表大会表决通过车辆管理办法：外来车辆免费停车半小时，2小时内收费10元，2—4小时收费20元，超过4小时按每天30元封顶收费；对没有停车需求的业主，给予每户每年120元补贴；明确停车收益由交纳物业费的业主共享，分别于每年6月、12月发放。

决策透明、账目公开、收益共享，业委会的公信力与日俱增。

靠真诚服务

“下水总管堵了10多年，每次还得住户自己掏钱疏通！”“外墙砖脱落砸坏了车，物业公司不肯担责！”“换了谁都不好使，物业费一分钱都不会交！”9号楼曾经全员拒交物业费，不配合物管工作，对业委会、物业公司极不信任。

金鑫苑新一届业委会成立之初，面临诸多历史遗留问题，居民对于物业管理的成见根深蒂固。如何解开居民心结？南川园社区和金鑫苑业委会观点一致：靠真诚服务。

去年，在崇川区、街道层面指导下，南川园社区成立民办非企业性质社会组织——物业服务社，将社区书记、业委会成员、社区网格长、邻里理事、社区民警、城管队员等纳入进来，为老旧小区物业管理提供“智囊团”“服务员”。

找来专业施工队，改造下水管道，彻底解决堵塞问题；增设宠物便溺箱，新建小游园……物业服务社和业委会通力合作、靠前服务，效果立竿见影——“我们楼这次可没掉队，早早把物业费交齐了。”9号楼居民张志生不仅带头交物业费，还主动参与小区志愿服务。今年仅用时1个多月，金鑫苑物业费交费率即达99%。

因“欠账太多”、力量有限、经费不足，小区卫生和管理难以在短时间内彻底扭转局面。金鑫苑发动党员和能人，成立志愿者队伍，支援管理服务一线。

“这是什么材质，内径有多少？”6月21日，金鑫苑地下管网施工现场，老党员朱仁昌又来“找茬”。自老旧小区出新改造动工以来，朱仁昌就当起了“义务监督员”，严把施工质量关。

党员带头，居民踊跃加入。“小区搞得好，大家都享福。”陆冬明是某高校微电子专业的老师，他主动加入志愿服务队，发挥专业特长，当起“电工师傅”，无偿帮居民解决用电问题。

清理杂草、修剪树枝、清扫楼道，志愿服务队都包了。如今，队伍人数增加到30多人，小区环境在业主们共同努力下面貌一新。

每天早上7点半，物业管家周友达准时出现在小区里。干物业管家不到一年，周友达已和居民们“打成一片”。老周手机24小时开机，谁家水管堵了、煤气灶坏了，随叫随到，甚至有业主把家门钥匙交给他保管。“都说老小区物业难做，真有那么难吗？”记者问。“多为大家想想，少为自己想想。”老周答得干脆。

记者手记>>>

共建共治方能收益共享

最近，“金鑫苑给业主发钱”的消息曝出后收获舆论一波点赞。去年，南通市崇川区万濠星城小区业委会与物业公司对簿公堂，“鏖战”7个月，追回145万元公共收益，也赢得一片叫好。这类新闻之所以“吸引眼球”，归根到底是因为太少。我省约2.4万个居民小区，仅35%成立业委会，其中能够实现收益共享的更是凤毛麟角。

《民法典》规定业主有向物业服务人支付物业费的义务，也明确小区公共收益为全体业主共有。部分物业公司要业主履行交纳物业费的义务，却没有让业主享受到相应服务和公共收益的权利，造成双方矛盾不断，陷入恶性循环。

金鑫苑是“一只麻雀”，解剖它的意义在于为解决一类问题提供参考。老旧小区公共收益普遍较少，物业公司收不到物业费，无利可图，撤离是迟早的事。如今，在业主共同努力下，金鑫苑建立起一套较为可行的管理架构和制度，这一做法可以为其他小区自治提供样本。

“进了小区的门，就是小区的人。”采访中，周友达的这句话让我印象颇深。小区就是小型的“命运共同体”。金鑫苑最困难时，街道社区没有缺位，一批尽心尽责的业主挺身而出。只有人人尽责、人人参与共建共治，人人享有才能实现，幸福家园才会触手可及。