【天眼问政】老旧小区加装电梯，低层住户权益如何保障？

近日，贵阳网友王女士向天眼问政栏目留言称：我家是老旧小区，现在单元高层住户想加装电梯，我们低层业主坚决不同意。但现在同意加装电梯的业主已经和电梯公司签订了安装合同，甚至没有和不同意的业主协商。加装电梯，大概率还会对房屋采光、噪音、隐私、价值等等造成影响，后期甚至还有管理费用、维修费用，低层住户是不是也要承担这份成本？既没有受惠又要承担风险，权益又怎么保障？希望媒体关注！

2栋1单元加装的电梯已经投入运行

12月12日，记者来到网友王女士家所在的贵阳市云岩区八鸽岩路7号采访。这里是一个建成二十多年的老小区，由于房屋修建较早，当初没有安装电梯，高层住户上下楼比较困难，特别是随着居住年限逐年增加，家里的老年人的年龄也不断增大，爬楼梯一年比一年困难，高层住户开始商量加装电梯。记者在该小区看到，2栋1单元已经安装好一部电梯，并已投入使用。

王女士说，她家所在的2栋2单元高层住户，正在准备加装电梯。“楼上的住户逐层征求意见，3楼以上的住户基本上都同意加装电梯，因为他们要使用电梯，而一楼二楼的住户则不同意，”王女士告诉记者说，“我们一楼二楼不使用电梯，同时加装的电梯会对一楼二楼住户带来采光、隐私、噪音等等问题，我们的权益遭到肉眼可见的侵害，谁来维护？”

电梯三楼廊桥的窗户打开后能够看到二楼卧室内

王女士说，除了加装电梯的三楼廊桥窗户能够看到她家的卧室外，最令她坐立不安的是担心电梯运行的噪音对自己的生活造成影响。她说自己长期难以入睡，经常失眠，以后再多了窗外的电梯噪音，难以想象自己的夜晚会如何度过。

1楼住户吴老伯说，他能够理解高层住户特别是老年人对电梯的需要，但是加装电梯必须解决对一楼二楼的采光、隐私、噪音这些问题。“另外，加装电梯后，高层房屋能够升值，而一楼二楼则因为电梯的影响而可能贬值，”吴老伯说，“我们找谁说理去？”

王女士告诉记者，他们曾向12345热线反映过小区加装电梯可能会对他们的生活造成影响的情况，当地社区工作人员也曾到小区里协调过，但是未能对低层住户提出的采光、隐私、噪音、安全以及经济损失等具体问题得出明确结论，没有一个明白的解决方案。

维护人员在对新加装的电梯进行维护

王女士和吴老伯等一楼二楼住户表示，老旧小区改造、加装电梯他们都能够支持，但是希望有关部门能够实地调研，出台相关政策化解矛盾，在解决高层爬楼困难的同时切实维护低层住户利益。

目前贵阳正在全面推进老旧小区改造工程，不少小区正在或者即将进行电梯加装，将会有更多的低层住户面临王女士和吴老伯等人现在的烦心事。老旧小区加装电梯，会对低层住户造成哪些影响？低层住户如何避免后期风险？他们又该如何维权？针对这些问题，记者专访了天眼问政专家团专家、贵州省法治研究与评估中心研究员、法学博士后尹训洋，他对老旧小区加装电梯相关法律问题作了解答。

问：老旧小区加装电梯，一楼二楼业主会受到什么影响，如何避免后期风险、如何维权？

答：主要影响：1.采光和通风。由于老旧小区的建筑结构和空间限制，加装电梯往往需要在楼道外部进行改造，因此可能占用一部分公共空间，对一楼的采光和通风造成影响。

2.噪音。由于电梯需要安装在楼道外部，并且需要与原有的楼梯连接起来，这就意味着在二楼住户的门口或者窗旁多出一个嘈杂的机器，使用电梯时出现噪声污染。

3.隐私影响。电梯装成以后，低楼层的隐私也会受到较大影响。等电梯的位置也可能对着一楼房间的窗户，这也意味着一楼房子的隐私问题会很严重。

4.房价贬值风险。加装电梯后可能会出现不同楼层房价差距拉大情况，由于采光、通风、噪音、隐私等问题，底层房屋可能更难出租或出售，因此会出现贬值风险。

对于后期风险及如何维权问题

民法典第288条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。2023年9月1日施行的《无障碍环境建设法》第22条规定，国家支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施，为残疾人、老年人提供便利。房屋所有权人应当弘扬中华民族与邻为善、守望相助等传统美德，加强沟通协商，依法配合既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。同时，《民法典》278条规定了小区重大管理事项表决权，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。加装电梯行为如若依法履行了民主决策程序、完成了报建审批手续，其他业主就不得违法阻挠依法加装电梯的行为。

解决低层业主加装电梯后期风险及维权问题，当务之急，仍需回到老旧小区改造的“元问题”上来，也即唯有正视利益均衡问题，承认低层住户的合理利益诉求，通过协商处理，找到最佳利益点，才能解决老旧小区加装电梯出现的矛盾分化。原则上，不要羞于谈利益，也不要习惯性诉诸道德。

具体而言，在加装电梯方案设计过程中，高低楼层业主可在充分协商后确定方案，尽可能从技术上减少或避免对低层业主的影响。在加装电梯方案的公示审批过程中，低层业主应当合理行使自己的异议权，从而实质性地解决加装电梯方案争议。在加装电梯方案无法从技术手段上避免影响且获得行政许可的情况下，低楼层业主应当通过协商补偿或者诉讼等方式合理主张权利。

为更好地平衡业主间的利益关系，应当加强立法引导，可参照9月18日北京市住建委、北京市规划和自然资源委员会等4部门联合发布的《北京市既有多层住宅加装电梯操作指引》中对此类情况作出规定，加装电梯受益业主可给予一、二层业主适当补偿，补偿金额从业主筹集资金中支出，由业主之间协商确定。如果加装电梯确实对某些住户造成了遮光等情况，影响其生活质量，这些住户没有得到加装电梯的益处，又增加了生活成本，双方协商不一致的，也可以起诉。

问：加装电梯会对不出钱一二楼业主造成什么法律风险？

答：承担了电梯的无限责任。

根据《民法典》第二百零八条规定，因建设工程造成他人损害的，由建设单位承担民事责任。如果建设单位与施工单位、设计单位、监理单位等有约定的，按照约定承担民事责任。也就是说，如果旧楼梯发生了任何事故或者纠纷，造成了他人损害，那么由建设方组织来承担民事责任。而且这种责任是无限的，也就是说不管损害多大，都要由建设方组织来赔偿，而且这种责任还不能通过合同来转移或者免除。

那么问题来了，虽然不出钱，但是因为多数却使你成为了建设方组织的一员，那么你也要承担电梯的无限责任吗？答案是肯定的。根据《民法典》第二百零九条规定，在没有约定或者约定不明确的情况下，因建设工程造成他人损害的，由建设单位与施工单位、设计单位、监理单位等按照各自的过错承担相应的民事责任。也就是说，在没有明确约定谁来承担电梯责任的情况下，所有的建设方组织成员都要按照各自的过错来承担相应的民事责任。而且这种责任是连带的，也就是说如果有一方无法承担，那么其他方要补足。所以，你虽然不出钱，但是你也要承担电梯的无限责任。

问：安装之初是否可以签订免责协议？

答：可以签订免责协议，即电梯使用住户成员及相关访客，在乘坐电梯过程中出现任何安全事故、人身伤害，除追究电梯运保维修公司责任外，其余责任自负。

问：加装电梯带来的采光、噪声、隐私等问题低层有没有权利要求补偿？

答：可以。根据《民法典》第二百三十八条、第二百九十三条、第二百九十六条相关规定，权益受损的业主是可以请求赔偿的，法院对于确实有证据证明加装电梯给房屋的通风、采光、隐私等造成影响的，依据公平原则，一般会酌情确定赔偿数额，但若无充分证据证明因加装电梯实际遭受的经济损失，判赔金额一般不会太高。

问：如果安装电梯以后，楼房因为安装电梯受到损坏，怎么办？

答：电梯属于特种设备，既有住宅加装电梯，涉及电梯设备质量安全、楼本体结构安全和电梯井道施工安全等，每一个环节都不容有失。督促各地坚决守牢安全底线，借鉴上海、江苏泰州等先行地区经验，制定加装电梯相关技术导则，做好建筑结构安全性评估、电梯产品和施工方案比选、后续运行方案确定等工作，特别是严把加装电梯施工图审查、电梯安装使用登记两个关口，确保加装电梯的施工安全、加装后电梯运行安全、楼栋结构安全，尽可能减小加装电梯带来的房屋安全风险。

问：既有住宅加装电梯资金筹集及补助标准怎么确定？

答：《贵州省城镇既有住宅加装电梯工作指南(试行）》规定县级以上人民政府应当支持既有住宅加装电梯，并给予资金补助。城镇既有住宅加装电梯所需资金可以通过以下方式筹集：

1.按照谁受益谁出资、楼层受益大小等因素，由业主协商分摊比例后共同出资。可以参考以下比例约定建设、运行、维护保养费用的分摊：第三层为参数1，第二层为0.5，第一层为0，从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数，即第四层1.1，第五层1.2，第六层1.3，并依次类推出资比例。

2.既有住宅已交纳住宅专项维修资金的，经本住宅单元(或单独楼栋）专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，可按规定申请使用住宅专项维修资金。

3.按照规定申请提取业主的住房公积金。

4.县级以上人民政府应当支持既有住宅加装电梯，并给予资金补助。

5.社会资本投资等其他合法资金来源。

问：低层业主加装电梯可能存在的其他法律风险？

答：根据民法典的规定，业主不得不使用为由，拒绝承担对附属设施的相关义务。那么加装电梯后，低层业主不使用，仍然会承担相关法律义务。

一是维护的义务。电梯使用需要定期维护，即使不使用电梯，也不能成为业主拒绝承担相关维护义务的理由。因为电梯是建筑物的共用部分，在业主的专有面积之外。即使有的业主可以内部协商，但办理相关手续时，电梯的产权一定会落在全体业主名下，而不是某几个业主的名下。这就是我们所说，你享受到了权利（实际没有享受到），就要承担义务。

二是电梯的安全保障义务。电梯的安全事故，近年来比较多。事实电梯是有使用寿命的，一定时期后，安全性就会有所降低。这种情况下，发生任何事故，所有业主都要承担责任。理由同上述一样，电梯法律上属于全体业主，所以一旦出事，应由全体业主承担责任。

三是电梯更换责任。电梯定期更换，是为了保护公共安全需要。加装电梯后，在一定条件下，有关部门可以要求强制更换电梯。

贵州日报天眼新闻记者 赵惠

编辑 胥芬芳

二审 张婷

三审 庞博