楼市“回暖”，只用了半个假期

跌用了三年，回暖只用了半个假期——这一句话被各大售楼部销售、中介广泛传播。

与同行小伙伴聊了之后发现，是否能说真正回暖还为时尚早，但这个国庆假期，确实是今年最热的。

请邻居们吃饭，唯独饿了自己

10月6日，备受关注的邦某璟和开盘。

这个项目国庆节期间拥有全市最高的来访量，1-6日1800-1900组客户，也是唯二个单盘国庆6天到访量上1000组客户的。（另一个也是邦邦家的，呈贡邦某悦某章项目）

在其他项目每天访客量不超过100组的情况下，你想想平均一天能接待200组以上的客户是个什么概念——茶水吧台的小饼干都要换好十几盘！

不过，造化弄人盘。

故事就这样戏剧性的开始的：邦某璟和自今年8月开始就吹风价只要一万四五，如同在呈贡低价入市的操作一般，要做昆明楼市界的【小米】，要把整个双塔片区新盘价格“打下来”。

0公摊，精装房，即便卖1.5-1.6w，定位高档大平层，这让有购房需求的小伙伴都无比激动，原先看北市区的，等着看双塔了，原先准备买巫家坝的，也来双塔了。

但该项目的邻居们也着急了：7月开始，前有龙某盘1.5-1.6w促销工抵房，后有绿某盘也开始1.5w起甩卖，临近的华润也在低价促销。

从上图这样算下来，绿某盘精装价格仅1.5w多。（注，仅为限定时间段的极少数房源）

“购房者现在只看价格，不‘抢跑’怎么办？”——这是周边友商心声。

10月6日，靴子终于落地了，命运的齿轮开始卡壳：邦某璟和开盘价格14508元/平米起，震撼业界！

但是，关键处总有【但是】！

以上起价只是1楼。

常规楼层，中户143户型1.6w+，西端户1.7w+，东端户1.8w+；大户型，如194户型，单价2w+……

具体价格表可见下图：

（大户型常规楼层要2w+，产品好值得大家学习，但这2w+单价大众的选择可就多了）

这样的价格确实比我们之前预料的稍微贵一些，也正因此，邦某璟和的开盘成交情况比邦某悦某章等兄弟项目开盘战绩逊色很多。

结合多方数据汇总，推测1-6日实际认筹在100组左右，签约成交的35组不到。（注意这里仅为推测）

有意思的是，前文提到该项目国庆期间到访量为昆明之最，但实际成交并不太理想。所以你懂得，购房者并不会只盯着一个楼盘。

如今的结果也颇为有趣：

邦邦的虚晃一枪，让临近的项目抢跑调价，最后邦邦自己开盘没火，反倒是把万达片区的龙龙、绿绿，以及临近关上板块的保保甚至是巫家坝都带火了。

大家不一定对某个房企品牌有忠诚度，但对性价比会展现出一致的需求：

既然双塔片区房价差不太多，但龙龙、绿绿等项目还都是准现房状态，公区配置、品质都还不错，最重要的是还都是已在昆明有成功交付、更知名的大牌房企，物业也有保障，那为何不多对比一番。

以保保为例，国庆提前一天超额完成任务，单日劲销超过5000万。（注，保利数据仅为开发商宣传）

还有巫家坝项目，定价一万五以上或许无法比拼双塔片区的成熟度，那就精装一万二、毛坯9800，还带上了昆明top级别的学校。

我们也找到了该区域某房企的小伙伴了解到了比较真实的成交数据。

“巫家坝某项目透露，国庆期间平均每天到访40组左右有效客户，10月1-6日成交30套左右（估计假期结束后还有几套增加），看房的客户确实比平日工作日多了很多，总体已经接近该项目的巅峰销售状态了。”

涨价吆喝，房企观望

自9月末推出各类政策大礼包，股市连涨多日之后，10月1日起，已有多家房企宣传即将涨价，你可以把它当做房企自嗨而一笑而过，但这一次房企的步调确实比以往来得更猛烈一些。

首先是，带头大哥万万第一次如此高调。

（就很少看到万万家这样高调）

第二是，多家房企在云南项目全线调价，不分地州还是昆明，不分热销盘还是尾盘。除了万科之外，还有大华6盘、金地等多家房企。

（金地都会风华、世博一号等项目也宣传即将回收优惠）

（大华也是全线调价）

第三是，热销项目在国庆后收回优惠的动作还真有理可据。

以绿城凤起兰庭为例，上述已经提到该项目此前调价的由来，现在不过是顺势涨回去罢了。（毕竟邦泰也没有意料中那么便宜）

再比如万科公园城市，国庆前到国庆期间的优惠确实很给力（1.1w都有），多方数据汇总显示，1-6日成交已有30套左右成交。

最重要的是，其实从最近3年的数据来看，单盘国庆有个三四十套的成交已经算不错了。

而开发商现在回收优惠的动作，常规来看，一方面可以挤压国庆期间的销售，另一方面也为年末可能到来的年度促销预留空间。

不过也需要注意，某些开发商宣传略带水分，什么国庆前六天销售突破100套……

四舍五入，太过了。

可以期待一下国务院新闻办公室10月8日上午10时举行的新闻发布会，将介绍“系统落实一揽子增量政策 扎实推动经济向上结构向优、发展态势持续向好”有关情况。

从这一点上看，政策层面的利好还未完全释放。

所以不能排除开发商的观望情绪也在上升，上次有读者留言说到有项目疑似在【捂盘惜售】，但被不少读者反驳。

或许这些大牌房企旗下高性价比的楼盘本就自带热度，因为能让大家去售楼部的楼盘本都是热盘，开发商有这个底气阶段性选择收一点折扣点数，1%或者3%，动不了根基。

而不能忽略的是，还有大量楼盘国庆成交仅个位数甚至挂零。

其实，政策红利期无法确定的情况下，此前的沉没成本不计入重大决策，想要活下去的房企也是在寻找进可攻、退可守的出路罢了。