小区“钱袋子”，怎么管？如何用？

仁恒翠竹园小区收益分红发放现场。

公共收益助力观澜苑小区进行一系列自主更新改造。

观澜苑小区改造后的沿河栏杆。

□南京日报/紫金山新闻记者李芳顾小萍实习生汤新健

写在前面

近日，雨花台区一小区对公共收益按照2000元/户的标准进行分红发放，引发众多小区居民关注。“我们小区的公共收益有多少？花在哪儿了？……”不少业主不由得提出疑问。

记者在采访中了解到，尽管目前南京还有不少小区的公共收益是一笔“糊涂账”，但也有很多小区在业委会和业主的共同监督以及物业公司的规范运行下，“钱袋子”收益越来越稳，不仅给业主们发“红包”，在小区的更新改造和小修小补中也发挥了重要作用。

管好用好小区“钱袋子”，一些小区经过探索实践，已经迈出可喜的一步。

每户2000元！

这个小区用公共收益给业主发“红包”

带上产权证、身份证原件和复印件进行登记后，住在仁恒翠竹园40幢的钱女士第二天就收到了小区发放的2000元公共收益分红。“住在小区18年，还是第一次领到这样的‘红包’。”钱女士用“非常开心，有点意外”来形容这次的收获。

仁恒翠竹园公共收益分红发放自本月9日正式开始，每户2000元，累计发放金额超550万元。“业主共治出成效，幸福竹园显真彰”——申领登记处的红底黄字颇为显眼。

“虽然这个小区已经投用近20年，但各项工作井井有条，住在里面感觉特别舒服。”钱女士表示，因为全家都特别喜欢这个小区，前两年改善换房也是在小区内完成。

何谓公共收益？《中华人民共和国民法典》及一些地方性法规政策明确：小区公共收益组成主要包括小区公共区域的广告收益、公共区域的场地租金、公共设施使用收益等。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的这笔收入，在扣除合理成本之后，剩余部分属于业主共有。

针对此次公共收益发放，仁恒翠竹园小区业委会在今年9月初就向业主发布关于《仁恒翠竹园住宅小区业主公共收益分红方案》的议案。议案中指出，多年来小区公共收益收入稳定并被有效管理，截至今年底，余额加上应收账款，公共收益资金总额约1045.68万元。本着“让全体业主共同分享小区公有共用物业及相关设施经营所得的成果”，业委会决定将公共收益资金分红。因小区的公共能耗电费、水费，日常公区的维护等，由全体业主按户分摊，鉴于此，业委会研究决定分红按户发放，每户2000元，分红总金额为555.4万元。

据统计，整个小区具有表决权的户数为2777户，有2135户参与了公共收益分红方案的表决，同意的达1767户，占比约82.76%。

没给业主发红包

这些小区用公共收益也办了不少大事

仁恒翠竹园小区用公共收益给每户业主发放2000元红包，连日来在南京各大小区的业主群里引起了热烈讨论，“这是别人家的小区”“我们小区的公共收益究竟有多少，能不能发放”……

“我们小区业主群也有业主转发了相关链接，表达了羡慕之意。对此，我们没有回应。”桃园人家小区业委会主任章军表示，他并不认可将公共收益以发红包的形式进行处理，“小区运行时间越长，公共硬件的问题会越来越多，但并不是所有问题都可以通过维修资金来解决，此时，公共收益就可以发挥作用。”章军告诉记者，近几年来，该小区每年的公共收益40万—50万元，主要来源于停车费、电梯广告费、场地租赁费等8个项目。“小区2017年重新选聘新物业，各家应聘物业公司前来洽谈时，预估的物业费成本相比2004年桃园人家投入使用时1.20元/平方米的物业费均有大幅上升，比如银城物业，当时经过仔细测算，初始报价2.40元/平方米。为尽可能减轻业主物业费负担，业委会决定修改常规公共收益‘正三七开’（物业三、业主七）为‘倒三七开’（业主三、物业七）：公共收益的七成直接用于补贴物业成本，三成归全体业主所有，用于全体业主能够共同受益的公建维修。为此，银城物业的最终报价调低为2.20元/平方米。”章军说，这样的处置方案，其实是把七成的公共收益以最公平的、以房产面积为依据的方式直接分配给了全体业主，这是最好的“分红”方式。

“近年来，公共收益除了补贴业主的物业费，还为小区的安全稳定运行发挥了重要作用。”章军举例介绍，夏天炎热高温，白天楼顶电梯机房内温度经常超过50℃，小区动用公共收益给每个机房加装了一台空调，有效降低了运行故障率，确保业主安全；眼下，小区正在制订全园区的大树修剪方案，报绿化园林部门审批后，再进行小区业主内部表决，此项费用预计超10万元，因无法申请使用维修资金，也将动用公共收益……

相较众多小区用公共收益完成小修小补，建邺区滨江·奥城观澜苑（以下简称“观澜苑”）小区的公共收益“动静更大”——助力小区完成自主更新。

郁郁葱葱的大树、宽敞平坦的沥青道路、平整光亮的车库……走进观澜苑，干净、亮丽、有序之感扑面而来。该小区建于2008年，入住居民719户。因当年交付烂尾，加之建成使用已有一定年限，小区曾面临一系列问题。但近年来，物业和业主间双向奔赴的持续更新改造，让小区打开了“新界面”。据介绍，更新改造2017年起拉开序幕，当年启动了墙面翻新、积水路面改造等项目，2020年起陆续进行了消防、地库、楼顶防水、沿河护栏等改造，今年又进行了园区监控改造、电梯换新、非机动车坡道改造等。累计改造项目超过15项。

小到一块地砖的更换，大到道路修整、车库改造，都需要真金白银投入，钱从哪来？公共收益发挥了重要作用。

据悉，观澜苑近年来每年的公共收益在100万元左右，主要来自停车费、广告费、商家摆摊费等。根据物业合同约定，小区公共收益的90%由万科物业支配用于公共区域的维修。

“现在很多商品房小区的墙体渗漏、电梯更换维修等，基本都是申请使用公共维修资金，但观澜苑在更新改造中，能不动用维修资金尽量不动用。”11幢业主李先生在接受采访时告诉记者，目前小区除了已维修的3部电梯外，其他单元的电梯更换都准备等公共收益攒到一定阶段后再进行。

“掌舵人”很关键

让公共收益有笔“明白账”

“我们既没看到像样的更新改造，更没有享受到收益分红，我们小区的公共收益究竟去了哪里？”采访中，不少小区业主提出了这样的疑问。

“不可否认，很多小区的公共收益是一笔‘糊涂账’。”一位业内人士告诉记者，公共收益是小区内的一块“蛋糕”，因公共收益不公开、使用不规范、账目不明晰，一直是物业纠纷的焦点、业主维权的“痛点”。

记者搜索发现，近年来，小区业委会向前物业追讨公共收益的情况在南京并不少见。仅今年初，城东超级大盘——学仕风华苑历经3年起诉追讨，让前物业返还了131.8万元公共收益；位于河西的涟城小区，历经近1年时间也等来了法院的判决结果——前物业公司支付所欠该小区224万元的公共收益金。而此前，河西兴元嘉园小区、禄口翠屏城小区等在解聘物业时，也因公共收益闹上了法庭。

“让小区产生的每一笔公共收益看得着也看得清，需要业委会带领全体业主对物业进行有效监督。”章军坦言，2017年以前，桃园人家小区的公共收益也是一笔糊涂账，“小区2004年建成，至今已更换过3家物业。2017年，从前任业委会接收到的过去十多年小区公共收益余额只有7万余元，且均未做公共收益明细交接。其中，第二家物业提交的一份账本显示：小区每日车辆临停收入为70元，即每天只有7部车辆临停，事实上，小区内临停车辆常年满满当当，物业为了创收，甚至连消防通道都塞满了车辆。我们为此专门连续多天亲自清点，得出的数据是：每天实际临停车辆保持在80辆左右，临停收费应该是800元/天，是前物业公司所报数据的11倍。由此可见，公共收益被隐瞒流失的比例有多高！”章军说，2017年，小区进行第三届业委会选举，成立之后的第一件事就是着手厘清家底，督促物业公司必须如实申报公共收益明细，然后，在此基础上展开物业续聘和选聘工作。如今，按照合同规定，物业公司每半年必须进行一次财务公示，公示内容包含他们经手的公共收益收支情况，并向业委会提交收支明细存档备查。业委会经手的公共收益收支，除非特殊情况，一律以网银方式处理，以保留明确的往来证据，相关收支明细（包括银行流水和收支报表）也会及时向全体业主公示。

“为最大范围传达给业主，公示不仅仅局限于小区公告栏、主要出入口的纸质公示，还会在业主群、物业客服群以电子文档进行群发公告，供业主们下载、审核、监督。”章军表示，通过运营小区公共设施、公共区域而产生的公共收益全部归全体业主所有，所以，公共收益的收支需要实现三个“必须”，即：必须公开、合理；必须接受全体业主和业委会的监督；必须确保公共收益的最终受益人是全体业主，真正实现“取之于业主，用之于业主”。

“过去，因大家对小区公共收益关注不够，不少小区的公共收益被物业直接侵占，最终在更换新物业时往往需要通过走诉讼路径才能逼回。但走诉讼途径得有主张主体，在单个业主很难进行主张时，很多小区成立了业委会。”江苏大苏社区治理创新研究院副理事长王兴宏表示，从近年来各类公共收益纠纷中可见，没有业委会的小区，公共收益大多被物业公司侵占；小区没有业委会，在物业公司撤场时连公共收益也无法追讨。因此，小区日常运行中对公共收益进行有效监督，成立业委会是关键，即“甲方”始终不能缺位。另外，必须建立好公共收益的使用规则，明确使用程序和流程，这也将倒逼物业企业在动用公共收益时更为规范，“一旦没有按流程和程序使用，被业委会和业主追查时，物业就面临着很大的风险。”

阳光下运行

多地探索建立“共有资金”账户

采访中，多位业内人士表示，成立业委会是算清小区“钱袋子”明白账的关键。但相关统计数据显示，目前南京6000多个小区中，真正成立业委会的还不到1000个，其中还有一部分是鲜少履职的“僵尸业委会”。

在众多小区“甲方”缺位时，政府相关部门如何协助居民管理好甚至利用好公共收益？

其实，针对小区公共收益的相关制度设计一直有。《江苏省物业管理条例》早就明确：在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放车辆的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业委会决定交纳汽车停放费。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业委会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业费。

今年10月1日正式施行的最新版《南京市住宅物业管理条例》也明确：物业共用部位和共用设施设备经营所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前，应当将收益的70%纳入住宅专项维修资金，但业主依法共同决定的除外。

“物业定期对公共收益使用等进行公示，是日常对物业检查的必查项。”相关部门一位负责人告诉记者。

但王兴宏表示，虽然制度设计早就有，相关部门也在进行相关监管，但小区内部如果没有有效监督，不规范的物业企业以“阴阳合同”的方式应付公示和检查会不可避免。

“目前，深圳在业主共有资金监督管理方面领跑全国，其不仅设立业主共有资金账户，明确了资金权属、使用与管理原则，还创立大额资金支出的事前监管、业主共有资金使用事后监管制度。一系列举措下，该地多家物业重构了‘业主—业委会—物业’三方信任关系，物业缴费率和满意度大幅提升。”王兴宏认为，让小区公共收益是笔“明白账”，这一模式值得借鉴。

记者在采访中了解到，让小区公共收益在阳光下运行，多地都在进行创新探索。厦门结合业委会成立或业委会换届等契机，推动业主大会在小区管理规约、业主大会议事规则中明确实施统一代理记账做法，并结合业委会成立登记备案，要求其在公开遴选的金融机构设立公共收益专户，由金融机构出资负责对小区公共收益统一代理记账并定期审计，实现多方监管、有效监督。

本版摄影南京日报/紫金山新闻记者顾小萍