这次，房地产拐点真来了

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10月8日，国新办就“系统落实一揽子增量政策，扎实推动经济向上结构向优、发展态势持续向好”做了一场非常详细的发布会。发布会上明确了几点：

1、针对当前经济运行中的新问题，加力推出一揽子增量政策，推动经济持续回升向好。

2、针对经济运行中的下行压力，强化宏观政策逆周期调节，各方面都要持续用力、更加给力。

3、针对国内有效需求不足等问题，把扩内需增量政策重点更多放在惠民生、促消费上，积极发挥投资对经济增长的拉动作用。

4、针对当前一些企业生产经营困难，加大助企帮扶力度，切实优化营商环境，帮助企业渡过难关。

5、针对楼市持续偏弱，采取综合性政策措施，促进房地产市场止跌回稳。

6、针对前期股市震荡下行等问题，出台有力有效系列举措，努力提振资本市场。

虽然说了六点，但在我看来，其实也就说了两点，一个楼市，一个股市，这两者都关系着每一位中产的钱包，展开聊聊。

房地产，目的是促进楼市止跌企稳，做法是什么呢？

采取系统性综合措施，对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，运用专项债券等支持盘活存量闲置土地，调整住房限购政策， 释放刚性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房贷利率。

目前降低存量房贷利率政策已经出台，有些城市全面取消限购，有些城市进一步缩小限购区域、放宽限购条件。

像最近的一线城市，部分放开后，假期真就火热了一波。

北京通州区的万科东庐，十一期间到访968人次，成交116套；

华润置地北京，国庆期间劲销543套，合计卖了25亿元；

上海作为国际金融中心，楼市自然不甘落后，上海二手房十一期间日均成交量达305套，与去年同期相比，实现了291%的增长。

数据来源：乐居

具体地，桃浦象屿中环云悦府项目的朋友告诉我，10月1日-5日期间接待参观客户886组，累计认购了42套房源。

几乎在一夜之间，滞销和降价的消息消失了。

想想924之前，大家还在讨论“失去的三十年”，半个月不到，把女友挂上世纪佳缘，预收彩礼钱用来加仓的段子出现在了各个平台。

一夜之间，所有人都在关心“股市能不能进，房子能不能买”，一波史诗级的行情，把人们的信心托举起来了，一段崭新的岁月，或许从926已经悄然改变。

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这一轮行情很多人都在关注基本面，认为926的政策只会和之前一样昙花一现，持续性很难说，这里你听我讲，这次，不一样。

我们的信心，一方面来自于近期二级市场的上涨，大部分人认为楼市在不久的将来也会上涨，因为政策已经明确“止跌企稳”；另一方面，还来自于信心，信心比黄金重要。这一次的信心，则是来自于上层对于未来整体的设计，打通六脉后的下一步大棋。

目的就是打造超级央行，怎么理解？

大家经常看美联储，本质上美联储就是世界级的超级央行，这种地位，决定了货币政策在整个链路之间传导的有效性。

在过去这么多年的时间里，央妈显然缺乏这样的地位，长期以来央行只有话语权，而很难通过政策工具影响到整个链路，这就导致了这几年资金出现大面积“空转”现象。

前期我们靠着地方发展，搞分税制改革，大量税收权从地方收到了中央，地方政府搞各种招商引资，把地方企业做上市，到资本市场再融资，加上各种发债、卖地，本质都是在给地方发展提供资金支持。

过去的土地财政模式，本质是地方政府为发展经济的融资形式，各大房企充当了杠杆的角色，房企融资买地，地方收钱，债务转移给企业部门。

但这就造成了下面的结局，企业扩大规模，不断上杠杆，大面积揽地，最终造成供给过剩，需求不足。

过去几年，我们的货币政策其实很积极，但市场的反应，无论是资本市场还是楼市，都没有本质的改观，问题就在于央行的钱，没有有效流入到市场，只是在各种资金池（如银行）间空转。

但926这波，会议明确表示要“止跌企稳”，资本市场要温和上涨，楼市要触底回升。

具体怎么做的呢？

地方化债，债务大的地方，要求别在搞新增大基建项目了；

要求房地产要控制增量，消化存量，去库存；

资本市场要控制IPO节奏，加力长期资金入市。

这三点，对应的顶层设计也做了相应的准备，比如降准、降息，把利率下调，特别是存量房贷利率；资本市场央行也做了创设性工具，和机构做股票和国债互换，支持资本市场长期发展。

这样对比你就会发现，现在地方在债券、股票和房地产市场的融资能力被削弱和制约了。与此同时，央行在这些领域的影响力在增强。

地方政府融资能力被削弱，就会改变整个融资格局，一旦控制住了融资的量，不搞大规模建设，才能有好的投资回报率。

目前房地产最大的问题就是供给足够多，但这里面好的资产又不多，分化严重，选择到好的产品也不像过去那样普牛行情一样都赚钱，即便是自住，人们也会理性的挑选好的瓜。

过去，地方大规模卖地导致楼市供给过剩，供需严重失衡，导致了这几年的下跌行情，但眼下，央妈的话语权加大，叠加政策上明确提到“止跌企稳”，那么楼市就会在不久的将来有所改观。

简单理解，现在的模式就和美联储一样，是一种直接的融资模式，不再是间接的做各种资金盘。这样的好处是，接下来资产价格会得到修复，货币政策也会更加有效，而不是让地方为了KPI盲目做扩张。

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接下来，通过直接输血的模式，楼市将长期促进供需平衡。问题是，楼市会好转吗？

我的答案是：会。

当下楼市的预期已经改变，人们信心在增加，政策在加力。

国庆期间，成交量和到访量其实已经说明了一切，不同的是，这一次都是有实际需求的购房者。

某家的数据显示，随着预期回暖，北京新挂牌房源数量减少16%，受买卖双方行为影响，客源房源比由1：10提升至1：17以上，市场从买方市场逐渐转为平衡市场。

平衡市场价格最终由货币决定，接下来关注每年的通胀率，房价能不能涨，更多的看通胀指标。根据国内市场，房子类的固定资产长期能够跑赢通胀，好的产品和部分城市长期有溢价，但过去那种大牛市的行情，不会再发生。

主要源于当下环境，我们面临着三大问题：

出生率

收入、就业率

居民杠杆率

这些问题都是影响房价的主要因素，后房地产时代，楼市将长期平稳发展，这时候选择优质的产品，好的城市，才能长期跑赢通胀。

虽然新一轮房地产的拐点已经到来，但当下最理智的选择，并不是无脑买房，而是要通过城市、板块、产品综合研判。

毕竟从长远看，你是在买一种全市场抗通货的大宗商品。