北京再放大招！首提取消普宅、非普宅认定标准，专家：大大降低购房成本

北京执行多年的普宅、非普宅标准或将取消。9月20日，据北京日报，中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见（下称《意见》）发布。

《意见》提到，优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

同时，要完善租购并举的住房制度。加快建立符合首都特点的房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。

这是北京市首次提及取消普通住宅和非普通住宅标准。去年，北京市曾对该标准进行优化。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向时代周报记者表示，“普通住宅”概念的提出是源于住房制度改革中住房供给结构优化的工作，核心点是“稳定住房价格”。这也是住房市场短缺、产品结构不匹配下的一项重要政策。而随着房地产进入新的发展阶段，此类市场矛盾减少，自然要立足新形势，需要有更积极的精准政策。

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2023年12月，北京市住建委等5部门宣布调整优化普宅认定标准。此前，普宅认定标准制定于2014年，已实行近9年。

2014年普宅认定标准为，住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中5环内单价低于39600元/平方米或总价低于468万元、5-6环之间单价低于31680元/平方米或总价低于374.4万元、6环以外单价低于23760元/平方米或总价低于280.8万元。

2023年12月调整后的普宅认定标准为，住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房建筑面积在144平方米（含）以下；5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下。

相较于2014年的标准，2023年12月的标准将单套住房建筑面积从140平方米增至144平方米。此外，2023年12月的标准还对房屋单价认定进行了较大的提高，并取消了总价限制。

调整普宅和非普宅标准可以减轻契税负担。根据规定，在个人出售房屋时，出售2年以上的普通住宅，免征增值税，出售2年以上的非普通住宅，差额征收增值税，税率为5%。

未来，如果北京取消普宅和非普宅认定标准，房屋交易契税将进一步降低。北京链家研究院院长高原向时代周报记者表示，对于卖方而言，普宅标准取消后，承担的实际交易成本将会更低，同样价格下“到手”的房款将有所增加，形成一定的利好。

对于买方而言，尽管增值税为卖方税费，但实际交易过程中税费成本往往由买卖双方共同承担，随着此次政策调整，普宅与非普宅之间因税费所产生的价格差异将会逐步缩小，因此买家购房过程中购置非普通住宅的意愿会有所增强。

2023年12月普通住宅标准调整后，目前北京市场上非普宅数量已相对较低。根据北京链家研究院统计，当前北京市场中，约有2成左右二手住房为非普通住宅。

“考虑到当前北京市改善性需求不断增加，实际购买非普通住宅的客户占比在过去几年中逐年提升，这一政策的惠及范围将会逐年逐步扩大。”高原表示。

普宅标准取消将有利于豪宅类或改善型住房市场。严跃进向时代周报记者表示，低密度和低容积率的住房、别墅类住房、大于144平方米的住房、单价较高的住房等，都可以获得政策上的优惠和支持，其覆盖面较广、涉及房屋也较多，影响是积极的。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪也认为，虽然去年北京对普通住房标准做了调整，但仍然有不少购房人“被豪宅化”，而这一举措的直接利好为，若未来取消普通住宅和非普通住宅标准，非普宅与普宅将执行同等税费缴纳要求，有助于降低购房者置业成本，推动改善性住房需求释放。

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