南京：“留改拆”之间，勾勒宜居新图景

南京持续推动居住类项目更新，不断提升人居环境

“留改拆”之间，勾勒宜居新图景

□南京日报/紫金山新闻记者顾小萍

从斑驳的墙面到崭新的外立面，从拥挤无序的危旧房片区到宜居宜业的新社区……南京近年来不仅对老旧小区“应改尽改”，还以“留改拆”并举，持续对建筑密度较大、安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等以居住功能为主的危旧楼、老旧片区、街区等进行更新，在城市肌理的不断重塑中，勾勒出一幅幅宜居新图景。

老旧小区“逆生长”，改出幸福感、留住烟火气

脚手架即将搭建完毕，当下，秦淮区来凤小区太平苑一片区、二片区正站在“逆生长”的起点。按照改造规划，外墙渗漏、道路坑洼等“老大难”问题将被彻底解决，更令人期待的是，这里将围绕“全龄友好”理念，增添儿童游乐设施，推进适老化改造与无障碍环境建设，补齐老旧小区公共服务的短板。居住在太平苑69幢401室的秦震岗满怀憧憬地表示：“就盼着改造完，房子崭新、道路平坦，住着舒心！”

在建邺区银轮花园小区，居民陈宁也收获了惊喜，“原以为小区改造就是修修路面、刷刷外墙，没想到能有这么大变化！”陈宁骄傲地介绍，小区中央景观池经改造后，廊道文化韵味十足、彩色步道环绕，新植的绿植点缀其间，俨然一个“缩小版莫愁湖”，成了邻里休闲的好去处。

时光，在南京众多20世纪八九十年代建成的老旧小区刻下印记，设施老化、配套匮乏曾是居民生活中的“痛点”。避免“面子工程”，夯实“里子工程”，近年来，南京坚持用“微改造”理念，以居民需求为导向，从基础设施更新、环境整治、服务完善等方面精准发力，推进老旧小区“持续焕新”。通过改造水电气管网，消除安全隐患；通过增设适老化设施，方便老年居民出行；通过引入智慧物业管理，提升居住便捷度……一系列举措，让老旧小区在保留烟火气的同时焕发出全新活力，让“老居民”拥抱上了“新生活”。

走进玄武区锁金二村小区，曾经斑驳的楼道换上“新衣”；重新规划的停车位整齐划一，停车乱象一去不返；新建的休闲广场上，居民们谈天说地、健身娱乐，欢声笑语不断。而在江宁区宁电馨苑小区，改造后的适老化设施与儿童游乐区，成了老少居民的“心头好”。“以前总想着搬走，现在反而舍不得了，老邻居还在，环境却焕然一新。”居民王女士的感慨，道出了众多老旧小区居民的心声。

危旧房片区“留改拆”并举，“城市洼地”蝶变“活力社区”

紧邻新街口商圈的石榴新村在近年来的城市更新中折腾出的“动静”有点大。这里的房屋始建于20世纪50年代，多为非成套住房，私搭乱建严重，形成“一线天”“握手楼”格局，存在安全和消防隐患，“微改造”方式已然不能解决问题，征收拆迁模式也面临着历史遗留等多方面难题。为此，南京出台《开展居住类地段城市更新的指导意见》，提出老城危老破旧居住类地段的改造要从传统征收拆迁模式，转向“留改拆”的有机更新方式。

作为南京首个城市更新危房安全消险改造试点项目，石榴新村以原地重建、回迁安置为主，结合异地置换、货币回购、优先购买原地商用房屋等方式推进改造。项目组为充分尊重居民意愿，先后组织了69场居民议事会，设计方案历经约70轮修改，户型经过20轮调整，最终形成20个面积段、36种户型的改造设计方案，满足了居民多样化需求。据介绍，石榴新村原居住人口约1500人，经过协商，最终70%的居民选择回迁。

6栋建筑拔地而起，外立面简约现代，小区内道路宽阔，行道树、花境错落有致……“全新”的石榴新村正敞开怀抱迎接曾经的居民。“既改善了我们的生活品质，又保留了原有的邻里关系，真好！”对于即将开启的新生活，居民老罗充满期待。

石榴新村的成功探索，为我市老城地区危老破旧住区的更新改造积累了丰富经验。前不久，鼓楼区城河村城市更新项目启动预签约。该项目的更新也称得上一场“全方位手术”——将对危旧房进行拆除重建，让破旧的建筑重获新生；对原有非成套住宅“成套化”，补齐生活短板；为非电梯房增加电梯……项目现场，一幅城河村更新设计图清楚呈现了居民们未来生活的模样。只见更新后的片区内，小高层与多层建筑错落有致，充满现代气息，还配建了商业体，满足居民日常购物、休闲娱乐需求；南侧临河段，则将建设一座口袋公园，便于居民健身、休闲。

眼下，“留改拆”理念正从试点走向“全域”。桥南一村曾是金川河畔的“边角地”，如今变身400多米长的活力游园，笼式运动场、儿童友好空间与旱溪景观相映成趣；大阳沟片区在满足原地安置的基础上为周边居民提供齐全的公共服务，体现了开放社区理念……“这些更新项目如同‘绣花针’，精准缝补着‘城市伤疤’，让曾经的发展‘洼地’蝶变成了宜居宜业的活力社区。”一位业内人士表示。

“全生命周期”运营管理，赋予城市永续生长密码

记者在采访中了解到，自入选国家首批城市更新试点城市以来，南京在完善工作路径、出台配套政策、编制专项规划、细化技术标准等方面深入探索，不断扩充城市更新的政策“工具箱”，有效推进了一批城市更新项目顺利实施。随着国家《关于持续推进城市更新行动的意见》印发，率先试点的南京城市更新也正驶入“快车道”。

根据《南京市城市更新行动计划（2024—2026年）》，我市在2026年底前将完成160个老旧小区的改造，基本覆盖了全市绝大部分尚未改造的老旧小区。改造中将全面推进消防、二次供水等设施建设，并因地制宜推进老旧小区“海绵城市”建设；在有条件的小区配建助餐、养老、托育等各类设施，有序增加社区“嵌入式”服务设施供给，助力老旧小区居民迈向美好生活。

今年以来，我市多区密集发布危旧房片区更新改造动态，例如：今年4月，雨花台区发布长虹路片区一期城市更新改造项目（第一批次）房屋拆除招标公告，标志着该片区进入实质性拆除阶段；秦淮区牌楼、郑家营片区更新项目也正大力推进，根据规划，未来该区域内将新建两所学校，提升区域教育配套……

“让更新后的项目不再轻易回到过去，是更新工程中必须解决的重要课题。”采访中，不少人表达了这一想法。近日出台的《南京市城市更新导则》特意对运营管理提出了“全生命周期”的概念，并鼓励运营主体提前介入、同步参与，将空间设计与后期运营相互结合，探索建立可持续运营管理模式。

“微改造的‘绣花功夫’里，藏着对民生需求的精准洞察；‘留改拆’的‘平衡艺术’中，蕴含着对城市文脉的深度尊重。”一位业内专家表示，当石榴新村的户型方案设计由居民参与，当老旧小区停车位规划经过多场居民听证会，城市更新就不再是冰冷的空间改造，而是“人、城、产”的协同进化。南京用实践证明，当更新决策“百姓商量着办”，当改造目标从“颜值提升”转向“功能重构”，城市才能真正成为“人民幸福生活的容器”。