从工业制造转向工业研发 普洛斯苏州老厂房更新项目落地

原址旧厂房

更新后的科创产业园

10月21日，“重构·新生 ——全球化视野下的城市更新与产业升级”论坛暨普洛斯环普苏桐112国际科创园揭幕庆典在苏州举办。苏州工业园区金鸡湖商务区党工委委员、管委会副主任张敏，同济大学建筑城规学院顾问教授孙继伟，英国和新加坡注册建筑师、陈家毅建筑师事务所创办人陈家毅，新加坡邦城规划顾问有限公司中国区执行董事陈启宁，苏州新建元产业发展有限公司总经理肖传宗，普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪等人出席。

普洛斯围绕效率最大化、功能多元化、园区生态化、环境友好化、园区智慧化等产业园区城市更新理念，近年已在苏州、上海、深圳、北京、东莞等全国一线及新一线城市打造了多个城市更新案例，其中不乏对老旧厂房改造和投资开发在管园区的二次更新，致力于助力所在区域转型升级。

关于城市更新项目的选取标准，普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪对36氪表示：“就普洛斯未来的策略来说，今天我们所有的更新项目，主要还是基于目前自有资源。在一线城市，当市场有更高的发展需求的时候，我们也会从市场上获取一些存量载体去做更新项目。整体策略和考量标准，主要还是要符合新的时代的产业格局和产业更迭。”

赵明琪认为，城市更新是一个城市随着人口的增长，以及产业结构和经济发展的增长，在不同的时间需要对城市格局作出调整的趋势。企业做更新，在规划和产业方向的指导之下，对每一个项目需要有比较清晰明确的定位，在合法合规的前提之下赋予项目新的产业内容。普洛斯目前打造的产业有物流基地、高端智能制造基地、科技研创载体平台。不同的城市和不同的地域，所专注的产业门类可能会不一样，作为一个市场化主体、以及专注产业基础设施与服务的企业，普洛斯在中国20年发展的过程中，也积累了很多持有和运营的资产。

以环普苏桐112国际科创园为例，普洛斯对原址上的老旧工厂进行整体拆除、重新规划和二次开发，从建筑设计、园区环境、智慧管理以及可持续发展表现等维度对该项目全面提升。该项目由新加坡知名建筑师、新加坡总统奖年度设计师奖获得者陈家毅设计，总建筑面积超39,400平方米，建有3栋4-6层的研发办公楼和1栋商业配套楼。

赵明琪介绍：“在收购老厂房后，普洛斯面临的问题是如何规划资产的用途，厂房所在区域是苏州工业园的金鸡湖商务区，和老城区相邻，是最早发展起来的区域之一。随着时间的推移，原来工业开发区已经变成了商务区，周边有高端的写字楼、酒店、住宅。在管委会大规划下，这片区域逐步地退出原有的制造基地功能，向新的产业门类去发展。在与管委会有了深入沟通和探讨后，普洛斯最终决定不改变厂房土地属性，依照政策从工业制造用地变成了工业研发用地，把原本的老工厂推倒，重建成今天更符合科技研发、创新企业需要的载体空间和环境。”

在园区更新过程中，普洛斯践行了可持续设计理念，并通过采用环保材料、建筑流线组织到应用可循环可再生技术等举措，以降低环境影响和资源消耗。与此同时，所在区域的日晒、风向、地形、物候等自然条件在园区建造前已被全局考虑，现有园区充分利用了自然采光和自然通风，从而减少能耗。该园区目因此已获得了“LEED金级”和“二星级绿色建筑”双重绿色认证。

经过普洛斯全方位的更新改造，环普苏桐112国际科创园成为了国际化科创载体，目前已引入全球知名IC集成电路设计企业达发科技，以及莱特光能、扬明微电、穹顶医疗、日升软件、金普软件、盛景科技等15家人工智能、集成电路、新能源、新医疗等新兴产业的科技研发客户。这一园区产业定位也与苏州聚焦电子信息、装备制造、生物医药、先进材料四大主导产业的大方向一致，将为区域产业转型升级和创新集群建设释放新动能。

未来，在城市更新赛道中，普洛斯将持续关注存量用地更新。赵明琪表示：“大多数存量的用地所处的位置是不可再生的，没有可复制性。通常这些用地的选址是在相对优质的区位，周边的配套以及环境是成熟的。只是在这个成熟的区位上，它原本的业态、建筑不再符合今天的市场需求。在规划条件允许的范围之内，普洛斯再把它打造成产业空间，有信心在原址的基础上做重建，符合当下和未来的产业方向。我们根据对区域产业发展的理解，更新项目有可能适合做物流基地，有可能是适合做工业上楼的生产基地，也有可能适合做研发载体。在政府整体规划的允许之下，我们会积极投入。”

作者|宋虹姗