两个月买了39亿理财，贝壳的钱从哪里来？

9月13日，贝壳发布公告称，通过全资子公司链家（天津）企业管理有限公司，认购光大理财的光大产品3号，本金为20亿元，预期年化利率2.9%。值得注意的是，此前链家（天津）已于7月6日、8月22日，分别认购光大产品1号和光大产品2号，认购本金分别为8亿元和11亿元。短短两个的时间，贝壳就购买了39亿元的理财。

除了买理财，贝壳还在上半年进行了大手笔回购，2022年8月，贝壳发布回购计划，即未来12个月内拿出最多10亿美元在纽交所进行股票回购。就在8月末，这则回购计划的规模被上调至了20亿美元，时间延长至2024年8月底。

与贝壳的春风得意形成鲜明对比的是另一则新闻：百亿房企石榴集团董事长下跪哭诉双手捶地。两则新闻联动起来看，不禁让人疑惑，在“活下去”成为当下房企主基调的时候，依附房企的中间商贝壳却赚得盘满钵满，钱从哪儿来的呢？

中报显示，今年上半年贝壳扭亏为盈，报告期内录得净收入398亿元，归母净利润40.56亿元。截至6月末，贝壳拥有现金及现金等价物317.5亿元，较去年同期的123.79亿元翻番；若算上受限资金和短期投资，则公司整体资金规模为608亿元。毫无疑问，上述一掷千金的操作背后是贝壳丰沛的现金流在支撑。

受益于一季度的房地产小阳春，今年上半年，存量房及新房业务为贝壳贡献了超80%的净收入，其中来自存量房的净收入为156亿元，较上年同期的117亿元上升33.5%；新房业务贡献净收入171亿元，同比增幅为36%。截至6月末，贝壳已拥有超5000个合作楼盘，新房业务的总交易额为5729億人民币，但与此同时，上半年国内销售额超千亿的房企只有7家。

国家统计局数据显示，2023年上半年全国商品房销售面积同比下降5.3%，其中二季度销售金额同比下降1.6%。市场下行的情况下，一部分开发商依赖中介渠道卖房但也被中介抽空了利润。《国际金融报》报道指出，贝壳的佣金根据市场和楼盘情况而定，在代销一些偏远新区时，其佣金甚至能高达7、8个点。

即使是作为今年上半年房企利润冠军的华润置地，他的卖房赚钱能力也比不过贝壳。中报显示，华润上半年的开发销售型业务毛利率为17%，而二季度贝壳存量房业务的毛利率为46%，新房业务毛利率在27%。

另外，与房企销售普遍回款难相比，贝壳拿到的佣金却是预付的。今年上半年，贝壳新房业务开发商预付佣占总佣金的比例同比大幅提升至53%。此外，2季度新房应收账款周转天数缩短至仅52天，创下上市以来的新低。

贝壳这种近乎“强盗”的无本生意自然引得房企不满。企查查显示，2021年10月，贝壳公司因商品房委托代理销售合同纠纷起诉恒大地产集团。2022年4月，贝壳公司申请强制执行恒大地产集团20余万元。与贝壳发生佣金纠纷的远不止恒大一家。2023年春节刚过，央企中海地产便于头部代理商贝壳关系破裂。彼时中海旗下位于北京的项目被链家全部下架，坊间传闻中海拖欠链家佣金超过1亿元，引发地产圈关注。

8月31日，彭永东在中报业绩会上表示，“房地产行业从高速增长向更注重质量和服务的时代转变，其中蕴含着可能，也带来了挑战，这促使着我们‘翻越第二座山’。”目前，贝壳正以“一体三翼”的战略来翻越第二座山，能否成功尚未可知，但贝壳本身却已成为了房企难以翻越的大山。