首单不动产信托！中国外贸信托创新实践守护万家灯火

2025年4月2日，北京市首单不动产信托“外贸信托-吉量10号”正式成立，这也是全国首单仓储类不动产服务信托。这一创新项目落地，标志着北京不动产信托财产登记试点取得实质性突破，彰显信托业服务实体经济和民生的社会价值，也为全国逐步推进不动产信托财产登记提供“可复制样本”。制度破冰：不动产信托登记破解民生痛点中国外贸信托深耕资产服务信托十余年，在展业过程中发现委托人对“房产装入信托”的需求日益凸显。既有长者希望通过房产保障晚年生活，也有子女希望为父母规划安心居所。就像一位客户说的，“想把房子放进信托延续下去，因为它不仅是资产，更是承载家人记忆的港湾”。怎样才能在信托制度的加持下实现对不动产的专业运营、集中规划、风险隔离和收益专用，守住“万家灯火”的期待，是中国外贸信托一直致力解决的问题。作为一种民商事法律工具，登记制度是保障财产隔离、财富规划和传承等信托功能实现的核心机制。过去受限于信托财产登记制度的缺失，不动产信托业务往往需通过设立特殊目的载体（SPV）等复杂架构实现，既增加了操作成本，也难以充分发挥信托财产独立性优势。2024年底，北京金融监管局联合北京市规划自然资源委员会出台《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，首次明确“非交易性过户”规则——不动产权证附记栏直接标注“信托财产”及产品名称，为“不动产装入信托”提供了制度保障。实践创新：单一房产承载多重使命新政发布后，中国外贸信托积极响应、迅速行动，率先落地“外贸信托-吉量10号”。该项目委托人系 “422家庭”（四位老人、夫妻双独、两名子女）的典型缩影，因去年家中老人遭遇重大交通事故的意外，委托人意识到生命无常与养老规划的紧迫性。委托人也曾尝试接触其他方式，但始终无法系统性解决其多元化需求。最终，通过“外贸信托-吉量10号”，委托人的房产纳入信托架构，通过“不动产+慈善+养老+传承”四位一体服务模式，实现三大突破：一是权属界定更清晰规范。第三方可通过登记信息一目了然地知晓财产状态，未来即便面临债务纠纷，信托财产也能依法独立于各方资产，真正实现 “风险隔离”；二是管理服务更专业高效。作为受托人，中国外贸信托依托在不动产运营、资产配置等领域的专业能力，为客户提供从资产维护、价值管理到收益分配的全周期服务，帮助委托人摆脱不动产管理的繁琐事务，实现“省心托付”；三是满足委托人更多元需求。根据委托人意愿，“吉量10号”项目将50%的收益定向用于公益捐赠，剩余部分专项用于老人赡养与子女教育。这一实践让单一房产同时承载养老保障、代际传承与社会公益的多重使命，彰显了信托制度在满足个性化、复合化需求方面的独特价值。未来展望：加速信托转型 普惠千家万户中国人民银行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国居民住房资产占家庭总资产比重达59.1%，不动产作为家庭核心资产的地位不言而喻。不动产信托财产登记制度的推出，为信托提供多元财产类型的财产隔离、受托服务、满足不同委托人综合需求打开了巨大空间。而“外贸信托-吉量10号”的落地，将不动产装入信托从抽象的“法律概念”变成了生动的“实践经验”，具有极其重大的现实意义。北京金融监管局党委书记、局长朱衍生在相关新闻发布会上表示，不动产信托的成功实践，有效回应社会需求，为行业解决长期存在的财产确权难题提供“首都样本”。下一步，北京金融监管局将持续加强政策支持与业务指导，鼓励辖内信托公司积极参与不动产信托，拓展业务场景，优化业务模式，充分发挥服务信托制度优势和社会价值。信托不仅是财富工具，更是守护万家灯火的社会化解决方案。中国外贸信托党委书记、总经理卫濛濛表示：“中国外贸信托将以‘吉量10号’为起点，在家族信托、家庭服务信托等财富管理服务信托以及公益慈善信托等业务领域，进一步深化信托制度与不动产登记机制的融合，推动信托制度更好地发挥社会化与普惠化价值。”（CIS）

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