南京首单产业园公募REITs落地 行业前十个月新发规模超460亿元

2024年11月4日，由华泰证券旗下华泰证券（上海）资产管理有限公司（简称“华泰证券资管”）担任基金管理人和资产支持证券管理人的“华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金”（简称“华泰南京建邺REIT”）正式发售，预计融资规模为10.224亿元。

这是华泰证券资管近期发行的第二款REITs产品。就在10月29日，华泰证券资管刚刚完成华泰宝湾物流REIT的发行上市，相关产品累计募资规模达到12.19亿元。

REITs发行提速的现象并不只限于华泰证券资管一家公募机构，自2021年6月首批REITs产品问市以来，最近三年公募REITs发行速度持续处于上升趋势。截至2024年10月末，行业REITs相关产品的累计发行规模已超过1400亿元。

前十个月REITs新发规模超过460亿元

Wind数据统计显示，截至2024年10月末，我国公募REITs上市发行累计达到47只，累计发行规模达到1419.73亿元。

具体数据来看，2024新年以来，伴随宏观环境变化和政策面改善，公募REITs市场常态化发行进程持续提速。2024年前10个月，年内新发公募REITs达到22只，发售规模达462.46亿元，产品数量和规模均超过此前年份。

此外，在现有产品已披露的基金三季度报告中，前全市场已上市的公募REITs中，多数产品于第三季度实现了盈利，其中20款基金净利润超过千万元，还有多只产品净利润环比翻倍。

以部分已披露产品业绩的REITs为代表，2024年三季度，华安百联消费REIT实现收入约5272万元，对应净利润约590万元，经营活动产生的现金流量净额1967万元，可供分配金额约2966万元。

华夏金茂商业REIT 2024年第三季度实现收入约2315万元，净利润约399万元，经营活动产生的现金流量净额约1363万元，可供分配金额约1359万元，实际分配金额1330万元。

嘉实物美消费REIT方面，2024年第三季度实现收入约2948万元，净利润约1030万元，经营活动产生的现金流量净额约2351万元，可供分配金额约1685万元，实际分配金额2836万元，。

中金厦门安居REIT2024年第三季度实现收入2000.77万元，净利润730.79万元，经营活动产生的现金流量净额为1577万元，可供分配金额为1465万元，实际分配金额2910万元。

政策层面，今年7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，公募REITs再度迎来发展机遇。

收益分配是公募REITs的核心收益来源。相比于企业直接分红，公募REITs在基于利润进行分红的基础上，还包含折旧与摊销、调整项等项目，此外，公募REITs还具有封闭基金的部分特征，如通过现金方式进行分红，且分配比例通常高于90%，分红由基金管理人决策等。

伴随利好政策出台和长端利率不断下行，现金流稳定、高比例分红的公募REITs已逐渐受到市场关注。

华东区域某基金公司品牌负责人告诉时代周报记者，公募REITs是股债之间权益性的长期投资品种，兼具成长性和抗周期性；”从当前市场资产结构来看，目前我国拥有相当规模的存量优质资产，其本身就存在通过资产证券化形式来盘活现金流的诉求，另一方面而言，伴随无风险利率持续下行，以REITs为代表的高分红资产本身就存在一定程度的投资优势，因而受到险资、券商等长期资本的青睐。”

南京首单产业园类基础设施公募REITs落地

按种类划分，目前国内公募REITs的底层资产大致可分为八类，包含保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、园区基础设、能源基础设施、生态环保、水利设施、消费基础设施等。其中，单产业园区方面，截至2024年10月末，沪深市场已累计发行11单产业园区类公募REITs。

华泰证券资管本轮发行的华泰南京建邺REIT产品，是南京市首单获批的产业园类基础设施公募REITs项目，股权关系显示，华泰南京建邺REIT的原始权益人和运营管理机构建邺高投，其背后控制人为南京市建邺区人民政府。

本次REITs项目的底层资产为南京建邺国际研发总部园4栋科研设计用房中的部分建筑，项目可租赁面积11.92万平方米。根据戴德梁行出具的《江苏省南京市建邺区奥体大街68号基础设施资产项目之市场价值评估》，截至价值时点即2024年6月30日，目标基础设施资产估值合计10.16亿元。

根据基金募资说明书，在2017年-2022年期间，南京市内优质研发办公的租金水平呈现相对稳定的增长趋势。截至2022年末，南京市优质研发办公的平均租金为2.08元/平方米/天，2023年，华泰南京建邺REIT项目资产所在地建邺区总体租金水平为2.0-3.3元/平方米/天，基本高于全市平均水平。

对应到收入层面，2021-2023年，该项目基础设施项目整体运营收入分别为7815.54万元、7806.91万元、9058.08万元，对应运营净收益分别为6108.09万元、6128.09万元及7172.57万元。

根据戴德梁行数据预测，倘若按照模拟可供分配金额的100%向投资者分配，2025年度预测分配金额为人民币5297.61万元，预测净现金流分派率5.18%。

除华泰南京建邺REIT外，华泰证券资管当前共还有2只REITs类产品，分别为华泰江苏交控REIT、华泰宝湾物流REIT。

其中，华泰宝湾物流REIT 10月29日刚刚宣布于深交所上市，华泰宝湾物流REIT以中国南山集团旗下宝湾物流位于天津市滨海新区、南京市江宁经济技术开发区和嘉兴市秀洲区的三个高端物流园项目为首发底层资产，其中，南京宝湾国际物流有限公司是宝湾控股成立的全资子公司，负责空港宝湾物流园的建设和运营工作。项目位于空港经开区云龙路33号，总投资约2.41亿元，总仓储面积达11.03万平方米。

对于为何近期连续发行两款REITs产品的问题，华泰证券资管告诉时代周报，华泰证券资管长期深耕资产证券化与公募REITs领域行业，此类产品多受益于国家级产业园区规划、高能级城市经济活力，拥有较好的出租率和现金流水平，且具备REITs产品强制高分红、投资门槛较低、流动性较好的特点，已成为投资者多元化配置资产、分散投资风险、致力增厚收益的优质选择。

华泰证券资管表示，公司已拥有资产管理和公募基金业务双牌照，具备“投资资管”与“投行资管”特点，在公募REITs业务中同时担任基金管理人及专项计划管理人，使一二级市场、投融资市场充分衔接。

目前华泰证券资管已完成华泰江苏交控REIT、华泰宝湾物流REIT等公募REITs产品的发售。本次发行的华泰南京建邺REIT，将成为老牌经济强省带来全新的省属、市属企业合作案例。未来，华泰证券资管将进一步深化华泰REITs专业品牌，积极推进基础设施REITs平稳健康发展的决策部署，完善储蓄转化投资机制、降低实体经济杠杆、推动金融供给侧改革，将专业力量转化为实体经济投融资的效能。