上海城中村改造探索民营资本参与模式

本文转自：中国新闻网

中新网上海1月1日电 (记者 殷立勤)兔年春节前，徐泾老集镇的居民们要迎来一件喜事：翘首以盼的新家终于要和大家见面了。2023年1月中旬，徐泾老集镇“城中村”改造项目的1700多套安置房即将交付。

说是搬新家，也是回老家。从上海市房管局了解到，徐泾老集镇城中村改造是全市第一个实现100%原址回迁的项目，安置房标准对标商品房。

自2020年被列入民心工程以来，上海城中村改造全面提速，将于2032年彻底改造完成。这无疑是一项浩大工程，资金需求大、资金平衡困难。在地方财力有限的情况下，如何拓宽社会资本渠道，让城中村改造可持续，是一个值得思考的议题。由地方民企主导，总投资118亿元的徐泾老集镇改造，或许是值得参考的蓝本。

临近深冬，在一处距离国家会展中心不远的小区工地，工人们在做最后的准备工作，干得热火朝天。项目经理告诉记者，目前，工地上正在进行绿化铺装，为居民入住提供更好的环境。眼前，15栋淡灰色高层住宅拔地而起，让人很难想象，几年前，这里曾是藏污纳垢的城中村。

徐泾有着1400多年历史底蕴，曾是“十一五”期间新农村建设的“新星”，但在依托大虹桥区域优势快速城镇化的过程中，镇中心区域发展逐渐滞后。和周边相比，老集镇的形象界面不佳，很多是农民自建房和老旧集资房，不少建造于上世纪80年代前后，墙体已经开裂，还有违章搭建，存在安全隐患。一到下雨天，道路会变得泥泞不堪，墙皮因为受潮而掉落；很多地方因为道路太窄，连消防车都开不进来。长此以往，徐泾老集镇变成了名副其实的城中村。

在改造过程中，老集镇引入一家近30年发展历史的本土企业灿辉国际，与徐泾资产合资组建上海新徐泾城实业有限公司，牵头打造建筑面积超55万平方米的俊灿星城项目。虽然盼着动迁，但是很多居民都有故土情结，不想离开住了一辈子的地方。所以，项目采用原址回迁的模式，让老集镇保留原来的烟火气，又增添了国际住区的品质。

在2014年以前，包括徐泾老集镇在内的很多城中村很难找到根治办法，最关键的掣肘就是巨额改造成本。2014年起，上海集体经济组织可以引入合作单位共同改造开发，这一创新机制带来转机。

要让城中村改造可持续，必须要算好“大账”，既保民生，又要让企业在这项“微利”事业中有开发动力。在徐泾老集镇开发中，镇集体经济组织引入灿辉国际联合体，实行一二级联动滚动开发进行整体运作。

由于项目起步早，开发公司起初经历了不少波折。“因为我们根植在当地，对徐泾一片很有感情，所以一致决定在改造中让利给百姓，所以我们的投入很高，导致收益率处于偏低水平。”高红宇坦言，到了2016到2017年，受房地产市场调控影响，原来的资金平衡被打破，面对可能带来的亏损，管理层几经考量，最终决定先做出品质。

作为回迁房的泾悦雅苑自2019年年末启动开发到2023年1月完成交付，过程中几经坎坷，除了克服疫情影响，还配合进博会等重大展会活动和配套工程建设调整进度，与此同时，开发单位倾注资源，终于保证如约交付。除了安置房，项目内还配备了商业办公、配套公路，幼儿园、养老院和公共绿地，带动解决徐泾老集镇以往生活配套服务设施不足的问题。其中，镇属集体企业——徐泾资产公司在改造项目中代表镇集体经济组织持有10%股权，通过股权分成可以获取商品住宅出售、商业租赁收入等多种收益，保障村民的后续权益。目前，项目正在稳步建设中。

从2014年到2020年，在全市49个试点中，有38个项目采用合作改造模式，占比达到80%。回过头来看，在地方财力有限的情况下，通过引入社会资本，让城中村实现彻底改造，成为一条有效路径。从上海市房管局相关部门了解到，针对改造资金需求大且平衡困难等痛点，相关政策体现在“两旧一村”实施意见中。接下来，将全面落实“两旧一村”实施意见，细化深化城中村改造各类支持政策，加快政策落地。(完)