清理楼道杂物被告上法庭 物业冤不冤？

楼道堆积的杂物，究竟是业主眼中的“私人财产”，还是邻居们难以忍受的隐患？当物业出手清理，是履职尽责，还是越权侵权？近年来，因清理楼道杂物引发的纠纷屡见不鲜，甚至对簿公堂。究竟谁有理？法律如何看？

>>典型案例

堆放的杂物不翼而飞 业主将物业告上法庭

湖北省十堰市张湾区人民法院此前审理了这样一起案件，法官在审理后判决驳回原告全部请求，物业不用承担责任。事情是这样的——

王大爷自退休后，常常在小区内外收捡废品杂物，并将这些杂物统一堆放至楼道内，周围邻居苦不堪言，多次向物业反映投诉，但收效甚微。

2025年3月5日，王大爷回家时途经楼道发现自己堆放的杂物不翼而飞，经核实是物业当天进行了整治清理，一气之下王大爷将物业公司诉至法院，要求物业公司向其赔礼道歉并赔偿财产损失1500元。

张湾法院经审理认为，原告王大爷将废品杂物堆放至楼梯道，其行为是私自对业主共有部分的占用，侵害了其他共有业主的合法权益，并且其堆放的废品杂物为易燃物品，存在消防安全隐患。物业公司事先在楼栋、电梯内张贴了《公共区域杂物清理通告》，在业主群内发送相应通知，并上门向王大爷及其家人告知清理通知的内容及自行清理的期限时间，王大爷在期限届满后并未按通知清理处置。物业公司对其堆放废品杂物进行清理的行为属于正当履职，并未侵犯王大爷的合法财产权益。

另外，王大爷作为小区业主，应当配合物业公司对小区卫生、安全进行的清理整顿工作。王大爷主张物业公司清理其楼道内堆放的杂物系违法处分，造成其经济损失1500元，未提供充分证据。所以，结合案件事实认定情况，法院驳回了王大爷的全部诉请。

>>以案说法

物业是否有权清理楼道等公区杂物？具体要看“怎么清”

当物业为保障通道畅通而清理楼道杂物时，反被业主告上法庭索赔。这看似不可思议的冲突，却在不少小区真实上演。物业清理的行为是正当履职，还是侵权越界？这其中的关键，往往不在于“能不能清”，而在于“怎么清”——一份充分的通知、一次规范的处置，中间的差别往往就藏在那看似琐碎的细节与“规范动作”之中。

案例1 业主私人用品被物业清走 法院判物业赔偿500元

李力系某小区住户，蓝天物业公司系小区物业公司。

某日,蓝天物业公司对小区地下停车场公共区域堆放的杂物进行集中清理，所清理的杂物包含李力堆放于该公共区域的大立柜、自行车、笔记本等物品，且上述物品均已清运未留存。

李力认为，蓝天物业公司所清理的杂物中包含其私人物品，于是起诉至法院，要求赔偿物品损失4000元。

法院经审理后，认定李力将个人物品堆放于公共区域具有过错，蓝天物业公司清理上述物品系正当履行，但履职过程欠缺事前通知公示材料，履职过程存在瑕疵。法院最终判决蓝天物业公司赔偿李力损失500元。

案例2 业主收藏品放楼道被清理状告物业 法院判决：不赔

原告孙先生诉称，其爱人为方便收拾家务，将保存多年的书籍放至整理箱内，并暂放到门口楼道内，但其爱人不知书籍内夹有收藏的多张第四版面值100元人民币。此后，其与爱人外出购物，回家时发现整理箱丢失，遂报警处理，经派出所民警现场询问得知，系物业公司工作人员将整理箱进行清理，并当作废品变卖，物业公司拒绝对损失进行赔偿。

孙先生认为，物业公司未尽到告知义务，将暂放至门口楼道内的整理箱进行清理，严重侵害了其合法权益，因此提出赔偿诉请；物业公司不同意孙先生的诉讼请求，并提出，孙先生办理入住手续时曾签订《入住协议》，协议明确约定住户不得占用楼梯间、通道等公用设施而影响其他人正常使用，孙先生应当遵守协议内容，如因违反协议堆放私人物品而造成损失，应自行承担后果。另外，此前小区一住户失火，物业通报此次火情，并按小区单元门张贴通知，告知大家将开始对小区楼宇内公共楼道等公用空间内违法堆放物品进行全方面清理。

法院审理后认为，物业公司为维护小区正常生活秩序，消除小区火灾隐患，保障小区业主生命、财产安全，在提前限期通知小区业主自行将堆放在楼道、楼前、楼后的物品收回室内的情况下，对小区内仍旧堆放在公共区域的杂物按无主财物进行清理，该项整顿行为属于正当履职范围，未侵犯小区业主的合法财产权益。

孙先生作为小区业主，应当配合物业公司对小区安全进行的清理整顿工作。现孙先生主张物业公司在清理楼道内堆放物品过程中，违法处分其存放财物，造成其经济损失，未提供充分证据，且与法院查明事实亦不相符，所以，法院对孙先生相关诉讼请求不予支持。

案例3 物业清理“僵尸车”被起诉 法院驳回业主诉讼请求

佛山中院此前发布典型案例，某小区楼下架空层内常年停放大量无人使用的“僵尸车”，给小区居民通行带来极大不便，引发业主不满甚至投诉。后小区物业对小区内的“僵尸车”进行了部分清理，清理后的车辆集中放置。小区业主梁某后以其停放的电动车丢失为由，起诉某物业公司，要求其找回电动车、赔偿损失、退回物管费等。

法院审理认为，物业公司对小区公共区域乱停放电动自行车进行规范管理系其积极履约体现，且物业公司在清理前已充分履行告知义务，并采取了相应措施，对梁某财产丢失并无过错。梁某亦未能证明财物丢失与物业公司进行的“僵尸车”集中存放行为存在因果关系。法院遂驳回梁某的诉讼请求。

>>律师说法

物业公司原则上有权清理楼道等公共区域的杂物

陕西丰瑞律师事务所高级合伙人律师、华商报《法治周刊》专家库成员朱长江表示，物业公司清理楼道杂物的权利来源具有法定职责与合同约定的双重性，其行使需以必要性和正当性为前提。从法定职责角度出发，物业公司清理楼道等公共区域的杂物的权利来源于保障公共安全与共有权保护的法定义务。

根据《民法典》第二百八十六条，业主应遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应依法予以配合。业主对公共通道的“侵占”属违法行为，物业作为管理服务者，有责任予以制止。

《消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。”楼道作为疏散通道，堆放杂物构成“占用、堵塞”，物业作为管理单位，负有确保消防通道畅通的法定义务。

《物业管理条例》第四十五条规定，对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。这表明物业对违法违规行为有“制止”的初步管理责任。

从合同约定角度出发，物业公司清理楼道等公共区域的杂物的权利来源于业服务合同约定的管理权。物业服务合同通常包含“维护公共区域秩序、安全与环境卫生”的条款。业主入住时签署的《管理规约》《入住协议》等文件，普遍明示禁止占用楼道等公共区域。如案例2中，协议明确“不得占用楼梯间、通道”，物业依约清理属于履行合同义务。

综上，物业公司基于消防法规赋予的安全保障义务、民法典对共有部分的保护原则以及物业服务合同的约定，有权对侵占楼道等公共区域的杂物进行清理。其权力性质属于履行管理职责，目的在于消除安全隐患、保障公共利益。

清理行为从“有权”到“合法”“程序合规”是关键

朱长江认为，司法实践显示，物业是否承担责任，很少否定其清理行为的本身，而重点审查清理程序是否合规。其法律逻辑在于，程序合规的本质是保障业主的程序性权利和财产权，即使物品堆放违法，业主对其堆放物品的所有权并未丧失，直接剥夺（处置）需经法定或合理的程序，物业的清理行为在法理上可被视为一种“自力救济”或“履行职务行为”，但其合法性建立在紧迫的公共安全需求与履行了必要前置程序的基础上，因此程序缺失或瑕疵易被认定为“处置方式不当”，构成一般侵权，为确保程序合规，物业公司应关注如下问题：

第一，是否履行充分的告知义务。物业公司清理前必须履行明确、合理的通知程序，且通知内容通常应包含清理范围、自行清理期限、逾期后果等。案例1中，物业因缺乏“事前通知公示材料”被判赔偿；而案例2、3及王大爷案中，物业因张贴通告、微信群通知、上门告知等，均被法院认定为履行了告知义务。

第二，处置方式是否适度。对于可识别或可能有价值的物品，物业应采取妥善保管、临时存放等措施，而非直接销毁或变卖。案例1中物业“未留存”清理物品，案例2中物业将整理箱“当作废品变卖”，均反映出处置方式的简单化风险。

第三，是否在处置过程中进行证据固定与留存。对杂物堆放状态、通知过程、清理过程应进行拍照、录像等记录，以应对可能发生的争议。

对业主和物业双方的警示与提醒

朱长江建议，对于业主来说，需认清法律性质：楼道、楼梯间、消防通道等属于业主共有部分，个人无权独占，堆放杂物不仅侵害其他业主的共有权，更是可能违反《消防法》的违法行为；自我约束与风险自担：将私人物品置于公共区域，本身即提高了丢失、损毁的风险，一旦引发火灾等事故，堆放者需承担相应民事乃至刑事责任；积极回应管理：收到物业清理通知后，应主动配合，及时收回物品，对确有价值的物品，切勿心存侥幸存放于公共区域。

对物业公司来说，建立规范流程：制定并公示《公共区域杂物清理操作规程》，将通知（形式、期限）、清理（见证、记录）、处置（分类、临时保管）等环节制度化、标准化；强化证据意识：所有管理活动均需“留痕”。通知应有张贴照片、送达记录；清理过程应有影像资料和物品清单；处置决定应有依据（如长期无人认领可依规处理）；注重沟通方式：在履行告知义务时，宜采取多渠道（公告、一对一沟通）、多频次提醒，争取业主理解，减少对立情绪。对于老人等特殊群体，应给予更多沟通与协助；平衡安全与权利：在紧急安全隐患下（如易燃物大量堆积），可采取即时措施，但仍需事后补全程序并说明情况，对于非紧急情况，必须保证程序完整。 华商报大风新闻记者 于震

来源：华商网-华商报

编辑：张佳萌