商品房不开立监管账户将不得预售

本文转自：烟台日报

《烟台市商品房预售资金监管办法》公开征集意见——

商品房不开立监管账户将不得预售

本报讯（YMG全媒体记者 杨健）近日，《烟台市商品房预售资金监管办法》正式面向社会征集意见。市民可以在2023年7月15日前，就《办法》提出相关意见。

同一商品房预售许可证只许开一个账户

《办法》对商品房预售资金进行了明确界定，所谓商品房预售资金，是指房地产开发企业依法将其开发的商品房进行预售，由购房者按商品房预售合同约定支付的全部房价款，包括购房者支付的首付款、按揭贷款和其他形式的购房款等。预售资金分为监管额度内资金和监管额度外资金。我市相关部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定承接商品房预售资金监管业务的商业银行，形成监管合作银行名录，招标结果向社会公示。

房地产开发企业申请商品房预售许可证前，应选择监管合作银行名录内的商业银行，一个商品房预售许可证对应一个账户，开立商品房预售资金监管专用账户。《办法》要求，房地产开发企业申请开立监管账户时，监管银行应保证账户的唯一性和专用性，只能作为预售资金收存、使用的专用账户，不得与房地产开发企业的还贷账户、按揭贷款保证金账户混用，也不得用于其他用途。当监管账户入账率不足90%时，监管部门可停止该预售许可证的网签备案及预售资金的使用业务。

拖欠工程款、农民工工资等将暂停预售

对于毛坯房和精装房，预售资金的使用管理有哪些不同？《办法》规定，监管额度内资金是商品房预售资金监管单价与批准预售的商品房建筑面积的乘积，根据不同工程进度按规定比例调整。实行商品住宅全装修的，还应当将装修费用计算在内。当监管账户内商品房预售资金超过监管额度后，房地产开发企业可申请提取监管额度外资金并优先用于预售项目工程建设。

对商品房预售资金监管单价，《办法》也做出了明确。监管单价按照地上建筑层数分为：19层及以上：3150元/平方米；10层～18层：2820元/平方米；7层～9层：2590元/平方米；1层～6层：2350元/平方米。

在企业申请使用监管额度内资金方面，《办法》规定工程建成层数未达到规划总层数三分之一前，监管额度内资金不得提取；建成层数达到规划总层数三分之一至工程建成层数达到规划总层数三分之二前，监管额度内资金不得低于70%；建设层数达到规划总层数三分之二至工程主体结构封顶前，监管额度内资金不得低于50%；主体结构封顶至工程单体施工结束（屋面防水及保护层、内外墙装饰、门窗、电梯安装等施工完毕）前，监管额度内资金不得低于35%；工程单体施工结束（屋面防水及保护层、内外墙装饰、门窗、电梯安装等施工完毕）后，监管额度资金率不得低于18%；完成不动产首次登记后，监管终止。

此外，预售资金不得用于支付其他借(贷)款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。预售资金监管终止前，商业银行不得擅自扣划监管账户内的资金；房地产开发企业上级公司或股东不得抽调监管账户内的资金。房地产开发企业出现未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户，变相逃避商品房预售资金监管，未按规定使用商品房预售资金，提供虚假材料，未按时支付施工企业工程款，导致农民工工资严重拖欠等情况，监管部门将责令其限期整改，记入企业及从业人员信用档案，情节严重的可暂停其商品房预售合同的网签业务及预售资金的使用业务，并依法予以行政处罚。