房贷市场“搅局者”：利率差滋生“转贷”灰产

房贷市场正迎来“搅局者”。

“经营贷年利息3.5%，先息后本可贷5年，能还房贷，抓紧上车。”近日有购房者反映，自己接到不少电话，对方表示能提供“房贷转经营贷”的服务。转贷电话频次增加，也暴露出“房贷转经营贷”的需求端悄然扩张。

时代周报记者从多名贷款中介了解到，近期将房贷转为经营贷的情况较多，尤其是房贷利率超过5%的客户。与前几年动辄超5%的房贷利率相比，置换成经营贷利率可降低2个百分点。

与经营贷相比，房贷成本偏高，加上资产端投资收益率下行，越来越多居民投资心理转向“风险厌恶型”，“房贷转经营贷”的灰色产业链呈冒头之势。

贷款中介将自己的身份伪装成“银行人士”，或表示已与银行达提供办理经营贷服务，以降低利息与负债成本为由，引导购房者将个人房产按揭贷款转换为利率更低的个人房产抵押经营贷款。

成本优势明显的，房贷转经营贷风险潜藏隐患几何？上海普世万联律师事务所高级合伙人陶书澄律师告诉时代周报记者，消费者以经营贷方式获取的资金流入房地产，该情形一旦被发现、查处，不仅影响征信，而且将承担一定的民事责任。在贷款断档的情况下，消费者用于办理经营贷的房产也会面临被司法机关强制查封、司法拍卖的可能。

利率差滋生“转贷”灰产

存量房贷利率远高于经营贷，刺激“转贷”灰产野蛮生长。

“现在置换后利率是3.5%，利率差超2%的客户建议抓紧转。”贷款中介谢军给时代周报记者算了一笔账，以申请金额160万元、房贷利率5.88%计算，经营贷利率3.5%，先息后本5年，利差2.38%。置换后月供不到5000元，每年大概省3.8万元。

目前，多家商业银行的经营贷利率低至3.25%，而且抵押经营贷支持的额度较高。以工商银行为例，该行个人经营贷款金额最高不超过抵押物价值的70%，其中以办公用房、厂房、土地抵押，贷款金额最高不超过抵押物价值的60%。

“经营贷可贷额度挂钩抵押房产的估值，一般是被抵押房产市场价的七成，基本能覆盖除首付外的剩余贷款了。”谢军表示。

每年少还数万元，看似诱惑力十足，实际上房贷转经营贷的成本也不低。

综合看来，“0”营业执照的申请人需要负担入手空壳公司、垫资赎楼、中介服务费等费用。部分转贷客户甚至需要支付办理经营贷期间的公司运营成本。

有中介公司表示，一张经营执照大约需要2000至5000元，而后期申请人每年还需支付2000元维护费用，以维系空壳公司的记账和报税业务。

为包揽所有蛋糕，贷款中介公司找好财税公司，提供包含过桥、赎楼、经营贷承办等一揽子服务。不少贷款中介还在各社交平台发布“成功转贷”的例子引流，并在帖子下面化身专家“支招”，通过计算置换成本差，吸引潜在客户。

关于过桥等服务费，谢军指出：“如果资金缺口是100万元，其他中介方提供过桥垫资服务，收费大概1.5万元。如果请中介公司帮忙过户公司，加上找财税公司帮忙做账‘包装’，一般收5000元。而我们公司提供过桥、提前放款，加经营贷的手续费，打包价收2万元。

也就意味着，在利率成本优势的表象下，贷款者面临的较高隐藏成本。如无实际经营公司，获取100万元经营贷，需要付给中介方的服务费金额超2万元。

针对房贷转经营贷现象，银行曾采取措施进行限制。有媒体报道，部分银行暂停审批存量房贷客户的经营贷转贷申请。深圳市房地产中介协会也于2月2日发布提示，严禁房地产中介机构为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，严禁诱导购房人违规使用经营用途资金等。

不过，房贷转经营贷现象屡禁不止，“转贷”的渠道并未完全堵死。部分中介向时代周报记者透露，目前房贷转经营贷业务仍可正常办理。贷款中介徐娜告诉时代周报记者，今年不少银行放开经营贷审批条件，即便是刚获得经营执照的申请人，其经营贷申请也能审批通过，几天就能批（经营贷）。

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潜藏风险高，监管出手整治

当提及转贷风险时，谢军表示：“只要按时还款，放款银行那边就没问题。客户少付利息，银行员工完成考核，我们也做好服务，一石三鸟。”

对于“转贷”潜藏的风险，中介并未进行提示。实际上，办理房贷转经营贷，申请人面临资金和法律层面的多重风险。

房贷和经营贷的贷款期限差异大，暗藏断贷风险。房贷属于长期个人住房贷款，周期通常不低于20年，而经营贷属于中短期贷款，服务个体工商户或小微企业的生产经营活动。两者的用款性质、贷款年限大相径庭，银行对贷款的审批周期，审核要求也不同。有银行要求，经营贷申请人每隔五年需再次递交申请材料。一旦经营贷续贷失败，资金链断裂，购房者面临违约风险。

不仅如此，经营贷利率走势难以预测。一旦经营贷利率进入上行周期，利率上升导致还款成本增加，贷款人也需承担到底。

近日，辽宁银保监局也提示消费者，“贷款中介”诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。

“转贷”对商业银行来说也风险不小。有分析人士指出，由于经营贷款的风险较高，需要对贷款人的资信、还款能力等进行全面评估。如果评估不足，贷款人可能存在贷款违约或逾期的风险，进而影响银行资金安全。

信贷资金违规流入楼市，更是金融监管机构排查的重点。普华永道今年发布的《2022年度银行业金融机构监管处罚及政策动态》显示，银保监会2022年因“贷款违规流入房地产领域”，开出173张罚单，处罚金额高达8871万元。

针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，人民银行、银保监会近期也召开部分商业银行座谈会，要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示。监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。