越秀房产基金董事长林德良：市场积极信号已早一步到达 ｜202

2023年，消费基础设施REITs持续“上新”，将公募REITs进一步引向商业不动产领域。“政策暖风”之下，REITs被视为稳增长、促消费的工具，而对于底层资产优质、整体经营稳健的REITs，其长期配置价值备受市场关注。

从最早在港交所上市的内地中资REITs，成长至香港及新加坡上市房产基金中持有中国资产组合具有一定规模量级的REIT，越秀房地产投资信托基金(简称“越秀房产基金”)在资产运营管理、商业不动产金融化出路以及REITs体系化运作上，已经探索了整整18年。

3月7日，越秀房产基金举办2023年度业绩发布会。越秀房产基金董事长及行政总裁林德良、越秀房产基金副行政总裁及执行董事区海晶、越秀房产基金财务总监关志辉、越秀房产基金投资者关系总监姜永进出席。

面对这份成绩单，管理层的评价是：2023年是“十四五”承上启下的关键之年，也是中国经济社会重回发展正轨的一年。这一年，面对市场收缩、行业调整、消费降级，管理人积极应对诸多不利影响，以变应变，精益管理，聚焦资产价值最大化，抢抓市场机会，调优租户结构，提高品牌声量，尤其酒店公寓经营强势回升，整体经营稳中有进，结合主动的融资成本管理举措，为基金持有人交出了一份来之不易的成绩单。

经营基本面

稳中向好，是越秀房产基金整体业绩的基本面。

2023年，公司实现经营收入20.87亿元，同比增长了2.14亿元，增幅约11.4%；物业收入净额14.75亿元，较2022年上升8.8%。

各业态收入占比结构进一步优化，整体经营保持稳健态势。酒店公寓收入5.36亿元，占比25%；专业市场收入1.84亿元，占比9%；零售商场收入1.63亿元，占比8%；写字楼业态依然保持压舱石地位，整体经营收入超12亿元，占比58%。

截至2023年底，越秀房产基金整体物业估值约425.6亿元，同比上涨0.5%，基金年化分派收益率从2022年的6.63%进一步升至7.33%，在波动的市场环境中保持正增长，足见其抵御风险的韧性。

自2005年起，越秀房产基金已连续18年将可分派收入进行100%全额分派。

借势旅游 酒店公寓回升强劲

在2023年我国经济持续复苏的大潮中，商务出行及休闲旅游需求迅速释放，酒店成为复苏最强劲的赛道之一，中高端酒店恢复程度更为明显。

从业绩来看，越秀房产基金去年酒店公寓经营回升超预期，同比2022年增长52.8%，已超越疫情前水平。广州四季酒店的2023年平均房价2238元/间/晚，刷新开业以来最高值，同比增长32.6%，高于竞争群酒店14.1%；平均入住率为79.9%，同比增长23.5个百分点。

广州IFC雅诗阁服务公寓同样表现出彩，期内收入1.19亿元，平均房价1117元/间/晚，均创开业以来新高，平均房价高于竞争群公寓38.6%；平均入住率90.2%，同比增长3.1个百分点；经营收入和GOP已连续8年稳居雅诗阁中国区第一名。

业内人士表示，随着宏观经济形势持续向好，国际商务旅行、会议会展需求的加快复苏也将为中高端酒店业带来新助力，酒店公寓板块活力可期。

资管思维

2023年，越秀房产基金持续升级租户结构，重塑办公及零售商业消费空间。

以广州IFC写字楼为例，全年新签约2.5万㎡，优质租户新签约共计1.3万㎡，占比达到50%，包括多家世界500强及行业龙头企业；续租率达77.7%。越秀金融大厦年内新签引入优质租户超9000㎡，包括整层承租的大型律所北京瀛和等；在续约方面全年续租率达77.6%，平均续租有效租金保持增长，较上一手增幅3.2%。武汉越秀财富中心引进一汽红旗、东莞证券等优质客户，全年实现新签面积约2.3万㎡。

零售商场项目紧盯消费潮流风向，创新商务、娱乐、餐饮等多元消费场景，探索实体零售加速转型升级之路，于2023年收入1.63亿元，三大商场销售额均有不同幅度上涨。

管理人还以资管思维，进一步带动客流与租金爬升。广州IFC国金天地和VT101维多利广场的出租率和租金单价双增长，其中广州IFC国金天地出租率为98.2%，并引入了多个首店品牌，提升所在商圈商业稀缺度，商场销售额同比提升21%；VT101维多利广场租金单价同比增长19.8%，成功续约主力租户优衣库和重点客户招商银行，全年销售额大增28%；武汉星汇维港亦取得全年销售额同比上涨18%的不俗成绩。

财务投资“平衡术”

2023年，境外市场利率升高，融资成本持续高位，而人民币进入降息通道。在此窗口下，越秀房产基金把握人民币融资成本利差窗口，持续研究多种融资工具，调整融资结构，力求平抑利率市场对基金业绩的冲击，展现着基金管理人的财务投融资“平衡术”。

主动以人民币贷款置换存量港元融资。2023年3月，越秀房产基金发行15亿人民币上海自贸区债券，票面利率4.15%，置换存量港元贷款；并于6月发行40亿人民币绿色贷款，10月再发行10亿人民币无抵押贷款，固定利率分别为3.2%、3.75%，置换存量港元贷款；有效降低基金总体融资成本，加强流动性管理。

调整后，2023年底，越秀房产基金的人民币融资占比由年初的6%升至39%，全年平均付息率优化至4.6%，收窄利率风险敞口。

预判2024

展望未来，越秀房产基金董事长及行政总裁林德良表示：“2024年，基金经营环境依然复杂严峻，管理人将坚守资产价值最大化的初心，透过实施积极稳健的租务策略，敏锐把握潜在的投资机会，开拓资本市场融资机会，有效降低融资成本，继续为基金单位持有人不断创造价值。”

显然市场的积极信号已早一步到达，就在2024年2月底，香港《2024至25财政年度政府财政预算案》公布，提出了若干项加强香港房地产投资信托市场竞争力的有力举措，包括免除所有房托基金单位交易印花税、将“开放式基金型公司及房地产投资信托基金资助计划”延长3年等，相信此举将利好房托基金发展，有助于提升越秀房产基金的流动性和市场竞争力。