一年单价涨两万，望京名盘臻园的真实生活|十年十盘

写在前面：阿兰·德波顿在《幸福的建筑》里写到：“将一幢建筑称之为家是承认它跟我们珍视的内在之声恰好合拍”。 人们选择一套房，也选择了它所暗示的生活方式。随着时间变化，每一套房子又延伸出新的居住需求和生活的更多可能性。 36氪城市频道推出 “十年十盘”策划栏目，选取过去十年中最具代表性的住宅小区——有些是名噪一时的年度销冠，有些是成熟住宅品牌的开山之作，有些是独具一格的开创性产品。 我们走进这些明星住宅社区，与住在这里的业主面对面，聊一聊真实的居住体验。

本期楼盘

招商臻园-北京市朝阳区望京广顺北大街

本期业主

CC，32岁，前地产私募基金IR，现房产经纪人，2020年买入臻园北区188平方米四居室

臻园东门 受访者供图

臻园，是招商蛇口在北京操盘的第一座“臻”系产品。2014年以48.57亿元总额成为北京商品房销冠，次年开始陆续交付。看过臻园的朋友对36氪说，最适合住在这里的人是“阿里新贵”。

望京的大部分住宅小区几乎无缝穿插在地标型的写字楼大厦旁。职住平衡，是望京与CBD、金融街和中关村相比更有优势的部分。当住在大兴的西二旗码农从地铁4号线转13号线痛苦换乘时，望京的同行换工作都不需要换房子，照样十分钟步行去公司。

融科橄榄城、远洋万和公馆和保利中央公园在望京核心区组成了凹形，凸处则是浦项中心、绿地中心和望京SOHO。地处来广营板块的臻园对面是望京诚盈中心和朝来科技产业园，距离阿里巴巴即将投入使用的新总部直线距离不过两公里。

臻园分为北区南区，栅栏相隔。北区共有22栋楼，以大户型为主，主要是140平方米至180平方米的三居、188至245平的四居、321平以上五居的下跃或者复式。与北区隔开的南区只有三栋楼且是小户型，主要是85-90平两居以及135平3居。

北区除了22楼是商业独栋外，其余均为18层板楼。其中5号楼和12号楼是两个单元，其余为一个单元两梯两户。

臻园楼栋布局

臻园在和隔壁望京金茂府同是2.5容积率的情况下，因户数较多（共1072户）导致楼间距过密。小区三面临街，北区1号楼、2号楼、4号楼、5号楼等北侧楼下就是来广营西路。

新盘入市时，臻园均价为4.6万元/平方米。随着来广营板块领涨朝阳，臻园如今已成为北京单价10万+二手房社区。

2020年以后臻园成交价走势

2021年是近三年来臻园房价涨幅最高的一年，一路从2020年底均价9.3万涨到2021年底的11.6万，涨幅超过24%。2021年成交套数也是近三年来最多，共51套房子。阿里新总部落地、望京产业北移是来广营板块二手房领涨朝阳区的主要原因。

今年前三月，臻园已经成交11套二手房，均价在12万元以上，188平方米户型成交价为2330万元左右。除了全年仅成交24套的2022年，其余近几年二手房成交约在每年40-50套左右。

臻园物业公司为招商积余，物业费5.58元/平方米·月，车位配比较为充足为1：1.5，人防车位租赁费约为1500元/月。

以下为36氪与臻园业主的对谈：01 房子买在了低点，经纪人成了我的“师傅”

业主CC是典型的望京客群，大学毕业后留在北京，在望京住了将近10年，她和家人的工作地点之前也都没离开过望京。

单价8万5的低点买入臻园，CC称是对来广营板块的长期看好以及对带看经纪人的信任。购入臻园的两年后，同户型房源挂牌单价达到了12万元，涨幅超过44%。而她自己如今也加入了经纪人行业。

|36氪：您第一套房是臻园吗？为什么选择了这个小区？

CC：第一套房子买在了望京中心区的朝庭公寓，是108平方米的两居，彼时家庭人口只有我们夫妻两个。

从上一套房子朝庭换到臻园是疫情开始的2020年。有了孩子之后两居着实不够住了。我们一家三口、育儿嫂，再加上要来北京的父母，局促了些，也谈不上有什么独立空间。

全家人陆陆续续在望京看了大半年的房子，在买臻园之前，最满意的小区是五环内的东湖湾。对面就是北小河公园，整体的生活氛围比臻园要好得多。

性价比高成了我下决心买臻园的原因，相同的价格在东湖湾只能买到170平方米左右的三居，楼龄又比2003年建成的CLASS新，户型品质上比保利中央广场好。

臻园188平米户型客厅 受访者供图

| 36氪：当时买房的过程顺利吗？

CC：2020年底的时候臻园出了两套188户型的四居，其中一套是低楼层价格约1600万元，我的带看经纪人正在老家休假，得知有符合预算的房子，第一时间联系了我并提前回北京约看房才成交，最终是全款买的。

回头看，当时买到了低点，单平米价格8万5，现在已经涨到了12万左右，挂牌价有2310万元了，差不多44%的涨幅。近三年来臻园涨幅接近30%，属于望京板块中的第一梯队。

臻园188平米户型

|36氪：注意到您住进臻园后，转行成为了房产经纪人，是出于什么样的考虑呢？

CC：之前我在一家地产私募基金做了很多年的IR，负责投资者关系以及董事长办公室相关事务。如今入职房产经纪人也大半年了，和业主、租户和同事打交道，现在的“师傅”就是当时买房的经纪人。

另一个生活的转折点在于家人在筹备家居装修方向的创业，自己的时间和精力被切成了很多段：常年加班的办公室工作、照顾“高需求”宝宝、协助创业公司具体事项……

门槛低到随时可以入职、社会上也有职业歧视。要是刚毕业的时候，我肯定不会当经纪人。

但这么多年我和家人的工作经历几乎都围绕地产相关领域，多年的职业和生活受益于这个行业，所谓的职业迷思也没有了。

|36氪：坐办公室和当经纪人最大的不同是什么？

CC：在办公室里，更多在处理一些常规和突发事件，比较庞杂。现阶段主要做租赁，周期短、客源多、更机动一些。做销售工作很简单，想要业绩好就得努力。

对我来说更像是一场Gap year，经纪人的工作时间相对自由，顺便累积相关经验，是权宜之计，也符合现阶段的家庭安排。

02 次新房的好，来广营的堵

在CC的买房需求list里，除了预算价格之外，空间感和楼龄被放在了前列。

第一套房子买在了望京中心区的朝庭公寓，是108平方米的两居，彼时家庭人口只有夫妻两个，而北京的人均居住面积约33.41平方米。

次新房是CC选房的必备条件，实际上当筛选符合1500万元左右、10年以内房龄、三至四居、带电梯、朝南、130平方米至200平方米等等条件后，全北京的可看房源也不过上百套。

臻园188平米阳台 受访者供图

|36氪：为什么非要买四居不可？现在的实际居住感受和之前有什么不一样？

CC：当时要是买了三居，还是会有不方便的地方。比如我姥爷最近来北京看病，四代人住在臻园这套房子里，也没觉得局促。老人都喜欢阳光，有阳台、朝南带卫生间的双套房适合与父母长期同住。

因为楼层较低，还是会有一定的噪音和采光困扰。不过对这些要求没有那么严苛，并没有换掉开发商精装修交付时的木包铝窗和玻璃（中空LOW-E玻璃），在买房的时候就接受了低楼层会面临的问题。

我在装修上没有耗费太多精力。仅仅是换掉昏黄暗淡的壁纸和旧灯，将连通主卧的书房改造成孩子的儿童游戏房。

儿童房 受访者供图

|36氪：次新房的项目在望京并不多，主要出于什么原因考虑必须选择这样的房子？

CC：还是要尽可能买新小区，品质会好很多。比如2010年之后的房子和20年前的房子在建造时的标准必然不同。

电子门禁卡、人车分流、充足的停车位、绿化都是次新房好处，全家人对这套房子都比较满意，国际幼儿园紧挨着小区，小孩可以在楼下儿童区玩滑梯，小区门口到楼道都需要电子门禁卡，老人在人车分流的小区内部遛弯感到很清静。

臻园园林

实际上，很多经纪人并不乐意带用户去臻园看房，因为臻园的物业租售部的“实战能力很强”。

当有经纪人带买家看房时，臻园要求必须有物业人员跟随，这样物业租售部能及时掌握二手房信息，并进一步和业主、买房人沟通促成成交，避开了经纪人公司。

此外，业主可以选择封阳台或者不封，如果封阳台需要向物业报备，选取物业指定的颜色、材质和种类，以保证小区外观的统一性。

值得注意的是，因设计问题，部分单元的二层南向房间紧挨着入户大堂的挑空位置，对采光和隐私均有一定影响，新房入市时开发商曾给予面积赠送等补偿。

臻园门厅

|36氪：物业服务整体感受怎么样？

CC：有事给物业打电话还是最快的途径，一般情况下几分钟就能上门服务，态度都挺好的。但不知道什么原因，小区没有业委会。

有年冬天物业来了新保洁，常常为了方便把楼道的消防防火门打开。一旦发生火灾，常开的防火门没法有效阻隔烟气和火焰，存在消防隐患。类似的情况出现很多次，给物业和12345打电话投诉来回折腾好几天，此后防火门没再常开。

小区内草坪、绿植维持情况较好，楼道内保洁次数约为一天一次或两次，夏季会开放水系和喷泉。

|36氪：会考虑换房吗？再换房的话会买什么样的房子？

CC：住了两年多，最近也在看房，想搬到舒适度更高单价更低的朝阳公园附近。

一是准备创业要置换些现金流在手。二是考虑随着奶西板块一批新房入市，有可能在未来的存量市场成为臻园的竞争对手。三是周边城市界面和居住氛围感一般，诚盈中心写字楼和朝来产业园区离臻园的距离，比日常生活常逛的公园和商场更近。周围大环境一般，有汽配城和来回的大货车。

臻园楼下是14号线来广营地铁站，开车上五环也较为方便，到三里屯开车只需要二十来分钟。但早晚高峰特别堵，从出小区门就开始一路堵。等阿里搬过来之后，拥堵情况肯定会加剧。

作者|王露

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本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：王露，36氪经授权发布。