首席连线｜克而瑞董事长丁祖昱：京沪楼市政策同步调整，入市时机到了

12月14日，北京、上海两地同步调整楼市政策，主要内容包括对首套房、二套房首付比例的下调，以及优化普通住房认定标准。新政对于购房者会有哪些方面的影响？未来楼市的走向将会如何？现在是买房的好时机么？

12月15日，克而瑞集团董事长丁祖昱做客澎湃新闻《首席连线》节目，就上述相关问题带来分析展望。

丁祖昱认为，对于很多自用型的购房者来讲，如果能够在首付方面给予他们一定程度的下行，把这个首付款的比例能够低一点的话，有很多购房者的这个购买力就能够被激发出来。对于目前还在观望的刚需和改善型购房者来说，现在是一个入市好时机。

以下为采访实录：

澎湃新闻：12月14日，上海市住房和城乡建设委员会等多部门宣布12月15日起调整普通住房标准规定可以享受优惠政策的普通住房，满足的条件包括：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

丁总，请问您怎么看待此次调整普通住宅认定的标准呢？

丁祖昱：我觉得这次普通住宅的这样一个标准的调整力度还是挺大的，就是比我们原先对于豪宅的这样一个认定应该说是大大放开了这样一个范围。也就是说，这一版能够认定成为普通的这样一个住宅的数量非常的多，而且也就是说占的比例非常高，而大多数今天的二手房的交易可能都可以纳入到新出台的标准当中，也就是说能够享受到这个政策优惠的房源啊，就交易的房源的占比很高，而大多数的接下去的交易的市民都能够享受到普通住宅的标准，也就是说，在税费方面得到了实惠，也能够对整个的二手房的交易量有一定的挺大的一个提振的效应。

澎湃新闻：我们可以看到这次的政策还调整了住房贷款，首套房的贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。对于二套房的个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。其中，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

丁总，您认为首付比例和贷款利率的下调对于购房者来说影响会不会比较大？

丁祖昱：应该讲这个贷款利率的下行和整个的首付款的这个比例的下调也是大家期盼已久的。在上海，无论是刚需和改善，因为相对来讲，上海的房价相对高一点，所以对于很多自用型的购房者来讲，如果能够在首付方面给予他们一定程度的下行，把这个首付款的比例能够低一点的话，那么有很多购房者的这个购买力就能够被激发出来，也就是他们能够支付支付得起他们想住的这些住房。所以特别是对首套调到了30%的部分、二套的这个标准的是50%，然后在六个区当中的可以下行到40%，我觉得应该说是非常大的一个利好政策。那么特别对于自用型的刚需的购房群体来说，这个对他们的整个的购买支付力都有一个非常大的一个影响。应该说对于上海，特别是上海的这些刚需，购房者和刚需楼盘来说，接下去可能会有比较好的一个销售的状况。

澎湃新闻：根据您近期了解的上海楼市的销售情况，您认为此次新政是否会对当前的楼市带来强刺激？

丁祖昱：应该应该说是会有非常积极的作用吧。我觉得我们今天不要把它当成一种刺激，我觉得它是对需求方一个很好的一个支持。那么大家都知道，今天普通的购房者，特别是我们自用的购房者，大多数都是工薪阶层吧，那么都是靠自己，特别是这个积攒下来的一些收入来支付首付，然后的每个月用自己的薪酬来反击。对于很多年轻人来讲，他也许工作了5年、10年并不一定有特别高的这样的一个储蓄积蓄，所以首付款做了一定程度上的一些调整，特别是首套房的首付比例调整到了30%，那么对于这些购房者来说是一个福音。

这个比如说上海外环以外，或者对于刚需来讲有了那么低的首付之后，对于很多原先因为是付不起，首付款筹措不了的。这样的一个购房群体来讲，一下子就解决问题了。那么对这些楼盘可能总价范围大概在300万元到400万元左右的房子，首付只需要甚至低于100万元。那么一下子激发了这样的一个群体购买力，所以我相信在相当长一段时间当中，我是比较看好这些楼盘的销售。

澎湃新闻：对于目前还在观望的刚需和改善型购房者来说，您认为此次政策的调整是不是一个入市购房好时机？

丁祖昱：首先，我们还是先讲那个刚需，对于首套房的购房者，我觉得这个政策应该算是到位了。一方面，贷款利率调低10个基点，另外首付款也降到了30%，那么这些购房者都是自用，他们也特别着急了，有可能结婚有的可能生孩子，我认为如果选到了合适的住房，加上政策又落地了，完全可以现在这个进入市场。

对于改善的购房群体来讲呢？这一次的政策的像首付款也达到了标准达到了50%，然后有六个区呢？调到了四十。那么，对于这些群体来说呢？我个人觉得这个政策也基本到位。那么如果从改善的角度上来说，能够满足他的改善需求，我也觉得是可以入市的。

对于二手房的购买群体来讲，这一次因为有了这个普宅的这样一个大的调整，大多数的刚需的购房群体，如果是买二手房的话，那肯定是在144平米以下。那么应该从这个角度上来说，入市也没有什么太大的问题。对于144平米以上的客户群体来说，我觉得也是尘埃落定了呀。不可能说我今天刚调整完这个普通住宅的这样一个标准。明天我说我们说又要把他的144平米的这样一个标准再往上调，这个可能性也不大。所以，基于这些方面，我个人觉得如果是这个自用型的自住型的购房群体，其实现在在上海完全是可以入市的。

澎湃新闻：以您和开发商之间的沟通来看，目前开发商对楼市的反馈和看法是怎样的？

丁祖昱：应该说昨天的这个很多开发商都还是蛮高兴的。然后整个的售楼处热火朝天。据不完全统计，大概有30多个售楼处都是通宵营业。因为很多购房群体，其实之前很多想买的人在观望，也在等待上海出台相关的政策。那么一旦出台之后呢？这个很多的售楼处就灯火通明，大家都进入到售楼处，昨天晚上9点的时候，很多售楼处里面还在排队呢。所以应该说这两天开发企业开发商都是蛮开心的吧。

澎湃新闻：目前一线城市都出台了相对应的楼市调控政策，您认为这些政策将会怎样影响整体的楼市？

丁祖昱：我觉得相关的政策的也不是只对楼市这一个市场产生影响，这次像上海的政策是考虑了多方面的因素，既考虑了这个楼市的相关因素，也考虑了经济相关的因素，也考虑了整个居住和工作的相关的匹配因素。你可以发现像上海这次选择的有六个区做了一些差别化的政策。其实这些区域都是上海产业相对来说比较密集的，也是上海未来产业发展的这样的一些重点的一些区域。实际这一次的楼市政策，我觉得不仅对上海的房地产市场，而且对上海的经济，甚至包括上海未来、人口的导入、人才的聚集都有深远的影响。

澎湃新闻：您预计楼市这一轮的调整期有多长，开发普遍准备深寒多久？

丁祖昱：其实我觉得上海的楼市一直还是相对比较平稳，如果我们把上海放在全国范围去看的话，那上海楼市应该说是全国当中来一直这一轮一直是处于排在前三位的，最稳定健康的楼市之一了。如果说全国楼市从2001年开始进入到调整，那么上海房地产市场，我觉得只是在今年有一定程度上面在做一些相应的一些修复或者相应的一些微调。和全国的楼市调整相比，我觉得几乎可以忽略不计。当然在过去几个月，可能大家也注意到部分二手房这个价格上面微有下行，然后一些远郊的一些项目的销售，可能去化上面也有一些压力。但这一次政策出台之后，它特别是对这两个方面，一个是二手房，因为税费做了相应的一些调整，而且之前的这个价格修复之后，我认为它本身的这个价格和价值之间更加匹配了。所以我觉得二手房市场的这样一个调整，基本上也差不太多了。

那么一手房市场的调整呢？对于远郊的或者说郊区的一些刚需，我个人认为也差不多了。至于中心城区包括一些中高端的一些项目来说，之前就还挺平稳的，或者说是供求关系是相对来说是比较平衡的，所以我不认为有特别需要做特别大的战略的调整。当然因为所有的事情，所有的这些调整也好，变化也好，都和供求有关。如果个别板块、个别区域供求关系略有失衡，那当然需要对它的供应和需求达到一定的平衡之后，才可能走好。总的来讲，我觉得上海市场还是供求相对平衡的，所以在上海做开发的这些企业相对这个压力会更小一些吧。

澎湃新闻：房地产行业发展到现在，会不会出现更良性更健康的发展模式，比如现房销售？

丁祖昱：我觉得这一轮行业在调整完之后肯定要进入到新的一轮的发展过程当中。对于过去二十多年的中国房地产的高速发展，肯定也发现了一些问题，那么也就这些问题导致了之前在部分区域出现了一些风险，这当中也有这个部分城市有一些项目出险，甚至出现交付困难的一些下滑问题。那么，这当中又有一些购房者就会对这个原来的我们说的预售的这种方式提出了一些建议和意见。

但我认为这个完全从预售变成现房销售本身也不是特别合理，二十多年的这样的一个预售模式，它是有值得完善的地方。但是在全球大多数的国家都是采用预售的这样方式，我认为预售方式本身还是可以保持，只是其中的部分的一些这个规则，比如说按揭款，是不是可以这个推迟到交付的时候，再付后面的尾款等等。这些方面我觉得是可以做政策上的一些调整。但预售制度变成现房销售制度，我个人是不建议将来进行这么大的力度操作的，因为也不一定有好处。因为这个就会造成一个阶段当中的供求矛盾一下变成现房，会有相当长时间就无房可售的话，这个供求关系也会逆转。在金融政策没有完全得到相应的一些配套的调整的情况，下面如果出现这种情况，那么部分企业还会出现现金流的问题，反而会出现新的一些风险。

澎湃新闻：您对于未来的楼市有何展望？

丁祖昱：我对未来楼市应该说是还是非常有信心的，中国楼市肯定会持续的平稳健康发展。