租房攻略：助你成功租到好房子

本文转自：盐阜大众报

□王莉 记者 安瑞倩

近期，有市民反映在住房租赁过程中因不熟悉房屋租赁政策，不清楚在签订住房租赁合同过程中的注意事项，导致产生租赁纠纷。同时，近年来有的城市曝出个别住房租赁企业存在“高进低出，长收短付”等非正常经营行为，发生问题时金蝉脱壳一走了之。为提高广大市民风险防范意识，避免租赁风险，记者近日采访了市住建局有关主管部门，就广大市民朋友关心的住房租赁的注意事项和风险提示做了采访。

一、签订租赁合同时需注意哪些问题?

1.使用规范的住房租赁合同

出租人口头承诺等内容应写入租赁合同中，对违约责任、押金退还约定要清晰，切勿在空白合同上签字盖章。

2.查看出租房及出租人的相关材料

核查出租房屋的不动产权证书(房屋所有权证)、出租人本人身份证。如承租他人转租的住房，还需要转租人提供其承租该住房的合同，经核实无误后方可签约。确保合同填写的地址与房屋所有权归属证明上保持一致。

3.谨慎选择租金支付方式

尽可能约定按月或按季度支付租金，避免一次性支付较大额度房租。

4.租赁合同内容要详细

除租金、押金、租期外，以下内容也应在租赁合同中明确：安全责任；出租人的信息及紧急情况下的联系方式；住房内的物品数量及状况；水、电、物业、天然气、网络等费用承担人及缴费账户信息；正常情况下，租赁期间出租人进入住房时间、频次等。

5.承租人注意留存好关键证据

如租赁合同、转账记录、微信短信记录、广告宣传资料等。

二、住房租赁合同都是一年起签的吗？

不是，租赁时间以双方约定时间为准。

但法律规定租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

三、如何预防出租人“一房多租”？

承租人预防出租人“一房多租”的措施主要有：

1.签订租赁合同后及时入住租赁住房；

2.签订住房租赁合同后及时向市（区）住建局房屋租赁主管部门备案；

3.选择房地产经纪机构承租住房或者承租规范的租赁企业出租的住房；

4.在租赁合同中明确约定不得“一房多租”并明确违约责任。

在若干住房租赁合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁房屋的；（2）已经办理登记备案手续的；（3）合同成立在先的。

四、入住承租的住房前需要核查哪些事项？

1.核查地址

核查承租的住房地址与租赁合同中标明的地址是否一致。

2.核查住房设施设备情况

与出租人或其委托人共同逐项检查门、窗、墙面、地面是否有损毁情况；租赁合同标明的其他设施设备是否存在、有无损坏。如有缺失、损坏，应拍照留存，并要求出租人补充、维修。

3.核查水、电、燃气等使用情况

对水费、电费、燃气费、物业费、网络费等逐项核对，如出现欠缺等情况应及时取证，并要求出租人补缴。

另外，承租人如与他人有共用的空间，还应了解共用空间的位置、使用要求等。

五、租房时一定要支付押金吗？

我国法律对承租住房是否要支付押金没有强制性规定。

通常情况下，出租人会要求承租人支付一定数量的押金。“押金”作为承租人承租住房的保证金，如承租人损毁、损坏住房、家具的，或者有拖欠的水费、电费等费用的，在退租时，出租人通常会直接从押金中扣除相应的费用。

六、租房时需注意哪些风险？

1.选择正规租赁机构

出租、承租房屋时，要注意选择正规可靠的房屋租赁企业、中介服务机构，查看其营业执照和相关资质，通过多种渠道了解其市场口碑。

2.警惕价格陷阱

租赁过程中，要多方了解市场价格区间，对房东来说，如收房价格明显高于市场价格；对租客来说，如出租价格明显低于市场价格，往往存在较大风险，需自觉警惕。

3.避免使用不规范租赁合同

签订租赁合同时，尽量使用规范合同文本。要仔细审订租赁合同条款，避免霸王条款、隐形条款导致合法权益受到损害。建议在合同中载明双方的权责义务。

4.谨防资金风险

租客支付房屋租金时，建议向租赁合同约定的企业账户打款，谨慎向企业业务人员个人账户打款，同时注意避免一次性支付较大额度的租金，防止自身权益可能受到的损害。

七、哪些房屋不能租赁？

建设部《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的。

出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

八、及时办理房屋租赁合同登记备案

依据建设部《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。违反此条款规定的，由主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以罚款。

九、市区办理房屋租赁登记备案地址

1.线下：A.盐城市解放南路150号（市住建局）西楼市公房管理所503室，联系电话81611315；B.出租房屋所在区住建局租赁备案部门。

2.线上：手机“苏服办”APP“房屋租赁一件事”可进行租赁合同备案或租赁登记报备。

办理商品房屋租赁备案登记不收取费用，办理时需核验不动产证及租赁双方当事人身份。