总价近18亿，中海拿下原恒大海口湾“王炸”地块

9月11日下午，被业界称为“海口湾最后一线湾区宅地”的海口A0702地块迎来拍卖，在经过两家房企5轮竞价后，最终被中海地产旗下的海口中海兴业房地产开发有限公司以高出起始价40万元、约17.94亿元拿下，折合楼面价约为13002.9元/平方米。

A0702地块位于海口市核心滨海区的海口湾片区，东接龙华区、西邻澄迈县、北临琼州海峡与雷州半岛相望，南侧为海口湾玉府及海口城投在建的商办项目，地理位置十分优越。

据土拍公告显示，A0702宗地的占地面积超百亩（约68972.68平方米），且容积率≤2.0，最大可规划计容建面约13.8万平方米，是当前市场上较为罕见的大规模住宅用地，也是今年以来海口挂牌成交单宗住宅用地的规模之最。

项目区位图 图片来源：海口自然规划局地块概念规划设计方案

根据地块规划条件，A0702宅地内需配建一所3班托儿所，建筑面积不小于650平方米。另外，需配建文化站、社区服务站、社区卫生服务站、老年人日间照料中心及超市型菜市场等生活场所，共计计容建筑面积不小于2470平方米。

土地挂牌公告中还透露，该地块将采用全装修方式交房和执行现房销售模式，并采用装配式建造，在项目具备现房销售条件后，由开发单位“自主定价”进行销售，住建部门不对其销售价格进行指导，这也是海南土拍市场上第一例实行开发商自主定价销售的地块。

追溯A0702地块的历史，其最早是恒大地产集团海南有限公司的酒店项目用地，恒大原本要将其打造为超级豪华酒店综合体。

在恒大“暴雷”以后，项目因超过约定的动工开发日期满两年后仍未动工，被海口政府在2021年底时无偿收回，此后便被一直搁置。

直到今年5月末，海口市自然资源和规划局发布了“核心滨海区A0702地块公开征集概念性设计方案征集公告”，正式启动了A0702地块挂牌的前期准备工作。

7月8日，海口市自然资源和规划局再对该地块控规进行修改，将原来的旅馆用地性质调整为二类城镇住宅/商业/城镇社区服务设施混合用地，也就是俗称的“商改住”。

对于修改原因，海口市自然资源和规划局表示为“提升土地利用价值，加快促使土地开发，补充公服设施短板”。

在地块性质修改后，A0702地块的面积没有发生变化，但容积率和密度指标均有增加，即容积率≤2.0、建筑密度≤25%，建筑高度也从原来的25米层高升至100米。

7月16日，A0702地块的概念设计方案的征集结果，中海地产和北京上柏建筑设计共同提交的概念设计方案“海湾甲板”获得优胜奖，中国铁建集团、海口城投等提交的方案也均获得了优良方案。

据设计方案显示，项目未来将延续海口的城市肌理布局，打造在地属性群体，将成为高净值人群集聚的品质社区。外形上面，将打造国内最大的镜面无缝不锈钢穹顶，营造城市顶级网红打卡流量文化建筑。

价格方面，地块周边为海口高端楼盘的聚集区，参考目前在售的新盘如海口湾1号、东方置地广场等小区，销售均价都超过3万元/平方米。

此外，值得关注的是，除海口以外，今年下半年以来，包括上海、杭州、深圳等多个热点城市都相继发布了“商办改住宅”的相关政策，或将待供应土地从商办改为商住/住宅，或将已建成或在建的商业物业改为住宅。

比如在7月5日，上海2024年第四批住宅用地出让公告中，原小米地块便以住宅用地性质重新亮相，出让面积1.67公顷，容积率2.2，拟以招挂复合形式出让。

7月7日，深圳规划和自然资源局南山管理局也发布公告称，为加大居住用地供应，促进后海片区职住平衡，拟对“后海湾-东角头地区”法定图则DU10、DU13开发控制单元调整为“商业服务业用地+二类居住用地”，该地块此前为商业服务业设施用地。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“商改住有助于缓解土地财政压力，热点片区住宅长期供求缓解。商办过剩，用地难以卖出去，改为住宅后，特别是满足改善型需求的产品，土地出让就更加顺利，能有效缓解卖地压力，而且缓解住宅供求关系，特别是热点片区。不过，也可能会导致供应太多，同质化竞争而出现降价”。