购房人签订购房合同后去世 合同该如何处理

本文转自：河北法制报

□黄艳婷王迎霞

生活中，房屋买卖的交易过程都比较漫长，买卖双方都期待对方能够积极履约，配合自己顺利取得房屋或者房款，提升居住质量或者生活品质。但是在交易的过程中，有时会存在一方故意违约的行为，或者突发的意外事件，这时买卖合同该如何履行？4月11日，张家口市桥西区人民法院就成功调解这样一起房屋买卖合同纠纷案件。

2022年7月15日，国某在某房地产开发有限公司购买房屋一套，付首付款79295元，但国某于同年8月8日意外去世，死亡前未立遗嘱，其合法继承人、儿子田某多次找到某房地产开发有限公司，要求继承母亲国某的购房合同权利，但该公司均不予配合。

2022年底，田某到法院起诉，以法定继承纠纷起诉其他继承人，要求继承母亲交付给某房地产开发有限公司的首付款并继续履行合同。立案庭接收案件后，对本案的法律关系进行分析，并通过诉前调解程序充分了解案情，因房屋买卖合同的首付款不属于“遗产范围”，且合同相对方为房地产开发公司，原告田某要求继承的是合同的权利和义务，其他继承人不愿意交纳剩余房款继承履行合同，法院建议田某以房屋买卖合同关系起诉，参照法定继承的规定，便于妥善彻底化解纠纷。田某遂将某房地产开发有限公司诉至法院，请求法院将国某签订的房屋买卖合同变更到田某名下。

最终经过法院调解，双方达成一致意见，某房地产开发有限公司将与国某办理的购房手续变更至原告田某名下，由原告田某继续履行合同。

说法：

本案争议的焦点是购房人签约后不幸去世，生前签订的合同该如何处理的问题。首先，根据民法典第一千一百二十二条之规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。本案中的房屋买卖合同中的首付款不是被继承人死亡时遗留的财产，因此不属于遗产，不能继承。

根据民法典第五百零二条之规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。国某从某房地产开发有限公司处购买房屋是双方真实意思的表示，是合法有效的，对于双方均有约束力，该合同并不会因为国某的去世而归于无效或者被撤销。本案中如果继承人都不愿意继续履行合同，也没有履行能力和给付能力，那么这时候的合同应当解除。对于合同解除后的财产权利由买受人的继承人参照遗产继承进行分配。

合同一方当事人在合同没有履行完毕前死亡，如果合同中涉及附人身属性的权利义务，继承人无法代其履行；如果不涉及人身属性的权利义务，继承人可代为履行，承受合同的权利义务。本案中，购房人在办理购房手续过程中死亡，已按规定交纳了首付款，且继承人愿意支付剩余房款，所以继承人可直接变更购房人并按原协议继续履行。本案中原告田某继续履行合同且其他继承人无异议，由他继续履行房屋买卖合同也是在情理、法理之中。