广州科学城烂尾楼松日总部大楼底价13.12亿元被成功卖出

图源：阿里法拍网站

2月21日，广州科学城195米烂尾地标建筑——松日总部大楼终以底价13.12亿元被成功卖出，接盘方为广州开发区揽新投资有限公司。

据阿里法拍平台显示，松日总部大楼的评估价为25.6亿元，此次成交价为评估价的5.1折。同时，这也是松日总部大楼的第三次开拍，相比首拍降了7.38亿元，吸引了万人围观。其于2022年11月首次挂牌，起拍价为20.5亿元，无人报价；该年12月第二次挂牌，起拍价为16.4亿元，再次无人问津。

值得一提的是，松日总部大楼的出让方为广州富大房地产有限公司（简称富大地产），其实际控制人为昔日香港十大富豪、松日集团创始人、前高银金融主席潘苏通。而松日总部大楼的烂尾，与潘苏通陷入资金困境息息相关。

此外，除了松日总部大楼有望被盘活外，广州天河区著名烂尾楼中水广场、哥弟大厦也有望复工。2月6日，广州天河区住建园林局局长在天河区高质量发展大会上表示，将加快盘活中水广场、哥弟总部项目。

使用年限仅剩26.5年，5折甩卖

广州松日总部大厦，原本被规划为广州东部的地标建筑。其坐落于天丰路与揽月路交叉口约100米处，处于广州开发区科学城中心区的辐射范围内，紧邻广佛高速及广州绕城高速，周边区域有高德汇购物中心、万达广场、广州科学城体育公园、科学城广场、广州市第二中学科学城校区等，距地铁21号线科学城站约1公里。

此次成功出让的资产为富大地产名下KXC-D2-2地块土地使用权、在建工程及少量办公用品。具体来看，KXC-D2-2地块上盖了两座塔楼、一座裙房及地下室。其中塔楼一为商业性质，47层高，7.9万平；塔楼二为办公性质，21层高，2.87万平；裙房5层高，商业性质；地下室主要为地下停车场及设备用房，5层。

据了解，上述在建工程已经封顶，但仍未整体完工并投入使用，未有销售，如今处于停工状态。从阿里法拍提供的实拍视频来看，该项目地面杂草丛生，底部摆放的钢筋也已生锈。

图源：阿里法拍

2009年8月21日，富大地产竞得KXC-D2-2地块，成交总价为1.02亿元，折合楼面地价为57元/平，相比于彼时广州科学城其他的商业地块的楼面价动辄过万元，这个价格可以称为“白菜价”。

公开资料显示，广州松日总部大楼于2012年7月开工建设，规划高度为195米。2014年7月封顶，不过到了2015年便陷入了停工状态。2017年曾短暂复工，然而2018年再度停工，此后再无复工。

2021年10月，富大地产以其不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，但具有重整价值为由申请破产重整；2022年10月，由于管理人未按期提交重整计划草案，富大地产被广州市中级人民法院裁定终止重整程序，并宣告破产，而松日总部大楼项目进入拍卖重整程序。

据了解，此次为松日总部大楼的第三次开拍，相比首拍降了7.38亿元，同时还吸引了上万人围观。其第一次和第二次拍卖分别为2022年11月和12月，起拍价分别为20.5亿元和16.4亿元，均无人问津。

对此，合硕机构首席分析师郭毅2月24日接受《华夏时报》记者采访时表示：“该类项目脱手难度比较大的原因，一是对参与竞拍的企业自身的资金实力提出了非常高的要求。其实，对于这类特殊的法拍产品上来讲，如果总价20多个亿是能够接受的，但是买到之后还需要投入更多的资金去继续建设，以及资产盘活和后续的运营。所以对于竞得的企业来说，其一次性需要付出的资金成本还是比较高的，特别是法拍房，在拍卖之后是需要在很短的时间内一次性支付所有的法拍资金。”

“同时，这个项目烂尾接近十年，它的安全性需要重新评估，和进行修缮，以及要根据当下的企业办公需要做出产品力的升级，后续要付出很大的人力、物力、财力，才能促使这个项目真正步入到运营的状态。这其实对于企业来说也是一个巨大的消耗。而这个项目本身只剩下约27年的运营时间，所以如何在有限的运营时间里收回成本，保障合理的利润，这可能是每一个竞买的买家都需要去反复测算的，还要考量自身的资金实力，才能做出合理的判断。”郭毅说。

拍卖竞价结果显示，接盘方为广州开发区揽新投资有限公司。天眼查显示，广州开发区揽新投资有限公司于2023年2月15日成立，疑似实际控制人为广州经济技术开发区、广州高新技术产业开发区、广州出口加工区、广州保税区管理委员会，控股90.23%，广东省财政厅控股9.77%。

截图自天眼查

值得注意的是，松日总部大楼土地使用权面积为1.8万平方米，土地性质为商服用地，使用截止期限至2049年8月30日。

此外，阿里法拍在拍卖前就提醒，此次拍卖标的均未进行相关质量检测（包括在建工程及少量办公设备），管理人采取现状拍卖，请竞买人自行判断质量及现状情况。拍卖成交后，无论拍卖标的是否存在质量问题，买受人均不得以质量问题为由向富大房地产公司或管理人主张撤回拍卖、要求退回差价或要求赔偿。

另一地标项目或仍面临司法拍卖命运

这场拍卖吸引了逾万人围观，而之所以如此受关注，可能与松日总部大楼是昔日香港十大富豪、松日集团创始人、前高银金融主席潘苏通旗下资产有关。

潘苏通，在巅峰时期曾以1780亿元身家，成为香港富豪榜常客。1963年，潘苏通出生于广东韶关；1976年移居美国；1984年回国与香港松下电器合作从事贸易生意；1993年成立松日集团，主要生产家电；2002年，潘苏通因收购香港上市公司英皇科技资讯，将松日集团改名为“松日通讯控股有限公司”（以下简称“松日控股”），主营数码电子消费产品。

或许是彼时艳羡房地产行业的暴利，2008年潘苏通将松日控股改名为高银地产，正式进军房地产行业。同年，潘苏通还收购了另一家香港上市公司广益国际，并将其更名“高银金融（集团）有限公司”（简称“高银金融”）。

就在潘苏通正式进军房地产行业的前一年，2007年，他陆续买下了天津的五宗地块，总建筑面积189万平，用来打造高银Metropolitan（即“新京津·高银天下”）项目。公开资料显示，新京津·高银天下项目投资预算高达100亿美元，计划打造117层的“高银金融117大厦”、国际商业中心区、住宅区（含独栋豪宅、公寓及联排别墅）及天津环亚马球会等。

2008年，高银金融117大厦动工，当时预计2016年完工，但与广州松日总部大楼相似的是，其在2015年9月封顶后便停工了，至今仍未复工。而其配建的豪宅项目——富国高银在2013年9月首度推盘。据媒体2015年报道，富国高银2013年9月24日开盘拿证643套住宅，然而截至2015年5月28日，仍有631套处于待售状态。也就是说，接近两年的时间里，富国高银仅卖出了12套住宅。

2015年7月，高银地产曾对外透露，新京津·高银天下项目已投入了400亿元，余下资金来源将为售楼收入及大股东出资。不过上述数据显示，住宅项目的销售情况并不理想，这也意味着新京津·高银天下的建设资金来源主要是大股东出资。

然而，2015年5月21日，高银地产与高银金融一度暴跌超六成，仅一天时间，两家公司市值蒸发166亿美金，合1287亿港元。潘苏通持有这两家公司约2/3股份，其身家一天内缩水800多亿港元。

对于股价暴跌，潘苏通曾表示，并不在乎股价，而只在乎公司的业绩。“一个真正的富人不会每天数他有多少钱，把我的名字从富豪榜上拿下来，这样更好。”潘苏通说道。

虽说不在乎股价，但潘苏通还仍需解决新京津·高银天下项目的资金问题。2016年3月，高银地产为了给项目融资，引入了中国信达。具体来看，高银地产以与中国信达合资设立合伙企业和投资公司这一方式，将包括117大厦在内的标的资产从上市公司剥离了出去。

然而到了2020年6月，中国信达称，根据2016年3月1日的合作框架协议，中国信达、信风投资（中国信达附属公司），及广东高银（高银地产附属公司）设立的合伙企业，为高银地产融资项目提供委托贷款。截至目前，投资公司仍未按照委托贷款协议的约定偿还全部本息。

对此，中国信达将高银地产告上法庭，请求被告承担本金15亿元及利息、罚息、复利及违约金等共同还款义务。

值得注意的是，2021年11月，潘苏通还因贷款担保被中信银行入禀高等法院，该笔贷款是2017年高银地产S有化时，潘苏通以个人及天津117大厦项目作为担保。

2022年7月，中国信达在公告中表示，鉴于相关方仍未偿还款项，合伙企业已向有关法院起诉相关企业及潘苏通，请求相关企业承担尚未偿还的74亿元本金及利息、罚息、复利等还债义务（未偿债务，其中已获得胜诉的部分不再起诉），松日资讯（富大地产全资控股公司）及潘苏通承担未尝债务担保义务，合伙企业有权就高银天津名下部分地块建筑物及建设用地使用权、富大地产100%股权及松日资讯100%股权打折或就拍卖、变卖所得价款优先受偿。

也就是说，新京津·高银天下项目或将与广州松日总部大楼一样，面临着被拍卖的命运。

此外，2022年7月香港高院判决潘苏通破产，并勒令他所控制的投资公司SilverStarlightLimited进行清盘。