深圳：“向天借地”构建“三生融合”园区

一座开发强度达49%的特大城市，如何破解产业空间瓶颈？深圳给出的答案是“向天借地”——深圳从2023年开始助推企业“工业上楼”，将连续5年，每年建设2000万平方米高质量、低成本、定制化的厂房空间，打造生产生活生态“三生融合”型制造业园区。

汽车“搭电梯”

在深圳市的产业大区坪山，这里的全国首个百米装配式“摩天工厂”——坪山新能源汽车产业园一期项目已经竣工。项目交付后，大型货车可直接开上3楼卸货，小型汽车“搭电梯”开上17楼运输，有效解决了企业“工业上楼”的物流货运痛点。项目包括生产厂房、研发办公、配套宿舍、餐饮、商业等，已有以比亚迪、新宙邦等为代表的一批企业签约入驻。

“我们设计的层高最大可达10米，可满足生产多样化需求的超高层标准产业空间。”项目总工程师范林飞介绍，“我们在每栋厂房都设置超大汽车货梯，其中首三层荷载2.5吨/平方米，方便大型货车开上到三楼装卸，其他楼层650公斤/平方米，普通小汽车可以坐电梯上楼。”

深圳市坪山区发改局局长黄堃说，除了大力整备连片产业用地，坪山区每年推出不低于200万平方米的高标准工业上楼项目，为创新型、制造型企业，提供优质的空间保障。“200万平方米，意味着2平方公里建筑面积，高承重、高层高、专业化、可定制的产业空间。这将对坪山区、深圳市稳工业、稳经济，起到很好的促进作用。”

在深圳宝龙专精特新产业园，深圳市艾克瑞电气有限公司终于找到了“家”。这家公司从事高端放射影像医疗设备及车载医疗设备的研发、生产、销售，从创立至今，辗转多个工业园区。

这个产业园是深圳首个专精特新专业园区项目，以市场价的30%至50%分割销售给符合条件的优质企业。“优质产业空间价格合理，其高使用率留足了未来生产升级所需的空间。”深圳市艾克瑞电气有限公司总经理周建华说。

2023年是深圳实施“工业上楼”计划的第一年，一大批特色“工业上楼”项目面向深圳企业开放。宝安新桥东先进制造业园区，是深圳首个平方公里级的“工改工”城市更新项目；南山红花岭基地“折叠空间+多维产城”富有现代科技感……截至目前，深圳共有72个“工业上楼”项目，用地面积854.8万平方米，平均容积率4.2，厂房面积2306.5万平方米。其中，共有50个项目在20大先进制造业园区范围内。同时，通过严控厂房租金，“工业上楼”优质厂房租金平均为每月每平方米35元。

让创新有地可“落”

深圳基本半导体有限公司是一家从事第三代半导体碳化硅功率芯片研发的创新企业。“为了给公司的晶圆产线选择厂址，我们在深圳兜兜转转看了将近20个备选地址，最终选择了深圳市光明区的一个工业园区。”董事长汪之涵说，第三代半导体在制造环节的场地要求高、审批事项多，同时还有环评等审批要求。

“制造业当家”是深圳经济的底色。2022年，深圳规模以上工业总产值突破4.5万亿元，其中规上工业增加值首次突破1万亿元大关。2022年，深圳主要高技术产品产量持续快速增长。其中，新能源汽车、充电桩、民用无人机、5G智能手机产量分别增长183.4%、113.8%、34.7%、22.3%。从领域看，全市七大战略性新兴产业、20个产业集群增加值超过1.3万亿元，同比增长6.9%，智能网联汽车、新材料、新能源、高端医疗器械等集群增加值继续保持两位数增长。

让创新有地可“落”成为很多深圳高科技公司的“刚需”。2022年，深圳新增275家专精特新“小巨人”企业。这些企业创新能力强、掌握核心技术、细分市场占有率高、质量效益好，均为高新技术企业，是优质中小企业的核心力量。

在深圳，工业经济体量与产业空间需求成为一对矛盾。深圳面积1997平方公里，约一半土地处于生态控制线内，城镇开发边界1190平方公里，现状开发973.5平方公里，开发强度达49%，实际可用于各类建设的增量用地接近耗尽。

“工业上楼”成为深圳的必然选择。“工业上楼”通常指多层厂房，也被称为“摩天工厂”“空中厂房”，让深圳的城市产业空间，有望从“存量”变“增量”。

“工业上楼在当前我国大城市，特别是超大型城市，为保障实体经济，有着很强的现实意义。”中国（深圳）综合开发研究院数字战略与经济研究所所长曹钟雄说，工业上楼是推动科技再中心化的一种有效手段，以研发型制造、服务型制造为主要产业形态的制造业，更多依托知识密集的产业环节，保留在都市核心区。

深圳市工业和信息化局局长余锡权说，深圳坚持工业立市之本，下定决心破题产业空间制约，坚持集中连片、集约节约，突出高端先进制造，规划建设总面积300平方公里左右的20个先进制造业园区，形成“启动区、拓展区、储备区”空间梯度体系，实施“工业上楼”厂房空间建设计划，全力保障工业发展空间。

为“工业上楼”探路

深圳特区建工产业发展公司是深圳宝龙专精特新产业园的建设运营方。目前，园区已完成企业遴选并初步拟定入围企业名单，正同步开展企业购房谈判，深圳市东正光学技术有限公司、深圳华海达科技有限公司、深圳市艾克瑞电气有限公司等18家企业已完成首轮签约。

宝龙专精特新产业园是深圳市的“优质产业空间供给+二三产混合用地”双试点项目，也是深圳首个专精特新“小巨人”专业园区项目。园区按照“定制化+预招商”方式建设大平层、高层高、重荷载、宽柱距产业空间，以“总成本+微利”方式将产业用房提供给“专精特新”“小巨人”企业、上市及拟上市企业。项目聚焦新一代信息技术、生物技术、高端装备、新能源、新材料等产业方向。

深圳特区建工产业发展公司董事长缪静静说，在实施标准上， 深圳特区建工产业发展公司在深圳市工信局的牵头指导下，主责编制了《深圳市优质产业空间设计技术指引》，发布国内首个“生物医药优质产业空间设计指引”，探索深圳“工业上楼”发展实施路径，引领高标准厂房“深圳标准”。

深圳市人大代表、深圳市南山科技事务所所长王艳梅建议，国资国企在建设“工业上楼”的各个环节中要积极发挥“推进器”作用，服务园区企业共生发展，如在招商环节积极引导项目产业生态链搭建，在运营环节提供产业发展所需的专业服务、特色服务等，强化对技术研发、投融资、营销推广等方面的资源链接。

“国资国企还可进一步探索导入产业链关键资源和平台，吸附企业入园发展，如集成电路产业工艺对冷源需求较大，相关园区可探索建设集中供冷，减轻企业制冷负担，如超高清视频显示中产品质量检测对上行带宽有较高要求，相关园区可探索部署5G专网，为企业提供高带宽、低延时的网络环境。”王艳梅说。