火灾频发，高层居民住宅“旧疾顽症”如何根治？

4月11日，上午11时左右，重庆武隆区都市广场一高层居民楼突发火灾，当地组织公安、应急、消防等多支力量开展救援，13时10分明火熄灭。相关群众已全部安全疏散，无人员伤亡。起火原因正在调查中。

就在今年2月，江苏南京一高层住宅也曾发生火灾，造成15人遇难，44人在院治疗。

近年来，由于火灾等事故，高层住宅的隐患、风险问题频频引发热议——

“高层住宅着火更难逃生，居住风险更大，安全隐患更多。”“高层住宅拆迁成本高，电梯维修难，以后没人管。”

难道衰败是高层住宅难逃的魔咒吗？

我们为什么建了这么多高层住宅？

“我国广泛修建高层住宅，是社会、经济与建筑因素共同决定的。”上海交通大学设计学院助理教授汪灏说，“出于我国人均耕地面积水平较低的考虑，建筑与城市规划学者在当时便明确提出需要谨慎对待城市范围进行扩张，因此我国城市用地‘始终称不上宽裕’。”

高层建筑将住宅进行纵向堆叠，直觉上是提升土地使用效率最有效的方法。人口因此可以聚集，城市基础设施的服务率也会因此提高。

除了高容积率（即同样土地面积可以居住更多人口）外，高层住宅的另一个优点就是建筑密度降低。在相同的容积率下，高层住宅可以留出更多地面空间建造公园一类的景观。

“公园一样的住区环境，对于21世纪初的我国城市居民而言是极具吸引力的，这也是当时许多商品房的住区设计主要亮点。”汪灏说。

随着我国工业逐步迈向成熟，基础服务设施（例如电梯）的建造与配套已经不存在技术难题，当下我国高层住宅突破30层已经成为常态。

“建造高层建筑是一个不可替代的选择，这由三个条件决定：第一个条件是城市化，大量农村人口要进城；第二个条件是中国可建造的土地资源很少；第三个条件就是我们有能力，包括经济能力、技术能力、材料供应等。” 华东建筑设计研究院资深总工程师汪大绥此前对媒体表示。

“资源聚集会使城市的运行更加高效。同时，土地价格的上涨也使超高层建筑带来的造价成本提高不再是主导因素。” 住建部科技委质量安全专委会副主任委员郑实此前接受媒体采访时说。

另外，从买家的角度看，同样的楼栋、同样的户型，高层的价格会更加便宜。因此，相同地段更低的价格，也成为不少人愿意为高层住宅买单的原因。

高层住宅，一定会衰败？

“之所以会有‘高层住宅是未来的贫民窟’的说法，是因为西方国家已经有了这方面的经验教训。”汪灏表示，“最著名的案例就是美国的普鲁特-艾格住房项目，由于空间缺乏维护，设施年久失修，最后成为犯罪的温床，导致1972年时由33栋高层住宅组成的建筑群被整体拆除。”

而至于高层住宅老化后的种种隐忧，其实是全国住宅小区都在面临的考验：小区老化较快，高层建筑更明显。

“中国住房在结构质量、生活便捷性、设施设备、防水、隔音、隔热等方面（和日本）的差距都很大。”住房和城乡建设部原总经济师赵晖此前接受媒体访问时表示，“（他们的住宅）之所以显得新，是因为他们建设时质量就很高，建成后维护管理力度和频度也远超国内。”

后期管理跟不上，导致高层建筑内部分空间被改变了用途，违背了设计初衷，而消防安全设施又没有根据空间用途的变化而调整，因此造成高层住宅安全事故频发。

高层住宅的维护，势必需要持续的经济投入。政府、社区、物业，都需要对高层建筑的维护承担责任和义务。

而随着我国不断加强和改善住宅的物业管理工作，住宅的维护有了一定的制度保障。

2022年5月住建部提出“研究建立房屋体检制度，强化房屋全生命周期的安全保障”；2023 年 2 月，住建部表示将“做好普查数据，大力发展数字化应用场景，提升房屋全生命周期安全管理水平”；2023 年 6 月，住建部再次强调要“研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障”。

谁能挽救这些高层住宅？

维护高层住宅的资金该从哪出、由谁出，目前还在探索阶段。除了盘活住宅的公共维修基金外，也有学者提出或许可以尝试给高层住宅设立“养老金”。

因为，现有以小区为单位缴纳和提取的住宅专项维修资金远远满足不了高层住宅定期维护和大修的资金需求。通过整合、打通与住宅维护相关的公共资金与个人资金，引入商业保险资金，才有可能为高层住宅的维护与大修提供充足、可持续的资金来源。

当然，想让高层住宅维护得更好，居民参与也必不可少。

“新加坡等国家在高层住宅维护中的一个经验是，政府往往鼓励居民参与，以建立居委会等形式，对高层住宅进行自我管理。”汪灏说。

如果居民自发地爱护建筑设施，不仅会让建筑的维护负担降低，反而还会让居民将住宅楼“经营”得更宜居。

“我国普通高层住宅的设计使用年限一般为50年。在‘双碳’目标的指引下，或许也可以通过城市更新的方式，帮助既有高层住宅改造修缮，或者逐步退出。”

汪灏表示，“通过对既有高层住宅进行有序的更新和替换，降低‘大拆大建’造成的过度碳排放，既符合城市与建筑的科学规律，也可以扭转我国‘千城一面’的局面。”

（央视网）