济南一小区业主以客观空置、未享受物业服务，拒交物业费

济南一小区业主以房屋空置、未享受物业服务且幸福公司服务不到位为理由，拒交物业费，这种情况下，法院会怎么判？近日，济南市槐荫区人民法院（以下简称“槐荫法院”）审理该案。

2018年8月18日，幸福物业公司与阮某签订了《前期物业服务协议》，约定由幸福公司对清水湾小区提供物业管理服务；收费标准按建筑面积每平方米为1.2元/月。阮某应于交房时缴纳6个月物业服务费，之后每年6月、12月的15日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按欠费金额的日千分之三支付违约金。协议还约定了双方的权利、义务以及物业管理服务质量等其它事项。合同签订后，幸福公司即履行上述合同，向该物业管理区域提供物业服务。阮某以涉案房屋空置为由，拖欠自2020年6月至2022年6月的物业费。幸福公司要求阮某交费无果，故将其诉至槐荫法院，请求判令阮某依约支付拖欠的物业费及逾期违约金。

阮某辩称，其房屋空置未使用，未享受物业服务，且幸福公司服务不到位，故其不应交费。

本案的争议焦点为：阮某应否交纳拖欠物业费及房屋空置期间的物业费数额如何认定。

槐荫法院经审理认为，幸福公司与阮某签订的《前期物业服务协议》，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。幸福公司向阮某房屋所在小区提供物业服务，阮某作为业主，在接受服务的同时，应按约定向幸福公司交纳物业费。关于阮某辩称幸福公司服务不到位的问题。法院认为，物业公司的服务内容广泛，服务对象众多，具有公共性和整体性，关乎全体业主和整个小区的公共利益，不能因某一人的意见、某一方面的服务存在瑕疵，就否定整体的物业服务拒交物业费，损害公共利益。本案中，阮某未缴纳物业费期间仍然接受着物业服务，其以物业服务不到位为由拒绝交费，于法无据，法院不予支持。关于房屋空置期间的物业费。阮某主张2020年6月至2022年6月期间房屋为空置，并提交该房屋历月电费、水费明细、房屋照片等证据材料，幸福公司不予认可。根据《山东省物业服务收费管理办法》第十七条第一款的规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其收取的物业费用最高不得超过百分之六十。

本案承办法官马婉莹提醒，本案中，阮某向幸福公司申请认定房屋空置。根据阮某提交的证据及幸福公司提交的《幸福集团清水湾小区房屋、车位空置管理办法》，法院认定涉案房屋自2021年3月至2022年6月期间，存在空置的事实，其余时间不符合空置标准。故法院认定阮某自2021年3月至2022年6月，按双方约定物业费标准的60%交纳物业费。关于幸福公司主张逾期交费违约金。因幸福公司物业服务客观上确实存有一定瑕疵幸福公司应努力提高服务质量，加强与业主沟通，对自身存在的问题，应积极整改。鉴于此，法院对幸福公司主张的违约金不予支持。最终，槐荫法院依法判决阮某按涉案合同约定的标准向幸福公司补交2020年6月至2021年2月的物业费，按涉案合同约定标准的60%向幸福公司补交2021年3月至2022年6月的物业费，驳回幸福公司的其他诉讼请求。阮某不服判决，上诉至济南中院，二审法院依法判决：驳回上诉，维持原判。

根据民法典的规定，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。由此可知，即使房屋空置也要按约定交纳物业费。原因在于，物业服务主要是一项公共服务，针对小区公共照明、通风、绿化、供水、社区安全等公共空间与基础设施进行维修、养护、管理，物业费是为保障小区基本居住环境所支出的必要费用。物业服务对象是全体业主，虽有个别业主基于自身原因未入住，但物业在此期间仍要提供相应服务，业主不能以“没享受到物业服务”或“不需要物业服务”为由而拒绝履行支付物业费的法定义务。但是，考虑到空置房屋确实是减少了物业公司的部分服务内容，各省针对普通住宅长期空置，出台了一些交纳物业费的减免政策。业主如存在房屋空置情况，可以提交水电费使用情况等证据，通过相应程序申请物业费减免。